رغم تسجيل مبيعات القطاع 840 مليون دينار بالربع الأخير العام الماضي
«الوطني»: تراجع النمو العقاري قد يمتد لـ 2023... بالكامل
- استقالة الحكومة قد تُطيل عدم اليقين بالإصلاحات العقارية المقترحة
- وصول تقييمات القطاع لأعلى مستوياتها وسط ارتفاع تكاليف البناء
- ارتفاع مبيعات القطاعين الاستثماري والتجاري 30 و74 في المئة
أشار بنك الكويت الوطني إلى أن وتيرة المبيعات العقارية كانت قوية نسبياً خلال الربع الرابع من 2022، إذ وصلت 840 مليون دينار، مرتفعة بشكل هامشي على أساس ربعي وسنوي، لافتاً إلى أنه على صعيد مبيعات العقارات السكنية، والتي تُعد المحرك الرئيسي للنشاط العقاري، فقد بلغت 480 مليون دينار، أي أنها شهدت تحسناً مقارنة بالربع الثالث من 2022، مع تراجعها على أساس سنوي.
ورأى البنك أن نمو المبيعات العقارية أظهر إشارات دالة على التراجع في النصف الثاني من 2022 مقابل النصف الأول، وهو الاتجاه الذي قد يمتد خلال 2023، إذ تشمل الضغوط المحتملة التي قد تؤثر سلباً على أداء القطاع تباطؤ وتيرة نمو الاقتصادي العالمي، وتشديد الظروف النقدية العالمية مقارنة بالعام الماضي، وتباطؤ الطلب في سوق الإيجارات، وارتفاع تقييمات القطاع السكني.
واعتبر أن الاستقالة الأخيرة للحكومة قد تؤدي إلى إطالة حالة عدم اليقين المحيطة بالإصلاحات العقارية المقترحة، ما قد يساهم في امتداد تراجع أداء القطاع العقاري طوال العام الجاري.
وذكر «الوطني» في تقريره العقاري، أنه رغم ذلك، هناك عوامل عدة مازالت تسهم في دعم السوق من بينها ارتفاع أسعار النفط، واستمرار نمو الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي، وإن كان بوتيرة معتدلة مقابل الركود المحتمل في بعض الاقتصادات الخارجية، وإمكانية تلقي بعض الدعم نتيجة لتزايد الإنفاق الحكومي على النحو المبين في مسودة الميزانية، على الرغم من أن إقرارها قد يستغرق بعض الوقت.
ويأتي ذلك في وقت تشير التوقعات المستقبلية إلى توافر بعض التطورات الإيجابية على صعيد العرض، والتي تشمل 3 مشاريع سكنية رئيسية قيد التنفيذ تقدر بنحو 3.2 مليار دينار على مدى السنوات الثلاث المقبلة.
وتشمل المشاريع الإضافية للسنة المالية 2022/ 2023 مشاريع تطوير مدينة جنوب صباح الأحمد السكنية (277 مليون دينار)، ومدينة سعد العبد الله (152 مليون دينار) وجنوب المطلاع (296 مليون دينار)، ما قد يساهم في الحد من نقص المعروض وإعادة التوازن إلى السوق على المديين المتوسط والطويل.أعلى المستويات
وكشف التقرير عن وصول تقييمات القطاع إلى أعلى مستوياتها، وسط حالة من عدم اليقين وارتفاع تكاليف البناء، مبيناً أنه في المقابل، ارتفعت مبيعات القطاعين الاستثماري والتجاري بنسبة 30 و74 في المئة على أساس سنوي على التوالي، رغم أن القطاع التجاري شهد انخفاضاً على أساس ربع سنوي، والذي قد يكون انعكاساً لتشديد الأوضاع النقدية وارتفاع تكاليف البناء المرتبطة بزيادة أسعار المواد الخام ونقص العمالة.
وأوضح التقرير أن النشاط العقاري كان مستقراً نسبياً عام 2022 عند مستويات مرتفعة، إذ بلغ إجمالي قيمة المبيعات 3.63 مليار دينار مقابل 3.68 مليار في عام 2021، حيث يعكس هذا التراجع الهامشي بنسبة 1.5 في المئة تلاشي الطلب المكبوت الناجم جزئياً عن «كورونا» في 2021.
ونوه إلى بقاء النشاط الإجمالي أعلى بكثير من المستويات المسجلة ما قبل الجائحة في 2019، والمتوسط السنوي لخمس سنوات (2019-2015) البالغ 2.83 مليار دينار.
