«المزايا»: البيع على الخارطة يعكس ثقة وتعافي الأسواق العقارية بالمنطقة

أشارت شركة المزايا القابضة، إلى أن طبيعة الطلب ومصادره لدى السوق العقاري الخليجي، تختلف عن غيره من الأسواق العقارية على مستوى المنطقة والعالم، وبشكل خاص الأسواق التي تنتهج مفاهيم السوق المفتوح، وتقدم فيها قوانين وتشريعات البيع لغير المواطنين وفق معايير وآليات عمل التملك الحر.

وأوضحت الشركة في تقريرها الأسبوعي، أن الطلب الخاص بمبيعات العقارات على الخارطة، يشكل أحد أهم مؤشرات الثقة والتعافي للأسواق العقارية، والقطاع العقاري لدى دول المنطقة، في الوقت الذي تتوافر فيه كل الخيارات العقارية لتلبية كافة أنواع الطلب ومصادره.

وأكد التقرير أن التنوع في المنتجات العقارية، بداية من المنتجات من الفئة العادية أو المتوسطة فالجيدة والمميزة وانتهاء بالفاخرة، وما تتضمن من تباين في الاسعار وفقاً للمواقع والتصنيف، يعزز من أهمية القطاع العقاري، ويظهر ما يزخر به من فرص استثمارية جيدة ضمن مختلف الفئات، ناهيك عن نجاح التشريعات والقوانين المنظمة لهذا النشاط، وما تقدمه لضمان حقوق الأطراف كافة.

وأشار إلى أن صفقات البيع والشراء على الخارطة تعكس حزمة من الايجابيات، إلى جانب وجود بعض السلبيات لكل طرف من أطراف المعادلة، والتي لابد من العمل على التقليل منها، كلما كان ذلك ممكناً وبما يضمن استمرار وتيرة النشاط العقاري ومبيعات الخارطة، لما لذلك من أهمية على وتيرة نشاط قطاع العقار والإنشاءات.

وتابع التقرير أن أهم المزايا التي يوفرها الشراء على الخارطة، تتمثل في توفير تمويل منخفض التكلفة للمطورين، وتقديم منتجات عقارية بأسعار منافسة للمشترين، بالإضافة إلى توفير خيارات تسديد يقل مثيلها لدى قنوات التمويل المتخصصة.

ولفت إلى أن الشراء على الخارطة عند إطلاق المشاريع، يمكّن المشتري من تحقيق أرباح رأسمالية عند إعادة بيعها بعد تسليمها، في حين تعمل الخصومات التي يقدمها المطورون في العادة والتي تتراوح ما بين 15 و20 في المئة على تشجيع الاستثمار، والمساهمة في تأمين تكاليف المشروع الأولية، بينما تشكل خطط وبرامج التسديد المرنة ميزة إضافية يتمتع بها المشتري على الخارطة، بالإضافة إلى مزايا الحصول على أفضل الخيارات المتاحة ضمن المشروع.

ورأى التقرير أن مبيعات العقارات على الخارطة مازالت تحمل مخاطر على الرغم من التقدم الملحوظ على صعيد القوانين والتشريعات المنظمة لذلك، والتي استطاعت التعامل بكفاءة مع هذه الخيارات الاستثمارية، بعد النتائج السلبية التي سجلت نتيجة عدم وجود قوانين تمنع المشترين من نقل ملكية العقار غير المكتمل لتحقيق الأرباح، إذ كان لحدة المضاربات تأثيرات سلبية عميقة على القطاع العقاري لدى العديد من أسواق المنطقة في ذلك الوقت.

وأفاد أن عدم القدرة على معرفة المنتج النهائي الذي سيحصل عليه المشتري، من مساوئ الشراء على الخارطة، وأنه لا بد من اعتماد المشتري على سمعة المطور في السوق، في حين تشكل صعوبة الحصول على التمويل للعقارات غير المكتملة تحدياً إضافياً للمشترين لهذا النوع منها، وبشكل خاص إذا لم يكن هناك اتفاقيات بين البنوك والمطورين لتقديم خيارات تمويل حصرية.

وبين أن هناك تحديات أخرى تتمثل في صعوبة تحديد موعد التسليم النهائي، الأمر الذي يمكن أن يحمل معه تحديات في السيولة النقدية لدى المشترين، نتيجة عدم القدرة على الانتقال والعيش في العقار محل التعاقد.

واعتبر التقرير أن السوق الاماراتي بشكل عام وسوق دبي بشكل خاص، كان سباقاً في طرح فكرة البيع على الخارطة، وسباقاً ايضاً على مستوى سن القوانين والتشريعات التي تمنع حدوث المضاربات والإخلال بتوازن قوى العرض والطلب والاسعار، بالإضافة إلى الجهود الذي بذلت وتبذل لتنظيم عمل الوسطاء العقاريين على مستوى المنطقة ككل، نظراً لحجم التأثير الايجابي أو السلبي لهذا القطاع على استقرار السوق العقاري ككل.

وتشير البيانات المتداولة إلى أن إجمالي قيمة الصفقات والمبيعات للعقارات على الخارطة، التي تم تنفيذها في السوق العقاري في دبي خلال النصف الاول من العام الحالي، تقدر بـ18 مليار درهم ليشهد السوق بيع 9734 شقة سكنية على الخارطة، و2794 فيلا سكنية.

