أبراج المكاتب ... «يا خوفي» من تقشّف الحكومة!

يعيش العقار التجاري (المكتبي) انتعاشاً ملحوظاً بفضل السخاء الحكومي في استئجار الأبراج الفارهة، لكن انهيار أسعار النفط يعيد للقطاع ذكريات الأيام الصعبة، إذا ما قرّرت الحكومة شدّ الأحزمة والحد من مصاريف الإيجارات.

يعيش العقار التجاري حالاً مختلفاً عن العقارين السكني والاستثماري. ففي حين تتراجع أسعار هذين الأخيرين بالتزامن مع تهاوي أسعار النفط، تسجّل الأسعار والإيجارات في المباني المكتبية ارتفاعاً ملحوظاً، كما لو ان النمو الاقتصادي في أحسن حال.

وبلغ فيه نسبة الإشغال في قطاع المكاتب الإدارية في الكويت مع نهاية العام الماضي 86.7 في المئة للمساحات الموجودة حاليا بما فيها المساحات تحت التطوير، ما يشير إلى أن السوق امتص فائض المعروض الكبير الذي ظهر بعد أزمة 2008. لكن اللافت كان تحذير اتحاد العقاريين أخيراً من تأثيرات تراجع النفط على هذا القطاع خلال الاعوام القليلة المقبلة، والتي ستؤدي إلى تراجع نسب الإشغال ومعدلات العائد التأجيري.

فرغم ارتفاع معدلات أسعار التأجير لهذا القطاع التي بلغت خلال العامين الماضيين بواقع 6.6 في المئة، إلا أن خبراء عقاريين أكدوا لـ «الراي» ان هذا الانتعاش نجم بشكل أساسي عن الطلب الكبير من الجهات الحكومية والوزارات، التي باتت تشغل مساحات واسعة في الأبراج الجديدة. لكن مع بروز تداعيات هبوط اسعار النفط، والتوجه الحكومي لتخفيض المصروفات الحكوميَّة، قد يكون القطاع مقبلاً على اختبار صعب، وهو الذي بالكاد تعافى بعد سنوات من الركود وتراجع في القيم الايجارية لجميع فئاته ومستوياته.

الأمين العام لاتحاد العقاريين أحمد الدويهيس أشار إلى أن نسب الإشغال في المكاتب الإدارية تشير إلى انتعاش السوق حيث بلغت نسبة الاشغال في بعض الأبراج المكتبية تحت التطوير 83.8 في المئة، ما يشير إلى أن مطوري العقارات قادرون على تأجير العقارات قبل استكمال أعمال التشييد والبناء فيها.

ولفت الدويهيس إلى وجود ارتفاع في معدلات أسعار التأجير إلى 7.2 دينار للمتر المربع مقابل 6.8 دينار للمتر المربع في العام 2013، اذ يعتبر هذا نموا معتدلا بنسبة 6.6 في المئة خلال العامين الماضيين، مؤكدا في الوقت نفسه أن سوق المكاتب التجارية في نمو متسارع، لكن هناك حاجة لتوخي الحذر بسبب انخفاض اسعار النفط وارتفاع المخاطر الجيوسياسية في المنطقة.

من جانب آخر، قال الرئيس التنفيذي في شركة أعيان العقارية ابراهيم العوضي إن سوق المكاتب الإدارية شهد خلال الفترة الماضية اقبالا كبيرا، لافتا إلى أن النشاط الاقتصادي في البلاد يشهد حاليا تعافيا ولكن بشكل مؤقت، رغم وجود ارتفاع في نسب الاشغال.

وفي ما يتعلق بتقليص النفقات في القطاع الحكومي وتأثيره على هذا القطاع قال العوضي «صعب التكهن ان يؤثر هذا الموضوع على المساحات المكتبية، ولكن الوضع بالكامل سواء هبوط اسعار النفط وتقليل النفقات الحكومية والاوضاع السياسية في المنطقة يؤثر على القطاع ما يدعو إلى عدم التفاؤل».

