عودة «الرهن العقاري» مرهونة... بالفائدة!

كشفت مصادر مسؤولة لـ «الراي» أن النقاشات المفتوحة بين المؤسسة العامة للرعاية السكنية، وبنك الكويت المركزي، وبنك الائتمان، والمصارف، ولجان مجلس الأمة، عكست توافقاً كبيراً على أهمية طرح منتج الرهن العقاري في الكويت، باعتباره أحد الحلول المستحقة لحل الأزمة الإسكانية.

وبينت المصادر أن جميع الجهات المعنية بهذا النقاش، أبدت قناعتها بأن بنك الائتمان لا يستطيع منفرداً مقابلة العدد المتنامي من طلبات الإسكان المقررة، سواء المعلن عنها أو المخطط لها، والتي تتجاوز 110 آلاف طلب، وهي أرقام استرعت انتباه الجميع.

ولفتت إلى أن البنوك أكدت للجنة المعنية، أنها تستطيع أن تشارك بقوة في عملية تمويل أصحاب هذه القسائم من خلال إقرار منتج الرهن العقاري بفضل منسوب السيولة المرتفع لديها، موضحة أن غالبية أعضاء اللجنة مقتنعون بأن الرهن العقاري هو أحد الأدوات التمويلية المناسبة، والتي يعول عليها كثيراً لتحقيق وتنفيذ توصيات وأهداف المنظومة الإسكانية للحكومة.

وكان لافتاً ما أفاد به بنك الائتمان خلال اجتماع الجهات المعنية، بأن حدوده الائتمانية الممكنة لمقابلة طلبات تمويل الإسكان المقبلة تتوقف عند مليار دينار، ما يعني أنه لا يستطيع تمويل أكثر من نحو 12 ألف طلب، في وقت يجري الحديث فيه عن خطة لتسليم 30 ألف قسيمة في مدينة المطلاع، سيبدأ توزيعها حسب المخطط خلال العام 2018.

ووفقاً للقانون يحق لصاحب كل قسيمة الحصول على قرض حسن بقيمة 70 ألف دينار، علاوة على 30 ألفا بحد أقصى يحصل عليها عبارة عن سلع تموينية إنشائية.

وأفادت المصادر، أن اللجنة ناقشت العديد من المسائل المتعلقة بالإزمة الإسكانية في هذا الخصوص والحلول المناسبة لها، ومن ضمنها تقدير كلفة تقديم الدولة للخدمة الإسكانية للمواطنين وكيفية تطويرها والكلفة المتوقع أن تترتب عليها في حال تدخلت مباشرة لتغطية تمويل طلبات الإسكان، من خلال الخيارات التمويلية البديلة الممكنة، سواء عبر طرحها لسندات وصكوك أو من خلال الاقترض المباشر من السوق أو حتى من خلال السحب من الاحتياطي.

وأوضحت المصادر «جرت مقارنة كل هذه المسائل بمزايا وكلفة منتج الرهن العقاري، فيما تم الأخذ بالاعتبار أنه قد يصعب تدخل الدولة لدعم بنك الائتمان للاستمرار في مقابلة طلبات الإسكان، في وقت بدأت فيه وزارة المالية منذ فترة تحركاتها لتمويل عجز الموازنة عبر طرح سندات بملياري دينار على البنوك المحلية و3 مليارات سندات تجهز لطرحها في السوق الدولية».

ومعلوم أن الكويت أدخلت في العام 2008 بعض التعديلات على قوانينها المنظمة لتعاملات السوق العقارية، وتحديدا ما يعرف بالقانونين (8 لسنة 2008) وكذلك (9 لسنة 2008) في شأن تنظيم استغلال أراضي الفضاء من خلال وقف تعاملات الشركات والمؤسسات الفردية بقسائم أو بيوت السكن الخاص، سواء كان ذلك بصورة مباشرة أو غير مباشرة بالبيع أو بالشراء أو الرهن، وهنا كانت إشكالية البنوك، حيث اضطرت مع هذا القانون إلى وقف عملياتها للرهن العقاري.

