25 مادة تحدّد واجبات والتزامات سماسرة العقار... ومشتريه وبائعيه

أصدر وزير التجارة والصناعة، خالد الروضان، القرار الوزاري رقم 164 لسنة 2020، بإطلاق لائحة تنظيم مزاولة مهنة السمسرة العقارية، تضمنت 25 مادة موزعة على 6 فصول.

وشمل الفصل الأول من اللائحة، التي حصلت «الراي» على نسخة منها، 8 مواد حول الترخيص بمزاولة أعمال السمسرة العقارية، والقيد في سجل سماسرة العقار.

14.2 في المئة تراجعاً بواردات الكويت من الكهربائيات

منذ ساعة

«فيتش»: الكويت بين أكبر أسواق الصيرفة الإسلامية... بالعالم

منذ ساعة

وحدّدت المادة الأولى أنه لا يجوز مزاولة أعمال السمسرة العقارية، دون الحصول على ترخيص بذلك من الجهات ذات الصلة والقيد في سجل سماسرة العقار.

وخصص الفصل الثاني لدفاتر السمسرة العقارية في 6 مواد، في حين نصت المادة 9 من القرار على أن إدارة العقار بالوزارة تصدر دفاتر سمسرة عقارية ورقية أو إلكترونية تحتوي على نماذج عقود قابلة للتعبئة من قبل السمسار، على أن تحمل اسم المرخص له وعنوانه، بالإضافة إلى رقم قيده بالسجل وتاريخ انتهاء صلاحية هذا القيد.

وبيّن الفصل الثالث أن أجر أعمال السمسرة العقارية في عقود البيع وعقود التنازل عن حق الانتفاع، يحدد بمقابل بنسبة 1 في المئة من قيمة العقد تدفع مناصفة بين طرفيه، كما يحدد الأجر في عقود الإيجار بما يعادل نصف الأجرة الشهرية لشهر واحد، وأنه يجوز لأطراف عقد السمسرة الاتفاق على خلاف ذلك.

الترخيص والقيد بالسجل

لا يجوز مزاولة أعمال السمسرة العقارية دون الحصول على ترخيص بذلك من الجهات ذات الصلة والقيد في سجل سماسرة العقار طبقاً لأحكام هذا القرار.

وينشأ بالوزارة سجل ورقي أو الكتروني لقيد سماسرة العقار المرخص لهم بمزاولة أعمال السمسرة العقارية، يدون فيه كل البيانات الخاصة بالسمسار العقاري بما فيها اسمه وعنوان مقر عمله ورقم قيده وبريده الإلكتروني وكل تغيير أو تعديل يطرأ على هذه البيانات، على أن يكون السجل متاحاً للاطلاع عليه من الجمهور.

ويلتزم المرخص له بمزاولة أعمال السمسرة العقارية بإخطار إدارة العقار في «التجارة» عن أي تغيير يطرأ في البيانات والمعلومات الواردة في السجل في مدة أقصاها 10 أيام عمل من تاريخ حدوث التغيير.

ويشترط بمن يقيد في سجل سماسرة العقار بالنسبة للشخص الطبيعي، أن يكون كويتي الجنسية، وألا يقل عمره عن 21 سنة عند تقديم الطلب، وأن يكون متمتعاً بالأهلية القانونية الكاملة وقت القيد، وألا يكون قد حكم عليه بجناية أو بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.

ويشترط أيضاً أن يجتاز البرامج التدريبية والاختبارات التي تتطلبها إدارة العقار في «التجارة»، على أن يستثنى من ذلك السماسرة المرخص لهم بمزاولة أعمال السمسرة العقارية قبل العمل بهذا القرار، وأن يُخصص مقر مستقل لممارسة أعمال السمسرة العقارية.

أما بالنسبة للشخص المعنوي، فيجب أن تكون شركة وفقاً لأحكام قانون الشركات ويكون غرضها الأساسي مزاولة أعمال السمسرة العقارية، وأن يكون مقرها في الكويت، وألا يكون قد سبق إشهار إفلاسها، وأن تتوافر في المدير المسؤول الشروط الواردة في الفقرة الأولى من هذه المادة.