من جانبه أشار «المرشد العقاري» الصادر أخيرا من قبل اتحاد العقاريين ان محافظة العاصمة التي تضم مدينة الكويت هي أكبر منطقة أعمال بحصة 81 في المئة، فيما بلغ المعروض في محافظة حولي 13 في المئة، حيث تم تطوير عقارات تجارية جديدة، وتمثل محافظة الفروانية نسبة 4 في المئة وتمثل كل من محافظة الجهراء والاحمدي 1 في المئة.

في المقابل قال رئيس مجلس إدارة مجموعة عدنان الصالح الاستثمارية الدكتور عدنان الصالح أن الكويت مازالت تحتاج عددا أكبر من المساحات المكتبية بدليل ارتفاع نسب الاشغال ووصولها إلى مراحل متميزة في ظل تأجير بعض المكاتب قبل تسليمها ما يدل على ان هناك طلبا كبيرا على المساحات المكتبية في الكويت.

ولفت الصالح إلى أن حركة البناء والتشييد في قطاع المساحات المكتبية أقل من المطلوب، مستبعدا ان يؤثر انخفاض اسعار النفط على هذا القطاع بشكل سريع، إلا أنه أكد على ان هذا القطاع تأثر في السابق من خلال تراجع الاقتصاد والازمة العالمية، لكن قوة الطلب عليه هي العامل المطمئن والذي يدعو إلى التفاؤل وعدم الخوف او الحذر.

مقال / 4 عوامل تؤثر سلباً على العقار

| بقلم قيس عبدالله ثنيان الغانم |

ما نراه ونسمعه عن وضع العقار حالياً في الكويت، يعطي انطباعاً للكثير من الأفراد والشركات والممولين بالحذر والترقب لما ستؤول إليه أحوال القطاع هذا العام.

فالكويت تعتمد كلياً على دخلها من النفط وأدوات الاستثمار من الأغلبية العظمى من مواطنيها، في حين لا يأخذ العقار والأسهم وأي قوانين أو قرارات أو تعيينات حكومية بعين الاعتبار التطورات المطلوبة لمجاراة الدول المجاورة لها، على أسس حاجة مواطنيها وتطور اقتصادها، وخلق بيئة مستدامة لخططها التنموية تكون داعمة لدخلها القومي اليوم.

ما نراه في الكويت خطط قصيرة المدى غير متكاملة الأركان، بمحتوى القوانين المشرعة أو بالقرارات الوزارية أو بتعيينات المناصب بالحكومة او الهيئات اوالشركات التابعة، وهذا الجزء الأهم في الدولة اذا إرادت ان تكون فاعلة، وهنا نسرد بعض الأسباب التي يشكل وجودها عاملاً سلبياً على الاستثمار العقاري، والي يمكن اختصارها بأربعة عوامل، هي:

1 - عندما تقوم الحكومة بتأسيس هيئة اقتصادية لها أهميتها للاقتصاد الوطني، ويصار إلى تعيين مسؤوليها بطرق لا تتبع الأعراف المعمول بها، والتي تؤكد ضرورة وجود الخبرة والمعرفة الإدارية، فعندها ستكون هناك تأثيرات سلبية على العقار، وهذا ما حصل في السنوات الماضية بأسعار العقار وما نراه اليوم من ركود.

2- يجب على الدول التي تسعى للتقدم المعماري أن تحافظ على المكتسبات التي حظيت بها، ولا تقوم بإلغاء ما هو داعم لتجميل مظاهر مدونيها معمارياً، وتكون دائمة التقدم بأنظمتها المعمارية من نسب تكون متماشية مع التطور العمراني وإدارياً وتنظيميا لتكون متوائمة مع احتياجات المواطن.

3- التطور الاقتصادي يجب أن يكون له رديف حكومي على شكل دعم فكري، ومن ضمن تشريعات داعمة لاقتصاد تكون استيعاباته طويلة الأمد، لتوفير أرضية خصبة تحقق الازدهار للاقتصاد الكويتي.

4- تعتمد الكويت واقتصادها وشعبها بشكل كلي على النفط المستخرج من أراضيها، وأثر أي معادلة سعرية يكون سلبياً على هذا الدخل، ويكون تأثيره على المواطن عبر قيام الحكومة برفع الدعم عن المواد الإنشائية، ما يترك تأثيراً سلبياً على العقار.

