نقل حقوق الملكية من الشركة المطوّرة إلى المموّل مثالاً
البنوك تُطالب بضمانات حكومية لإنشاء... «المدن الإسكانية»
- ملاحظات فنية:
- اكتتاب «هيئة الاستثمار» نيابة عن القصّر يزيد أعباء المالية
- توسيع دائرة المستثمرين يدفع بوجود عطاءات أكثر تنافسية
- القوانين الحالية لا تكفي لتمويل السكن دون «الرهن العقاري»
- إعطاء الحق للمشتري في فسخ العقد لا يُراعي حقوق البنوك باسترداد قروضها
- الإيرادات المحتسبة من بيع الوحدات العمودية تُضعف جدوى الشركة
- يجب السماح لمقاول الباطن في بعض المشاريع بهامش يتجاوز 20 في المئة
- الاكتتاب العام في 50 في المئة من رأسمال الشركة يحدّ المطوّر الأجنبي
خلصت البنوك إلى أن توكيل الهيئة العامة للاستثمار أو أي جهة أخرى بالاكتتاب في شركات إنشاء المدن السكنية وتنميتها اقتصادياً نيابة عن القصّر يزيد الأعباء المالية على الدولة، خصوصاً أن هذه المبالغ تستمر إلى حين بلوغ القاصر لسن الرشد.
ورأت البنوك أن هذه الآلية قد تسبب تعقيدات مستقبلية عدة، بينها كيفية استرجاع من يبلغ سن الرشد لتلك الحصص، وما إذا كان ذلك يستوجب سداد قيمتها، مشيرة إلى أفضلية تعديل قانون الرعاية السكنية بدلاً من إصدار قانون جديد قد يترتب عليه تعارض أحكام.
الرأي المصرفي في هذا الخصوص جاء ضمن الملاحظات الفنية والقانونية التي أعدتها البنوك على المقترح بقانون المقدّم بخصوص تأسيس شركات إنشاء المدن السكنية على أراضي الدولة، والذي سبق الموافقة عليه في المداولة الأولى بمجلس الأمة في ديسمبر الماضي.
ولفتت المصارف إلى ضرورة تحديد الضمانات المتاحة لها من قبل الجهات الحكومية ممثلة بالمؤسسة العامة للرعاية السكنية أو غيرها للقيام بدورها في مشاريع إنشاء المدن من قبيل التنازل عن عائدات المؤسسة للبنوك في حالة تقديم التمويل لشركات الإنشاء، أو نقل حقوق الملكية الحكومية من الشركة المطوّرة إلى البنك المموّل ليتمكن من الاستفادة من دخل تلك العقارات والانتفاع من بيع حق انتفاع رهن العقارات السكنية في حالة تقديم التمويل للمشتري المواطن.
التزام نهائي
وأشارت البنوك إلى أن إقرار قانون الرهن العقاري يسهم في إنجاح هذا القانون باعتبار أن القوانين الحالية لا تكفي لتمويل الوحدات السكنية، فيما دفعت بعدم قصر التأهيل للمدن الإسكانية على الشركات المدرجة و/أو بناءً على سنوات الخبرة، وأن يستبدل ذلك بتوفير التزام نهائي من البنوك المموّلة للتمويل المطلوب لتنفيذ المشروع كما هو متبع في مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص، مبينة أن السماح لأكبر عدد ممكن من المستثمرين يزيد احتمالية تقديم عطاءات أكثر تنافسية للمواطنين.
ودعت المصارف إلى توضيح ما إذا كانت «الرعاية السكنية» ملزمة بأداء كامل مبلغ الوحدة إلى الشركة حال التزامها بإنجاز الوحدة بغض النظر عن التزام المشتري بإيداع كامل الثمن في حساب الضمان، أم أن العقد لن يكون نافذاً ما لم يودع كامل السعر في حساب الضمان؟
وطرحت البنوك جملة استفسارات من قبيل ما إذا كان يجب أن تكون جميع عوائد المشروع في حسابات البنك المدير لعملية التمويل الرئيسية، وما إذا كان منح القروض العقارية منحصراً ببنك الائتمان أم سيُسمح للبنوك الأخرى وشركات الاستثمار بذلك؟
جملة ملاحظات
• يحكم تملك الشقق قواعد الشيوع في القانون المدني، ولذلك يجب إصدار تشريع خاص ينظم الانتفاع فيها، مع تكوين اتحاد ملاك إجبارياً.
