التضخم والديون وأسعار الفائدة تُفاقم الوضع
شبح أزمة عالمية يطلّ على... عقارات السكن
- بعد عام من التعافي... قيمة المساكن في دبي عادلة
- فقاعة أسعار بعقارات جنيف ولندن ومدريد وسنغافورة
عندما فرضت جائحة كوفيد-19 حالات الإغلاق على اقتصاد المملكة المتحدة في 2020، هبّت الحكومة لمساعدة سوق العقارات بأن خفّضت ضريبة المشتريات.
وأطلق ذلك الإجراء الموقت العنان لحالة هستيريا بين المشترين الذين استجابوا بالمزايدة على متوسط الأسعار بما يعادل 35 ألف دولار أي أكثر من ضعف الحد الأقصى للتخفيض الضريبي.
وتكررت هذه الهستيريا في مرحلة التصاعد نحو انهيار أسعار المساكن التي بدأت نهاية ثمانينيات القرن الماضي عندما أعلنت الحكومة البريطانية اعتزامها تخفيض الإعفاءات الضريبية للزوجين اللذين يشتريان عقاراً، حيث أدى ذلك إلى ارتفاع حاد في الطلب وأعقب ذلك انهيار حاد في الأسعار، واستغرق الأمر من السوق نحو 9 سنوات لكي تعود إلى مستوياتها المرتفعة السابقة.
هبوط الأسعار
اليوم تواجه سوق المساكن صعوبات مماثلة، حسب الخبير الاقتصادي في بنك الاستثمار «بانمور غوردن» سايمون فرينش الذي يتنبأ بهبوط أسعار المساكن 14 في المئة خلال السنوات الثلاث المقبلة. وسيعيد ذلك القيم الحقيقية للمساكن إلى مستوياتها عام 2013.
أما موقع «بلومبيرغ إيكونوميكس» فيتوقع لهذه القيم أن تنحدر 10 في المئة العام المقبل.
ولا تقتصر المؤشرات الدالة على حدوث تراجع عن مستويات آخر 30 عاماً على المملكة المتحدة، فالدول الخاسرة آنذاك ومن بينها أستراليا وكندا والسويد شهدت في السنوات الأخيرة ارتفاعات قياسية في أسعار المساكن لأن أسعار الفائدة المنخفضة جعلت من امتلاك مسكن أمراً ممكناً حتى مع الارتفاع الحاد في قيمة المساكن، ولكن هذه الدول تواجه حالياً حساباً عسيراً مع اندفاع البنوك المركزية لخفض التضخم.
فقاعة عقارية
واعتبر مؤشر «يو بي إس العالمي لفقاعة العقارات» أن مدينتي تورنتو وفرانكفورت تحملان أعلى مستويات المخاطر في أسواق العقارات، حيث توصل المؤشر إلى هذه النتيجة من تحليل أسعار العقارات السكنية في 25 مدينة كبرى في العالم.
وتوصلت الدراسة إلى أنه بين منتصف 2021 ومنتصف 2022 ارتفع نمو أسعار المساكن في تلك المدن بواقع 10 في المئة في المتوسط، ولكن هذا الارتفاع الكبير في أسعار المساكن يقترب من نهايته.
وفي ستوكهولم وباريس وسيدني لا تزال أسواق المساكن أعلى من قيمتها الحقيقية، وبين الأسواق الأخرى التي تحمل مؤشرات على القيمة المفرطة أسواق جنيف ولندن ومدريد وسنغافورة، في حين أن أسواق ساوباولو وميلانو ووارسو تحافظ على قيمة عادلة.
وبعد عام من التعافي، تعتبر قيمة سوق المساكن في دبي عادلة أيضاً. وكانت هذه السوق شهدت ازدهاراً كبيرا خلال العقدين الماضيين لأن الطلب كان مرتبطاً إلى حد كبير بتطور أسعار النفط، فيما ساهمت أسعار النفط المتصاعدة والزيادة في الهجرة في إنعاش السوق العام الماضي. وارتفعت أسعار المساكن بواقع 10 في المئة بين منتصف 2021 ومنتصف 2022، كما أن الإيجارات تجاوزت نمو أسعار المساكن خلال الأشهر الـ12 الماضية.
3 عوامل للتصحيح
حسب مجلة «إيكونوميست» ستقرر 3 عوامل الأسواق التي ستكون أكثر عرضة لحركات التصحيح، وبالتالي المجالات التي تزداد فيها احتمالات هذه العواقب. الأول النمو الأخير للأسعار، فأسواق المساكن التي شهدت ارتفاعاً حاداً منذ الجائحة هي الأكثر تعرضاً لانخفاض الطلب.
أما العامل الثاني فهو مستويات الاقتراض، إذ كلما ازدادت ديون العائلات كنسبة من الدخل زاد تعرض المالكين لدفعات أعلى من أقساط القروض السكنية وللتخلف عن السداد. أما العامل الثالث فهو سرعة انتقال أسعار الفائدة المرتفعة إلى مالكي المساكن.