* خبير عقاري

الهيئة العامة للاستثمار

على خطى كثير من الجهات الحكومية والمؤسسات الكبيرة تقوم الهيئة العامة للاستثمار ببناء مقر رئيسي لها وهو برج في منطقة شرق، اذ تسعى الهيئة ومن خلال تشييدها هذا البرج ان يتمتع بتصميم معماري فريد مستوحى من التراث الكويتي والعمارة الاسلامية على مساحة 11 ألف متر مربع، ويتكون البرج من 48 طابقا على ان يتم انشاؤه باحدث الأنظمة الذكية.

* التكلفة: 74.4 مليون دينار

* المساحة: 11 ألف متر مربع

* عدد الطوابق: 48 طابقا

* يضم 5 وحدات معمارية لبرج المكاتب

بنك الكويت الوطني

يقوم البنك حالياً ببناء مقره الجديد في منطقة شرق، ليكون معلماً أساسياً جديداً في المدينة. ويتميز هذا الصرح الجديد بأنظمة ذكية ومعايير عالمية صديقة للبيئة.

* الارتفاع: 300 متر تقريباً

* المساحة: 6000 متر مربع

* عدد الطوابق: 60 طابقا

* أنظمة ذكية ومعايير عالمية

بنك الكويت المركزي

يقع مبنى بنك الكويت المركزي الجديد في منطقة شرق، على الأرض المواجهة لشارع الخليج من الجهة الشمالية وشارع عبد الله الأحمد من الجهة الجنوبية. يشكل المشروع أيقونة معمارية، بهيكل من الحديد وتكسية من الألمنيوم والزجاج. بات المشروع قريباً من الإنجاز، وربما ينتقل البنك المركزي إليه خلال العام الحالي.

* المساحة الإجمالية: 65 ألف متر مربع تقريباً.

* الارتفاع: 240 متراً

* عدد الطوابق: 41 طابقا بالإضافة إلى 3 سراديب ودور أرضي.

التقرير الأسبوعي / فجوة بين العرض والطلب... تشلّ التداولات

سجل الأسبوع الأخير من العام 2015، بعض التحسن في التداولات العقارية، من خلال تداول نحو 49 عقاراً بقيمة تصل إلى 20 مليون دينار، غير أن الفجوة بين العرض والطلب ما زالت تصيب التداولات بشيء من الشلل.

وشهدت الصفقات التي سجلت في نهاية العام الماضي، تركيزاً على العقار الخاص من خلال بيع 32 عقاراً بقيمة 11.3 مليون دينار، مقابل 15 صفقة بقيمة 5.2 مليون دينار للعقار الاستثماري، وعقار تجاري واحد بقيمة 3 ملايين دينار.

وأشار خبراء عقاريون لـ «الراي» إلى أن استمرار موجة الركود العقاري مرجح، مرجعين السبب إلى أن الأسعار المعروضة في السوق حالياً لا تناسب شرائح كثيرة كونها تتعدى حاجز الـ 350 ألف دينار، في حين أن قيمة أغلب الصفقات التي تمت خلال الربع الأخير من العام الماضي لم تتعدَّ حاجز الـ 250 ألف دينار.

وتوقع الخبراء أن تكون أغلب الصفقات خلال الربع الأول من العام الحالي على البنايات الاستثمارية والأراضي، على أن يكون حجم الصفقة الواحدة أكثر من مليون دينار نظراً لظروف العروض المتوافرة حالياً في السوق.

ولاحظ الخبراء أن أكثر الصفقات تميزاً خلال آخر أسبوع من العام 2015، شملت بيع بناية استثمارية في الجابرية بقيمة مليوني دينار، ومجمع تجاري في محافظة حولي بقيمة 3 ملايين دينار، وبناية أخرى في منطقة أبو حليفة بقيمة 1.2 مليون دينار.

ورأى المراقبون أن الوضع الحالي للسوق العقاري غير مطمئن، في ظل القلق من الوضع الاقتصادي، وترقب المستثمرين لقرارات تقشفية قد تؤثر على السوق والأسعار مستقبلاً، مفضلين عدم الخوض في شراء عقارات حتى وضوح الرؤية كاملة خلال الفترة القريبة المقبلة.

