«المسار»: زيادة المعروض في العقار التجاري يهدد بفقاعة قد تنفجر منتصف العام المقبل

توقع التقرير الأسبوعي الصادر عن مجموعة المسار لتنظيم المعارض والمؤتمرات استمرار التحركات السعرية المتذبذبة للأسهم العقارية المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية الأسبوع الجاري في أعقاب انزلاق السوق باتجاه «نفق» التصحيح بعد ارتفاع المؤشر المستمر طوال 7 شهور، مشيراً الى أن هذه الحركة التصحيحية والتي يتعرض لها السوق بشكل عام تمثل فرصة مثالية لغربلة التداولات وعودة الأسهم المتضخمة سعرياً الى مستوياتها الطبيعية

وأوضح التقرير أن قطاع العقار حل في المركز الثاني في قائمة القطاعات الخاسرة خلال تداولات الأسبوع الماضي حيث تراجع مؤشرة بواقع 1.1 في المئة ليغلق عند مستوى 5931.1 نقطة فيما تصدر قائمة الخاسرين قطاع الاستثمار بتراجع مؤشرة 2 في المئة الى 15877.6 نقطة ثم جاء قطاع الخدمات في المركز الثالث حيث تراجع مؤشره بنسبة 0.97 في المئة الى 20922.8 نقطة. وفي المركز الرابع قطاع التأمين الذي انخفض 0.08 في المئة الى 3173.4 نقطة فيما ارتفع مؤشر قطاع البنوك 0.07 في المئة الى 14.22.6 نقطةً أن قطاع العقار حل في المركز الثاني أيضا من حيث استحواذه على قيمة التداولات بواقع 20 في المئة بعد قطاع الاستثمار الذي استحوذ على 29.4 في المئة.

وأضاف التقرير أن القيمة الرأسمالية لقطاع العقار تراجعت 1.7 في المئة الى3.9 مليار دينار ليحتل القطاع المركز الثاني في قائمة القطاعات الأكثر تراجعا من حيث القيمة الرأسمالية الأسبوع الماضي بعد قطاع الاستثمار الذي انخفض 1.9 في المئة الى 8.9 مليارات دينار وحل قطاع البنوك ثالثا بتراجعه 0.47 في المئة الى 17.4 مليار دينار فيما انخفضت القيمة الرأسمالية للسوق بمختلف قطاعاته 0.43 في المئة الى 56.07 مليار دينار، وفي المقابل ارتفعت القيمة الرأسمالية لقطاعات الشركات غير الكويتية 1 في المئة الى 5.9 مليار دينار، والخدمات 0.22 في المئة الى 12.6 مليار دينار والتأمين 0.18 في المئة الى 430.96 مليون دينار لافتاً الى أن سهم شركة المشروعات الكبرى العقارية «جراند» تصدر قائمة الشركات العقارية الأكثر نشاطاً بتداول 25.5 مليون سهم بقيمة 9 ملايين دينار الى جانب سهم شركة منشآت للمشاريع العقارية الذي شهد تداولات بكمية 13.5 مليون سهم بقيمة 8.2 مليون دينار خلال الأسبوع الماضي.

ونوه التقرير الى أن هناك 3 أسهم عقارية حلت ضمن قائمة الأسهم الأكثر نشاطاً في سوق دبي خلال تداولات الأسبوع الماضي حيث ارتفع سهم «جراند» بنسبة 14.9 في المئة ليغلق على 6.08 دراهم، تبعه سهم «الخرسانة الخلوية» الذي ارتفع 14.6 في المئة ليغلق على 6.5 دراهم، ثم <المزايا القابضة> الذي ارتفع ب 13 في المئة وأنهى الأسبوع على سعر 9.04 دراهم، علما بأن هناك 10 أسهم كويتية مدرجة في سوق دبي المالي.

ومن ناحية أخرى أفاد التقرير أنه وبحسب أحدث البيانات الصادرة عن بنك الكويت المركزي ارتفعت تكاليف الاسكان في الكويت والتي تمثل 26.7 في المئة من سلة السلع والخدمات بنسبة 7 في المئة في أغسطس الماضي، فيما تراجع معدل التضخم المحلي الى 4.8 في المئة في أغسطس انخفاضا من 4.98 في المئة في يوليو، فيما ارتفع مؤشر أسعار المستهلكين الى 117.7 نقطة في نهاية أغسطس وهذا يؤكد استمرار معدلات نمو التضخم في الأراض والعقارات الأمر الذي ينعكس على مؤشر التضخم العام والذي يتوقع صندوق النقد الدولي ان يبلغ 2.6 في المئة خلال 2007 انخفاضا من 2.8 في المئة في 2006، غير أن القطاع العقاري المحلي ما زال يشهد «فورة» قياسية في الأسعار.

وأشاد التقرير بالتحركات الحكومية الأخيرة لمواجهة أزمة الارتفاع الحاد في أسعار العقارات حيث تعهد سمو رئيس مجلس الوزراء الشيخ ناصر المحمد بايقاف الشركات العقارية عن المضاربة في أراضي السكن الخاص، مشيرا الى أنه يلمس ارتفاع أسعار السكن الخاص، سواء أكان على شكل مساكن أم أراض بصورة جنونية، قائلا «لذلك أمرت الوزراء المعنيين بالاجتماع مع اللجنة الاسكانية في مجلس الأمة بشكل دوري حتى حل المشكلة، كما أن ملاحظات أعضاء اللجنة ستحول الى قرارات لتنفيذها» وفي المقابل ستدرس اللجنة مقترحا بفرض ضريبة بأثر رجعي على تلك الشركات، يسلبها جميع الأرباح التي حققتها من معاملات غير قانونية كما جرى التوصل لاتفاق مفاده طرح معايير لبيع القسائم المستملكة، كما حصل في منطقة خيطان أخيرا في مزاد علني، من بينها عدم السماح للشركات بالدخول في مزايدات، وعدم احتكارها من قبل أي طرف، وألا يشارك في المزاد سوى من لا يملك قطعة أرض، ولا يسمح لأحد بشراء أكثر من قسيمة.