وأظهر التقرير تأثر أنشطة المبيعات بديناميكيات قطاع العقارات السكنية، الذي شهد انخفاضاً في عدد الصفقات بنسبة 49 في المئة خلال 2022، رغم التعافي الاقتصادي، عقب ارتفاع أسعار النفط وإعادة فتح الاقتصاد.
وبين أنه بالإضافة إلى ارتفاع تقييمات المنازل، وخصوصاً في المناطق الداخلية، فإن ظروف عدم اليقين حول مقترحات الحكومة لحل أزمة الإسكان، قد تكون أحد العوامل التي ساهمت في الحد من المبيعات على المدى القصير على الأقل.
وأوضح التقرير أن الإصلاحات المقترحة تشمل فرض ضرائب ورسوم على ملكية منازل متعددة، ورفع دعم الكهرباء والماء عن مالك العقار السكني الخاص، ابتداءً من العقار السكني الخاص الثاني وأكثر، إضافة لاقتراح بفرض رسوم على امتلاك مجموعة من الأراضي الفضاء غير المستغلة، للحد من عمليات المضاربة ضمن القطاع، كاشفاً أنه يبدو أن تلك التطورات ساهمت في التأثير على معنويات المشترين.
دلالات التراجع
وأظهر أداء مؤشر أسعار العقارات بعض دلالات التراجع خلال الربع الرابع من 2022، بنسبة 3.2 في المئة على أساس ربع سنوي، و5.4 في المئة على أساس سنوي، وفقاً للتقديرات المستندة إلى بيانات المعاملات، بعد الارتفاع الملحوظ الذي شهدته تقييمات العقارات السكنية على مدى العامين الماضيين.
وعزا التقرير التراجع إلى انخفاض أسعار العقارات السكنية (المنازل وقطع الأراضي) على أساس ربع سنوي في الربع الرابع من 2022، الأمر الذي قد يكون مرتبطاً بحالة عدم اليقين.
وأفاد بتباطؤ وتيرة نمو أسعار العقارات الاستثمارية على أساس سنوي، إلى 0.7 في المئة بالربع الرابع من 2022 مقابل ارتفاع 7.6 في المئة خلال الربع الثالث، بما قد يرتبط بالتحول الذي طرأ على معنويات المستثمرين، نظراً للانتعاش البطيء الذي شهده سوق الإيجارات، وارتفاع تكاليف التمويل، في حين قد يتسبب ارتفاع معدلات الفائدة على الودائع في التنافس الحاد على أموال المستثمرين.
القطاع السكني
وأوضح «الوطني» أن قيمة أنشطة مبيعات العقارات السكنية بلغت 480 مليون دينار في الربع الرابع من 2022، بارتفاع 10.6 في المئة عن مبيعات الربع الثالث البالغة 434 مليون دينار، إلا انها أقل 13.8 في المئة مقارنة بالربع الرابع من 2021.
انتعاش متواضع استثمارياً
أفاد تقرير «الوطني» بأن «مبيعات القطاع الاستثماري بلغت 269 مليون دينار في الربع الرابع من 2022، بنمو 6.8 في المئة على أساس ربع سنوي، و30 في المئة على أساس سنوي، مسجلة بذلك بعض التعافي وإن كان ضعيفاً، مقابل التراجع الموسمي الذي شهده الربع الثالث من 2022، نتيجة زيادة مبيعات الشقق في محافظة مبارك الكبير».
واعتبر أن ضعف مسار الطلب على مدار الربعين الماضيين، قد يكون مرتبطاً بمزيج من العوامل، التي تتضمن ارتفاع تكاليف التمويل، واستمرار ضعف سوق الإيجارات، في وقت كانت أسعار القطاع الاستثماري أكثر ضعفاً في الربع الرابع.
وذكر التقرير أن القيمة الاجمالية لمبيعات 2022 ارتفعت 46 في المئة إلى 1.1 مليار دينار، بدعم من الجاذبية النسبية للقطاع على صعيد الأسعار، مقارنة بالقطاع السكني الذي شهد ارتفاعات سعرية ملحوظة، ونتيجة لتحسن الأوضاع الاقتصادية في أعقاب كورونا.
نمو ملحوظ تجارياً
لفت «الوطني» إلى ارتفاع مبيعات قطاع العقارات التجارية 74 في المئة على أساس سنوي، لتبلغ 91 مليون دينار في الربع الرابع من 2022 رغم تراجعها مقارنة بالربع السابق، مع تضاعف متوسط حجم المعاملات تقريباً، إذ قد يكون ذلك على الأرجح انعكاساً لتحسن الطلب على أنشطة الأعمال، وضعف المبيعات في العام السابق.
