«المركزي» يستمزج آراء البنوك لـ «الرهن العقاري»... 250 ألف دينار قرضاً بفائدة 4.5 في المئة

كشفت مصادر ذات صلة لـ«الراي» أن صانعي سياسة قروض الأفراد في البنوك المحلية رفعوا إلى بنك الكويت المركزي نهاية الأسبوع الماضي مرئياتهم بخصوص قانون الرهن العقاري المرتقب، مشيرين إلى أن تحركهم في هذا الخصوص جاء بناء على طلب الناظم الرقابي الذي استشرف رأي كل مصرف على حدة.

ولفتت المصادر إلى أن ملف توفير الحل الشامل لمعالجة الأزمة الإسكانية بأفضل الوسائل التمويلية التي تضمن استدامة التمويل السكني للمواطنين عاد مرة ثانية إلى واجهة البنوك، وذلك من جهة الدور التمويلي الذي يمكن أن تلعبه في هذا الخصوص.

146.6 مليون دينار أرباح «الوطني»... الربع الأول

منذ 16 ساعة

21 في المئة قفزة بأرباح «بوبيان»... في الربع الأول

منذ 16 ساعة

يذكر أن المؤسسة العامة للرعاية السكنية تسعى لتوزيع 12 ألف وحدة سكنية سنوياً، علماً أن الطلبات الإسكانية وصلت حتى مايو 2021 لنحو 95 ألفاً، إضافة إلى 33.5 ألف خُصصت لهم قسائم على الورق ولم يتسلموها، كما أن هناك 12.2 ألف طلب لعملاء تسلموا القسائم دون تمويل، فيما تبلغ الطلبات التي بحاجة لتمويل نحو 14.7 ألف طلب وتتنامى بشكل مستمر بواقع 8 آلاف سنوياً.

استشراف الآراء

وبينت المصادر أن استشراف آراء مسؤولي البنوك هذه المرة ضمن جهود «المركزي» لتكوين موقف رقابي مصرفي فني وقانوني في إعادة هيكلة إستراتيجية القرض الإسكاني من بنك الائتمان إلى البنوك، ورفعه إلى مجلس الأمة مستقبلاً بصيغة موحدة تستمزج آراء جميع المصارف، وذلك لمناقشته نيابياً وإقرار التشريعات المناسبة.

وباختصار وبعيداً عن أي تعقيد، كان السؤال الرقابي لكل بنك، بعنوان «ما تفاصيل قانون الرهن العقاري الذي تراه مناسباً لتطبيقه محلياً، خصوصاً بخصوص سقف الدين، وسعر الفائدة، وفترة الدين، وكذلك الضمانات المطلوبة والمخصصات المستهدف تجنيبها ومعدل القسط؟».

ويبدو من آراء البنوك لدى «المركزي» أن هناك رغبة مصرفية جماعية في تمويل احتياجات القروض الإسكانية، وتأكيد إضافي لقدرة البنوك على توفير السيولة المناسبة لحل الأزمة القائمة، إلا أنه يبدو أن هناك اختلافاً في التفاصيل.

وذكرت المصادر أن أبرز مقترحات البنوك جاءت كالتالي:

1 - بالنسبة للمديونية:

يتراوح سقف الرهن العقاري وفقاً لمقترحات البنوك بين مفتوح وآخر بسقف محدد.

وفي هذا الخصوص دفعت بنوك لأن تكون قيمة القرض مرتبطة بقيمة العقار، مثلما يحدث في عمليات الرهن العقاري عالمياً، حيث يشكل القرض نسبة مؤثرة من قيمة العقار المرهون، ولتكن بين 70 و80 في المئة، على أن يتم تحديد القيمة ضمن تقييم معد من جهات معترف بها.

في الوقت نفسه ترى بنوك أخرى أنه وباعتبار أن أسعار العقارات في الكويت مرتفعة ينبغي وضع سقف تمويلي لهذا المنتج لا يزيد على 250 ألف دينار، أي بنحو 3.5 مرة ضعف القرض الإسكاني الحالي المحدد رقابياً بـ70 ألفاً.

2 - سعر الفائدة:

يكاد أن يكون هناك اتفاق مصرفي على سعر فائدة القروض الإسكانية، وتتقاطع الآراء على أن تكون الفائدة تجارية وبناء على السعر الدارج وقت القرض، بحيث تكون 3 في المئة فوق سعر الخصم المقرر وقت القرض.

ووفقاً لحسبة سعر الخصم الحالي المقرر بـ1.5 في المئة، يكون سعر فائدة القرض الإسكاني نحو 4.5 في المئة، في حين هناك اقتراح بتقليل الفائدة ربع أو نصف نقطة على أساس أن هذه التمويلات أقل مخاطر من التسهيلات التي تمنحها البنوك على الراتب.

3 - معدل القسط:

بالنسبة لمعدل الاستقطاع، تسعى البنوك لرفع معدل استقطاع قسط القرض الإسكاني، لضمان توسعة قاعدة المستفيدين، حيث برزت المطالبات برفع نسبة الاستقطاع أو ما يعرف بقسط الدين من 40 في المئة من إجمالي الراتب حسب المقرر حالياً إلى ما يتراوح بين 50 و65 في المئة.