ارتفاع الأسعار

وفي السياق ذاته، ذكر التقرير أن الدراسة التي عكفت وزارة التجارة والصناعة على اعدادها بشأن دراسة أسباب ارتفاع أسعار العقارات حددت الأسباب في قلة الفرص الاستثمارية وندرة الأراضي وضعف الشفافية والرقابة في صفقات وعمليات العقار وهي أسباب في رأي تقرير المسار لا تحتاج الى دراسة ولا تستدعي تشكيل لجنة تقصي على الاطلاق فهي معروفة سلفاً،غير أن الدراسة ذاتها أوردت ملاحظات جيدة أضاءت جوانب معتمة في مشهد العقار المحلي أبرزها أن نمو قيم وكميات التداول العقاري في الكويت يأتي بمنحنى متطابق مع النمو في اجمالي الناتج المحلي، كما تأثر سوق العقار بمستوى عرض النقد الذي مثل تدفقا نقديا مستمرا لتمويل نشاط السوق، وهي عوامل رفعت مستوى التضخم في القطاع العقاري، خصوصا بعد ان ضغطت السيولة النقدية على أسعار الأصول المتداولة، مما أدى الى انخفاض حاد في العوائد الحقيقية للفوائد البنكية التي أصبحت سالبة في بعض الأحيان، وهو الأمر الذي جعل بعض الأموال تهاجر من الودائع المصرفية الى الأصول العينية وخصوصا العقار، كما انتقدت الدراسة محدودية المجال الاستثماري في الكويت التي ساهمت في تضخيم أسعار العقار والأصول المتداولة عموما، وما ترافق مع هذه المحدودية في الفرص الاستثمارية من ندرة لافتة في الأصول العقارية جعل المشكلة تصبح مزمنة وتدفع في اتجاه تضخم الأصول العقارية، فضلا عن وجود ضعف لافت في مستوى الشفافية في السوق العقاري.

ورأت الدراسة أن الآثار السلبية لتضخم أسعار العقار تمتد الى المزايا التنافسية للاقتصاد الوطني. فعندما ترتفع أسعار العقارات وخصوصا الاستثمارية فان عائد العقار ينخفض مما يدفع ملاك العقار الى رفع القيمة الايجارية، الأمر الذي يؤدي الى ارتفاع تكاليف السكن للعمالة الماهرة والتي عادة ما تكون ما بين 30 في المئة الى 40 في المئة من اجمالي دخول هذه الفئة. مما يدفعها الى مراجعة العروض الخارجية.

وحذر التقرير من فقاعة عقارية في قطاع العقارات التجارية في ظل عشوائية الشركات العقارية التي تتسابق لاطلاق وبناء أبراج ومكاتب تجارية، علما بأن معدلات الطلب مرشحة للتراجع في القطاع التجاري الأمر الذي ينذر بوجود فقاعة عقارية قد تنفجر خلال منتصف 2008، فيما يبقى النمو قويا على بقية قطاعات العقار الأخرى وخاصة السكنية.

ناطحات السحاب

ومن ناحية أخرى رصد التقرير تنامي ظاهرة توجه الشركات العقارية نحو بناء وتشييد الأبراج شاهقة الارتفاع (ناطحات السحاب) مشيرة الى أن هذا التوجه جيد بالنسبة للدعاية لكنه لا يحقق العوائد المستهدفة حيث أن ارتفاع المبنى قد يكون ذا استخدام اقتصادي للأرض، لكن ليس في البناء، اذ يجب أخذ عملية النقل «اللوجستية» بعين الاعتبار، حيث تمثل تكلفة اضافية كلما زاد ارتفاع المبنى. فعلى سبيل المثال، تزيد تكاليف النقل ما بين الطابق السادس والأرضي. على الصعيد ذاته، تشكل تصاميم المباني عاملا آخر يضاف الى السعر.

وبحسب متخصصين فان الطريقة الوحيدة لعمل الأبراج الضخمة بشكل مالي هي في تدعيمها بمبان أخرى في مشروع التطوير ذاته وعندما يتخطى ارتفاع المبنى 500 متر تكون قد دخلت لعبة جديدة مختلفة، فكل شيء يصبح مكلفا أكثر وكلما ضاق البرج باتجاه القمة وهو الأمر الضروري في حال تشييد بناء مرتفع، يصبح عندها ايجاره أقل امكانية وترتفع بذلك تكلفة المتر المربع الواحد بشكل باهظ مقارنة مع الأدوار الأقل انخفاضا، كما أنه لا يمكن استخدام الأدوار الأعلى لأغراض سكنية حيث ان استخدام هذه الأدوار لا يتناسب مع ظروف المعيشة وقد يشعر المرء مع الوقت حتما بأن المبنى يتحرك.

ورغم ذلك أكد التقرير أن العوائد الاستثمارية على الاستثمار في بناء الأبراج الشاهقة قد يكون منخفضا لكنه يحقق للشركة المالكة دعاية استثنائية ويشكل أداة تسويقية جيدة.