المستندات المطلوبة

يقدّم طلب القيد في سجل السماسرة إلى الإدارة المختصة على النموذج المعد لذلك، ويرفق به صورة طبق الأصل من البطاقة المدنية لطالب الترخيص بالنسبة للمؤسسات الفردية، أو صورة من البطاقة المدنية للممثل القانوني للشركات التي تتقدم بطلب الحصول على رخصة السمسرة، وصورة طبق الأصل من عقد ملكية مكتب السمسرة أو عقد الإيجار، وصحيفة الحالة الجنائية لصاحب الترخيص أو من يمثله قانوناً، وصورة طبق الأصل من عقد تأسيس الشركات وآخر التعديلات التي أجريت عليه إن وجدت، وصورة طبق الأصل من الترخيص التجاري للشركة بشرط أن يكون ساري المفعول وقت تقديم الطلب، وشهادة تفيد القيد لدى المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية.

وتتولى الإدارة البت في الطلب وإخطار صاحب الشأن بقرارها. وإذا صدر القرار بالرفض وجب أن يكون مسبباً، وتسلم للمقيد في سجل سماسرة العقار بطاقة سمسار عقاري، تتضمن اسمه ورقم قيده في السجل ومدة الترخيص وأي بيانات أخرى ترى إضافتها.

ويجوز لإدارة العقار في «التجارة»، الترخيص للسمسار في إقامة نائب عنه تتوافر فيه ذات الشروط المنصوص عليها بالمادة الثالثة من هذا القرار، وملتزماً بالشروط والقواعد والتعليمات والتعاميم التي تصدرها في شأن تنظيم مزاولة أعمال السمسرة.

ويلتزم كل سمسار بالتقدم بطلب تجديد قيده إلى إدارة العقار في «التجارة»، كل سنتين من خلال النموذج المخصص لذلك، قبل فيما لا يزيد على 60 يوماً ولا يقل عن 30 يوماً من تاريخ انتهاء صلاحية شهادة القيد، وعلى الإدارة تجديد قيده في السجل بعد التثبت من توافر شروط التجديد.

دفاتر السمسرة العقارية

تصدر إدارة العقار في «التجارة»، دفاتر سمسرة عقارية ورقية أو إلكترونية، تحتوي على نماذج عقود قابلة للتعبئة من قبل السمسار، على أن تحمل اسم المرخص له وعنوانه، ورقم قيده بالسجل وتاريخ انتهاء صلاحية هذا القيد.

ويشترط في دفاتر السمسرة العقارية الورقية، أن يكون الدفتر مكوناً من عدد من الصفحات مرقمة ومسلسلة ومختومة ومعتمدة من «التجارة»، وأن يكون توقيع السمسار في موضع ظاهر من الدفتر ليكون حجة على أطراف عملية التوسط، وأن يكون التدوين بالدفتر من قبل السمسار أو نائبه، ويتعين أن يكون خالياً من أي فراغ أو كشط أو تحشير أو إضافة سواء تم ذلك بالصلب أو الحواشي.

عند إتمام التعاقد تسلم نسخة لكل من البائع والمشتري والثالثة لإدارة العقار في «التجارة»، يتم تسليم بقية النسخ للجهات المبينة في الدفتر ويتم الاحتفاظ بنسخة أخيرة بالدفتر ليتم الرجوع إليها عند الاقتضاء، ويشترط أن تأخذ هذه الصورة ذات أرقام الأصل.

ويلتزم السمسار أو نائبه بتسجيل كل سومة على حدة في الجزء المخصص لذلك من دفاتر السمسرة،مبيناً اسم صاحب السومة ورقمه المدني ورقم هاتفه، وقيمة تاريخ ومدة صلاحية السومة.

في حالة التوقف عن مزاولة المهنة أو تغيير النشاط، أو إغلاق المكتب أو سحب الترخيص أو لغير ذلك من الأسباب، يتعين على السمسار أو ورثته أو ممثله القانوني أن يقوموا بتسليم دفاتر السمسرة إلى إدارة العقار في الوزارة التجارة خلال أسبوعين، وكذلك في حالة تحقق إحدى حالات سقوط صفة السمسرة.