ولفت التقرير إلى أن وتيرة النشاط المسجل خلال النصف الاول من العام الحالي، حققت ارتفاعاً بنسبة 50 في المئة عن المستوى المسجل خلال الفترة نفسها من العام 2016.

وأكد ضرورة التدقيق جيدا في هذه المعطيات، نظراً لما تحمله من مؤشرات إيجابية، ومراقبة التحسن المسجل على ثقة المتعاملين لدى السوق العقاري في إمارة دبي، وحجم التأثير الايجابي على قطاع الإنشاءات، وضمان وتيرة نشاطه ونموه.

وبين التقرير أن مبيعات العقارات على الخارطة لدى السوق السعودي تتقدم بشكل تدريجي، فيما تسجل الجوانب القانونية المزيد من التقدم والتطوير، مع بقاء الحاجة إلى المزيد من الجهود والتشريعات للوصول إلى مستوى الأسواق المنافسة في المنطقة.

وتشير البيانات المتداولة إلى أن سوق بيع الوحدات السكنية على الخارطة، سجل تنفيذ 2251 صفقة وبقيمة إجمالية وصلت إلى 4.1 مليار ريال سعودي، فيما يبلغ إجمالي قيمة المشاريع التي يشرف عليها برنامج البيع على الخارطة في مختلف مناطق المملكة 48 مليار ريال، ضمن البرامج التي تقوم بها وزارة الإسكان والتي تهدف من خلالها إلى زيادة المعروض من الوحدات السكنية، فيما تعكس هذه المعطيات التأثيرات الإيجابية على المطورين العقاريين وشركات البناء والإنشاءات.

وأوضح أن هذه البرامج تهدف إلى خفض التكاليف لتملك الوحدات السكنية بالنسبة للمواطنين السعوديين، بالإضافة إلى متطلبات رفع مستوى الشفافية لدى السوق العقاري في المملكة، وتحفيز مناخ المنافسة بين المطورين، إذ تعمل الجهات الرسمية على ضمان حقوق كافة أطراف التعاقد، في حين يقوم المشتري بدفع ثمن العقار وفقاً لنسب وشهادات الإنجاز التي تقدمها شركات المقاولات، مع إلزام المطور العقاري بالتنفيذ وفق النموذج والمواصفات المتفق عليها مسبقاً، الامر الذي من شأنه أن يعمل على تطوير قطاع المقاولات، والحد من المضاربات التي تؤثر سلباً على المشاريع وأسعار المنتجات النهائية.

ورأى التقرير أن بيع المشاريع العقارية على الخارطة، يعتبر ذا أهمية بالنسبة للمطورين العقاريين، إلى مستوى قد يتجاوز أهمية ذلك بالنسبة للمشترين والسوق العقاري، إذ إن نجاح المطور العقاري ببيع جزء أو كامل المشروع يعتمد في الأساس على السمعة التي يتمتع بها المطور بالسوق العقاري المحلي أو الإقليمي، وبالتالي لابد للمطور الذي يهدف إلى البيع على الخارطة أن يبني سمعته في هذا المجال، وان يحرص على التواصل المباشر مع المشترين خلال مراحل التنفيذ.

واعتبر أن وجود آليات وبرامج لتقييم المطورين وتمكين المشترين من التعرف على التجارب السابقة للمطورين، من شأنه أن تكسب العملية المزيد من الشفافية، بالإضافة إلى أنها تعمل على تحفيز المطورين للتنفيذ بشكل أسرع وأكثر كفاءة، في حين سيكون لالتزام شركات التطوير العقاري بجميع الشروط والإجراءات القانونية وفق اللوائح المنظمة لذلك، دور كبير في توفير التمويل اللازم لتنفيذ المشاريع كما هو مخطط لها.

ولفت إلى أن مؤسسة التنظيم العقاري في دبي تشترط على المطور قبل البدء بالشروع بعملية البيع، تملّك الأرض الخاصة بالمشروع بالكامل، وفتح حساب ثقة عبر إيداع 20 في المئة من قيمة المشروع المقدرة، كما يتم إيداع الأموال المدفوعة من قبل المشترين في الحساب نفسه.

وشدد على حقيقة مفادها أن انحسار دولار المضاربين على مستوى أسواق المنطقة، والتشدد في القوانين ذات العلاقة، ساهما وبشكل مباشر في تطوير هذا القطاع ودعم مصداقيته ووتيرة نشاطه حتى اللحظة، إذ إن نسبة مرتفعة من الطلب المسجل لدى الاسواق العقارية في المنطقة، باتت تعتمد على المستخدم النهائي، الأمر الذي يعني مزيداً من الاستقرار على قرارات البيع والشراء بالأسعار العادلة، وبما يحفظ حقوق العملاء المشترين بالدرجة الأولى.

وأشار التقرير إلى أن استمرار حراك البيع على الخارطة، ساهم بشكل أو بآخر في الحفاظ على وتيرة نشاط جيدة لدى قطاع الإنشاءات ضمن دول المنطقة، وإلى أنه بحسب البيانات المتداولة فقد سجلت عقود المشاريع خلال الربع الاول من العام الحالي تراجعاً بنسبة 17 في المئة، مقارنة بالمستوى المسجل في العام 2016، ليأتي قطاع الإنشاءات لدى السوق الإماراتي في المقدمة وبقيمة عقود إنشاء بلغت 10.8 مليار دولار، يليها السوق السعودي وبقيمة عقود وصلت إلى 4.7 مليار دولار.