• لم تحدد طبيعة خبرة الشريك أو الشركاء الإستراتيجيين المتخصصين في التطوير، وهل هي خبرة كمطوّر عقاري وتطوير مشاريع إسكانية أم المشاريع العقارية عامة.
كما لم تحدد ما إذا كانت هذه الخبرات متوافرة ضمن الشركات المحلية، وبما لا يجعل الفرصة مفتوحة أمام الشركات الأجنبية فقط. وهنا أكدت البنوك أهمية وجود الشركات المحلية مع الأجنبية لأسباب عدة منها أنها أكثر معرفة بطبيعة السوق المحلي واحتياجاته.
• السماح للمشاريع ذات التكلفة العالية بالاكتفاء بمساهمة الجهات العامة الحكومية التي يحق لها الاستثمار أو عبر أحد طرق تمويل رأس المال الأخرى والتي لها أولوية المطالبة ائتمانياً من الدرجة الثانية ولاحقة بتمويلات البنوك.
• إلزام الشركة الإسكانية بأن يكون 50 في المئة من رأسمالها للاكتتاب العام يحدّ المطوّر الأجنبي من الدخول، ولذا يجب أن تكون النسبة المسموحة للشريك الإستراتيجي مؤثرة.
• يجب السماح لمقاول الباطن في بعض المشاريع بهامش أكبر من 20 في المئة خصوصاً في عقود البنية التحتية والخدماتية، باعتبار أن تحديد الحد الأقصى للمقاولة بالباطن بشكل مطلق لا يضيف أي تنافسية.
• الإيرادات المحتسبة من حصيلة بيع وحدات عمودية تعتبر مشكوك فيها نظراً لضعف الطلب على هذه النوعية من السكن. وعليه، قد تُضعف هذه الوحدات جدوى الاستثمار في شركة المدن بالشكل المقترح.
• ضرورة إصدار شهادة الاستلام من جهة محايدة وتنظيم آلية التقديم بحيث لا تتعرض الشركة ودائنيها إلى مخاطر تنتج عن عدم الحيادية أو الإهمال أو التأخير في إصدار الشهادات، مع تعريف تكلفة المنتج في القانون وألا يترك المجال للاجتهاد.
• ينبغي توافر آلية تحمي حقوق الشركة في حالات الفسخ، بحيث تكون تحت تقدير طرف ثالث مستقل.
نقاط قانونية:
1 - غياب النصوص التي تمكّن البنوك المحلية من تقديم التمويل اللازم للشركات القائمة على المشروع، والتي تمكّنها من تقديم الدعم المالي للمواطنين المستثمرين أو مستحقي طلبات الإسكان أو مستثمري حقوق الانتفاع.
2 - قصر الاقتراح عملية التمويل بالنسبة للمستثمرين للوحدات على البنوك الإسلامية حرم التقليدية من المشاركة بالتمويل.
3 - غياب الضمانات للبنوك المحلية المشاركة في التمويل، والحظر على مشتري الوحدات ترتيب أي حق عيني أو غيره من التصرفات على الوحدات المباعة له إلا بعد صدور وثيقة تملكه.
4 - لم توضح آلية تحدد كيفية استيفاء الدائنين من البنوك لحقوقهم من الوحدة المباعة حال تعثر المشتري المدين.
5 - عدم مراعاة حقوق البنوك المموّلة لشراء الوحدات حيث أُعطي المشتري حال فسخ العقد حق استرجاع كامل مبلغه المدفوع مع تعويض 20 في المئة من إجمالي المبلغ المودع.
6 - عدم مراعاة حقوق البنوك المموّلة لمشتري الوحدات، بتحديد كيفية استرداد البنوك لأموالها.
7 - غياب أي تنظيم لكيفية تحصيل البنوك لأموالها حال قيامها بتمويل أحد المشروعات، فيما جميع العوائد المالية للمشروع تكون في حساب يفتح باسم «الرعاية السكنية» ويكون خاضعاً لإدارتها وإشرافها.