حقوق السمسار

يحدد أجر أعمال السمسرة العقارية في عقود البيع وعقود التنازل عن حق الانتفاع، بمقابل بنسبة 1 في المئة من قيمة العقد تدفع مناصفة بين طرفيه، كما يحدد الأجر في عقود الايجار بما يعادل نصف الأجرة الشهرية لشهر واحد، ويجوز للأطراف الاتفاق على خلاف ذلك.

وإذا اشترك أكثر من سمسار في الوساطة أو المفاوضة من أجل التوصل إلى اتفاق، وأدى ذلك إلى إتمام الاتفاق، فإنهم يشتركون جميعاً بالأجر كما لو كانوا سمساراً واحداً، ويقسم الأجر بينهم بالتساوي ما لم يكن هناك اتفاق آخر يحدد نسبة كل منهم في الأجر.

ويشترط لاستحقاق أجر السمسار أن تؤدي وساطته إلى إبرام العقد، وإتمام إبرامه بين الطرفين، وأن يكون عقد السمسرة مكتوباً، وأن تكون عملية التوسط مثبتة بالدفتر الخاص بالسمسار مع إثبات بياناتها الأساسية ووثائقها بهذا الدفتر.

ويشترط أيضاً ألا يكون العقد معلقاً على شرط واقف، وإلا فإنه يستحق الأجر عند تحقق الشرط الواقف، ويجوز إثبات عقد السمسرة باعتباره من الأعمال التجارية بكل طرق الإثبات ومنها البينة، والقرائن، وشهادة الشهود سواء في مواجهة السمسار أو الغير.

التزامات محدّدة

يلتزم السمسار أو نائبه بتقديم المعلومات والبيانات والإحصاءات المتعلقة بنشاطه التي تطلبها منه الجهات المختصة، وأصحاب الشأن، على أن يتقيد بالحفاظ على السرية التي تقتضيها طبيعة هذه المهنة.

ويتعيّن على كل سمسار أن يتقدم بكل ما تطلبه منه إدارة العقار في «التجارة»، خصوصاً صور الدفاتر العقارية أو الترخيص، فضلاً عن التزامه بأن يقرن اسمه برقم قيده في سجل إدارة العقار وتاريخ انتهاء صلاحيته في جميع المكاتبات والتقارير الصادرة عنه.

ويتعيّن على كل سمسار مقيد في السجل موافاة الوزارة بصورة من الدفاتر سنوياً، ويجب عليه وعلى نائبه القيام بأعمالهما طبقاً لأحكام القوانين والقرارات ذات الصلة وميثاق شرف المهنة.

ويجب على السمسار أو نائبه أن يطلع العملاء على جميع تفاصيل المفاوضات ومراحل الوساطة التي يقوم بها، وعلى جميع المعلومات التي تعتبر ضرورية لتمكين العميل من اتخاذ القرار المناسب لإبرام الاتفاق مع المتعاقد الآخر، وعلى رأسها اطلاع العميل على الحالة المالية للطرف الآخر في الصفقة بحيث لا يقدم للطرف الآخر عميل يعلم أنه معسر.

وعلى السمسار أو نائبه ولو لم يكن مفوضاً إلا من أحد طرفي الصفقة أن يعرضها عليهما معاً، وأن يطلعهما على جميع الظروف التي يعلمها عنها، وأن يكون مسؤولاً قبلهما عن كل غش أو خطأ يصدر منه في ذلك.

ويتعيّن على السمسار أو نائبه أن يقوم باطلاع المشتري على الوثائق والمستندات التي زوده بها البائع، بحيث يكون مسؤولاً عن الأضرار التي قد تلحق بالمشتري نتيجة إهماله أو تقصيره في الوفاء بهذا الالتزام بصرف النظر عن سوء أو حسن نيته في ذلك.

ويأتي ذلك في وقت لا يجوز للسمسار ونائبه إفشاء أسرار العملاء للغير، وأن يكون ونائبه بمثابة الأمين على أي مبالغ أو أوراق مالية أو سندات أو أي أشياء تكون قد سلمت إليه من أي من الطرفين لحفظها أو لتوصليها إلى أحد الطرفين، ويجب تأديتها أو تسليمها طبقاً لما اشترط عليه، وتسري القواعد القانونية الحاكمة للأمانة.