وقالت المصادر، إن غالبية الجهات المعنية المشاركة في اللجنة، خلصت إلى أن كلفة الدولة على جميع خيارات التمويل المباشرة التي يمكن أن تلجأ إليها لتغطية طلبات الإسكان، تتجاوز كلفة تطبيق الرهن العقاري، فمن ناحية، تقدّم الدولة هذه الأموال مجاناً للمواطنين، بدون تحصيل أي فوائد، ومن ناحية ثانية تقدّمها على فترات تطول لـ 50 عاماً ما يضاعف كلفتها أكثر من مرة.

أسعار تنافسية

وبينت المصادر أن البنوك طرحت في الاجتماعات ذات الصلة، فكرة أن تقوم بتمويل عمليات الرهن العقاري المطلوبة بأسعار تجارية تنافسية، على أن يقابل ذلك مزايا تقدمها الدولة للمصارف تشجعها على توسعة دائرة المشاركة، موضحة أن المصارف أفادت بأنه «حتى تستطيع ألا تتعامل مع هذه التمويلات على أساس تجاري 100 في المئة، فان نجاح طرح هذا المنتج مستقبلا يحتاج إلى دعم حكومي، لاسيما وأنه يحمل حلا مناسبا للمنظومة الإسكانية».

وأوضحت أن من ضمن صور الدعم المقترحة على الدولة تقديمها في هذا الخصوص، أن تتحمل على سبيل المثال الفائدة المترتبة على تمويلات الرهن العقاري، وانه في جميع الأحوال ستكون كلفتها أقل من المترتبة على التمويلات المباشرة، علاوة على ذلك يمكن أن تتحمل جزءاً من الفائدة، مقابل السماح للمصارف «رقابياً» بتصنيف هذه الديون ضمن البنود التي لا تستهلك رأس المال، أو انها تقوم بتخفيض تكلفة الودائع الحكومية التي تضعها في المصارف.

وبحسب المصادر لم تتطرق الاجتماعات إلى أسعار الفائدة المقترحة على هذا المنتج، سواء من البنوك أو من الجهات المشاركة، باعتبارها خطوة من السابق لأوانه الحديث عنها، خصوصا انه لم يتم الاتفاق بشكل نهائي على الصيغة، كما لم تتم مناقشة ما إذا كان سيعمل بمنتج الرهن العقاري في حال إقراره مع المنزل الأول فقط، أم يمكن الاستفادة منه في منزل ثان، لكنها أوضحت أن الرهن العقاري سيكون قرضاً طويل الأجل، وبفائدة منخفضة، ويكون الهدف منه شراء العقار السكني الذي سيكون هو ضمان القرض المقدم من البنك.

حدود ائتمانية

وحول الحدود الائتمانية التي يمكن للبنوك أن تغطيها من خلال الرهن العقاري، قالت المصادر «لا يوجد اتفاق محدد في هذا الخصوص، لكن من المتوقع أن تعتمد المصارف في دراستها بهذا الخصوص على المقاربة مع الحدود الائتمانية المعمول بها في الأسواق الخليجية المجاورة»، مشيرة إلى أن جميع هذه المقترحات مبدئية ولم تخرج عن شكل النقاش الأولي، لكن يمكن القول إن مبدأ طرح منتج الرهن العقاري كأحد حلول الأزمة الإسكانية مقبول لدى غالبية الجهات المشاركة في الاجتماعات.

كما لفتت المصادر إلى أن من ضمن النقاشات التي أثيرت في هذا الخصوص، أنه يمكن توجيه الرهن العقاري إلى أصحاب القسائم في المدن الجديدة، وبالتالي تقليل المخاوف من أن يؤدي هذا المنتج إلى رفع أسعار الأراضي، مشيرة إلى أنه تم التعرض أيضاً إلى إمكانية أن يطرح البنك الممول منتج الرهن العقاري بأكثر من صيغة، سواء من خلال صاحب القسيمة نفسها أو من خلال التعاون مع المطور.

ونوهت المصادر إلى أنه بغض النظر عن التفاصيل الإجرائية، إلا ان تطبيق الرهن العقاري في الكويت يحتاج إلى بعض التعديلات القانونية التي تسمح للمواطن برهن منزله، مقابل التمويل، سواء تم ذلك من خلال رهن أول أو ثان، لافتة إلى أن التوصل إلى اتفاق نهائي بخصوص حل الأزمة الإسكانية، وتمويل أصحاب القسائم لا يزال يحتاج لاجتماعات أخرى قبل أن تتبلور الرؤية النهائية التي يمكن تبنيها من قبل الأطراف المعنية.