وإلى ذلك، قدمت معالجة مصرفية لإشكالية رفع القسط، بأن يتم العمل بالأقساط التصاعدية، والتي يرتفع فيها الاستقطاع كلما انخفضت المديونية وزاد دخل المقترض، مع افتراض أن تكون الزيادة دورية.

وترى البنوك أن رفع قيمة قسط القرض الإسكاني ضرورة في ظل التوسع الائتماني للمواطنين المسجلين بالفعل وبلوغ بعضهم أو قربهم من الحد الأقصى للقسط المستقطع.

4 - ضمان القرض:

التقت جميع المصارف على أن البيت المرهون سيكون كافياً لضمان قرضه، خصوصاً إنه بأقل من قيمته، ما يجعل مخاطره مختلفة عن القروض التي تمنح مقابل الراتب، حيث العميل أعلى مخاطر كونه عرضة لإنهاء خدماته أو تقاعده.

5 - تعثر العميل:

ترى البنوك أنه إذا تعثر العميل يحق لها تسييل الضمان، مثلما يجري التقليد مع أي عميل متعثر، فيما تم اقتراح منح العميل المتعثر مهلة بين 8 أشهر وعام، قبل أن تتخذ ضده إجراءات تسييل أصله واستحواذ البنك الدائن عليه سواء ببيعه في مزاد علني أو استدخاله إلى محفظته والتخلص منه مستقبلاً، وذلك بالتنسيق مع العميل.

6 - حجم المخصصات:

ضمن مرئيات البنوك التوافقية، تخفيف التعليمات الرقابية بخصوص تكوين مستويات المخصصات المطلوبة على القروض الإسكانية، حيث تم طلب تقليص المخصصات الاحترازية المجنبة على هذه النوعية من التمويلات مستقبلاً، فيما دعت بنوك للسماح بعدم تكوين مخصصات عامة، والمقررة بواقع 1 في المئة، باعتبار القروض مضمونة بأصول شبه سائلة، يمكن التخلص منها بسهولة، ووفقاً لمؤشرات السوق المحلي تتصاعد قيم العقارات خصوصاً الإسكانية، ما يعني أن قيمة القرض الإسكاني غير عرضة للتآكل في أي مرحلة.

7 - فترة السداد:

اقترحت مصارف منح العميل فترة سماح للسداد بين عام وعامين، وذلك تسهيلاً لأصحاب القروض الإسكانية، أخذاً بالاعتبار مقترح نسبة الاستقـــطاع المطلوبة، ما يجعل فترة السداد مختلفة من حالة لأخرى، وكذلك قيمة الرهن، وضمن المقترحات أن يكون قسط التمويل وافياً لجهة قــصر مدة السداد لتكون 20 إلى 30 سنة بدلاً من 58 عاماً، أو أن يكون الحد الأقصى 15 عاماً، وفي حال العملاء منخفضي الدخل 20 عاماً.

8 - القرض الاستهلاكي:

ترى البنوك أنه لا ينبغي احتساب تمويلات الرهن العقاري ضمن حدود القروض الاستهلاكية للعميل، بمعنى ألا تدخل حدوده ضمن النسب المقررة للتمويلات الاستهلاكية، خصوصاً التي لا تتجاوز أعمارها 5 سنوات.

9 - حجم السيولة:

أكدت جميع البنوك قدرتها على تغطية كافة الاحتياجات التمويلية للطلبات الإسكانية المستوفية للشروط، مدفوعة بفوائض السيولة التي تتمتع بها، فيما شددت على أن هذه التمويلات لن تقلل قدرتها مستقبلاً على تمويل بقية القطاعات المستهدفة سواء الأفراد أو الشركات، بفضل طبقات السيولة المتراكمة لديها.

لجنة الصبيح «محلك راوح»

بالنسبة لآخر تطورات اللجنة المشكلة بعضوية وزير الكهرباء والماء وزير الدولة لشؤون الإسكان الأسبق الدكتور عادل الصبيح و4 بنوك كبرى لمناقشة مبدأ الاقتراض الوافي، ضمن تحركات استشراف آراء المتخصصين وإبداء الرأي فيها للحكومة، لفتت المصادر إلى أن اللجنة لم تعقد سوى اجتماع واحد في أكتوبر الماضي، ومنذ ذلك لم تلتئم مجدداً، أو بمعنى أدق «محلك راوح» فيما يؤشر على ضعف الآمال التي يمكن عقدها على هذه اللجنة.

يشار إلى أن اللجنة مشكلة لمناقشة منظور الصبيح المقدم لمجلس الوزراء لحل الأزمة الإسكانية، والذي يطرحه كمدخل لحل الأزمة الإسكانية، من خلال قيام الحكومة بتحرير الأراضي الخام بمعدلات عالية، لتكون متاحة للمطوّرين العقاريين لغرض الرعاية السكنية، والذين بدورهم سيقومون بتطوير القسائم والبيوت والشقق في مجمعات سكنية كاملة الخدمات والأسواق، وتباع بضوابط وأسعار محددة مسبقاً تغطي تكلفة التطوير إلى جانب هامش ربح مناسب.

وفي أول اجتماع طرح مسؤولو البنوك المجتمعون مع الصبيح جملة استفسارات تتعلق بماهية الجهة التي ستموّل البنية التحتية للمدن العقارية المطورة للإسكان، وسعر الفائدة العادل في هذا الخصوص، وسقف الاقتراض المحدد.