وسيكون السمسار أو نائبه مسؤولاً عن خسائر أو أضرار تلحق بأي من المتعاقدين أو الغير، نتيجة قيام السمسار بعمله عن طريق الغش أو الخداع أو دون مراعاة للأصول الواجب اتباعها طبقاً لأحكام هذا القرار.

ويحظر على السمسار أو نائبه العمل لمصلحة أي من طرفي العقد، بما يخالف التزاماته تجاه من يمثله، أو أن يقبل من أحدهما وعداً بالحصول على منفعة ما في ظروف تمنع فيها قواعد حسن النية من قبول هذا الوعد.

ويتعيّن على السمسار أو نائبه أن يبلغ فوراً إدارة العقار في «التجارة»، إذا فقد الدفتر أو تلف جزئياً أو كلياً وعن الظروف التي جرى فيها ذلك.

ويجب على السمسار أن يحتفظ بسجل لكل صفقة عقارية، يحتوي على اسم البائع والمشتري وقيمة العقد وتاريخ إبرامه، وصورة من البيانات والمعلومات والوثائق المهمة التي وصلت إليه أثناء عملية التوسط، على أن يظل التزامه بحفظ هذا الملف لمدة 5 سنوات من تاريخ انعقاد العقد.

ويتعيّن أن تتم عملية الحفظ وفق ترتيبات تسهل عملية استرجاعه، إذا طلب منه ذلك من الجهات المختصة أو أي من طرفي العقد أو خلفهما الخاص.

ولا يجوز للسمسار ونائبه استخدام السومة لأغراض التسويق العقاري، أو المفاوضات أو أي استخدام آخر، لمدة لا تتجاوز أسبوعين من تاريخ تسجيلها في دفتر السمسرة.

لجنة تحقيق المخالفات

تُنشأ بالوزارة لجنة تحقيق بالمخالفات تتكون من 5 أعضاء يصدر بتشكيلها قرار من الوزير يحدد فيه اختصاصاتها، وآلية عملها وحجية قرارتها، وتحال إليها المخالفات التي يرتكبها السمسار والشكاوى المقدمة ضده أو ما يتكشف للوزارة من أفعال أو تصرفات تمثل مخالفة لأحكام قانون التجارة أو لأحكام هذا القرار أو لشروط القيد.

ويحال إلى اللجنة أيضاً إخلال السمسار أو نائبه بأي من الالتزامات المنصوص عليها بالبند ثانياً من الفصل الرابع من هذا القرار، ويتعيّن أن تباشر مهامها وفق القواعد والإجراءات التي تضمن سرعة الفصل بالمنازعات وتحقيق العدالة بين الخصوم.

وقف الترخيص وإلغاؤه

يجوز للجنة المختصة بالتأديب توقيع جزاءات التنبيه والإنذار، ووقف الترخيص لمدة لا تتجاوز 6 أشهر، بحيث لا يحق خلالها مزاولة أعمال السمسرة، فضلاً عن إلزام السمسار بتسليم الدفاتر العقارية عليه بهذا القرار إلى إدارة العقار في «التجارة»، وإلغاء الترخيص.

ويكون إلغاء الترخيص بقرار يصدر من وزير «التجارة»، بناءً على توصية من اللجنة، ويبيّن فيه أسباب الإلغاء.

ويحق للسمسار الذي تم إلغاء قيده من السجل، حق التظلم من قرار إلغاء القيد أمام الوزير المختص، وللأخير الحق في تأييد القرار أو تعديله أو إلغائه في ضوء ما يقدم إليه من أسباب، ويعتبر عدم الرد على المتظلم بمثابة رفض التظلم.

إسقاط صفة السمسار

تسقط صفة السمسار، ويتم إلغاء ترخيصه وقيده في حال ترك أعمال السمسرة نهائياً، وإشعار إدارة العقار بالوزارة بذلك، وفقدانه لأي شرط من الشروط الواجب توافرها لممارسة المهنة، وإذا تبين أن تسجيله كان نتيجة لبيانات كاذبة قدّمها للوزارة أو إحدى إداراتها المختصة، وصدور قرار من الوزير المختص بإلغاء قيده لإخلاله بالقواعد والإجراءات التي تضعها الوزارة.