وأكد الخبراء أن السوق العقاري يتعافى برغم مروره بأوقات صعبة، خصوصاً في الأوقات التي ترتبط بقرارات حكومية تأتي في صالحه.

ولفت المراقبون إلى أن مبيعات السكن الخاص التي قادت السوق أخيراً، سجلت تحسناً نتيجة لزيادة عدد المزادات التي نظمت خلال الأشهر الماضية، مبينين أن أكثر الصفقات تسجيلاً خلال الأسابيع الماضية تركزت على منطقة الفنيطيس وأبوحليفة وصباح الناصر والمهبولة.

وبينت إحصائية وزارة العدل الصادرة أخيراً أن إجمالي قيمة العقود المسجلة خلال الأسبوع الاخير من 2015 بلغت 19.6 مليون دينار، من خلال 32 صفقة عقارية للعقار الخاص بقيمة 11.3 مليون دينار، و15 صفقة بقيمة 5.2 مليون دينار للعقار الاستثماري، بينما سجل العقار التجاري صفقة واحدة بقيمة 3 ملايين دينار.

وأظهرت الإحصائية أن تداولات الوكالات العقارية تراجعت بشكل كبير، إذ سجلت صفقة واحدة بلغت قيمتها 575 ألف دينار من خلال بيع عقار في محافظة الفروانية، مقابل 4 وكالات في الأسبوع قبل 14 يوماً من نهاية 2015، بتراجع 4 عقارات، رغم أن صفقات الوكالات العقارية شهدت تراجعاً كبيراً خلال الربع الثاني من العام الماضي.

وفي ما يتعلق بمؤشرات التداولات العقارية، بينت الإحصائية أن العقود العقارية بمختلف أنواعها بلغت 48 عقاراً في الأسبوع الأخير من العام الماضي،، مقابل 37 في الأسبوع الذي سبقه، بارتفاع 11 عقاراً على مستوى أسبوعي.

وأظهرت الإحصائية أن مؤشر العقار الخاص ارتفع بواقع 7 عقارات، في حين ارتفع مؤشر العقار الاستثماري بواقع 6 عقارات، مقابل انخفاض في مؤشر العقار التجاري بواقع عقارين، وسط انعدام الصفقات في قطاع عقار المخازن.

أما في ما يتعلق بمؤشر حركة التداولات الخاصة بالوكالات العقارية، فقد أشارت الإحصائية إلى أنه تم تسجيل وكالة لعقار واحد مقابل 5 وكالات الاسبوع قبل الأخير من 2015 بانخفاض بواقع 4 وكالات، ملاحظة أن العقار الخاص انخفض بواقع 4 عقارات، في حين استقر مؤشر كل من العقار التجاري والاستثماري بواقع (صفر).

اليوم وباجر

سأل مواطن أحد الخبراء العقاريين، أين يتجه العقار في العام الحالي وهل استطيع شراء منزل في الكويت؟ كان رده: «أبشر، هبوط النفط قد يجعل البعيد قريباً»... مصائب قوم عند قوم فوائد!

طرق جديدة دعمت مبيعات العقار في فترة الركود: «اشترِ عقاراً واحصل على سيارة أو رحلة سياحية!»... ياترى عين المشتري على السيارة ولا العقار؟!

رفع اتحاد العقاريين الاسبوع الماضي نسخة من توصياته الخاصة بقانون اتحاد الملاك إلى مجلس الأمة. خبر أثار اهتمام الملاك الكويتيين الذين يطالبون بوجود اتحاد للملاك في العقار الواحد والتزام جميع الملاك به.

أحد سماسرة العقار يصف عمله في الوقت الراهن بـ «البطالة المقنّعة»... «أكثر الاوقات خلال الدوام نقضيها على (الفيسبوك) أو (تويتر) ومتابعة الاخبار عبر الشاشات».

توقفت عجلة تطوير الأبراج المكتبية الجديدة إلا من ورش قليلة لجهات حكومية وشركات خاصة كبرى

تنشئ مقرات لاستخدامها الخاص. هنا أكبر ثلاثة مشاريع قيد التطوير في العاصمة

صفحة متخصصة بشؤون العقار إعداد حسين كمال

[email protected]