قوانين العقار الدولية... لغم في وجه المستثمر

«انتبه... أنت امام قانون عقاري يلزمك بعدم بيع عقارك إلا بعد فترة تتجاوز الخمس سنوات، أو عدم التطوير في عقارك إلا بعد موافقات عدة من قبل الجهات المختصة، أو تسجيل عقارك بعد دفع كامل المستحقات المالية لدى الشركة المسوقة له، أو عدم الاعتراف بالمنازعات في المحاكم الكويتية بين الشركة المسوقة للعقار والطرف الثاني».

تلك المخاطر التي تقابل العميل خلال شراء العقارات الخارجية في بلدان عربية وخليجية وأوروبية دون أن يطلع العميل على قانون البلد التي ينوي شراء العقارات فيها مثلها مثل اللغم ينفجر في وجه أي مستثمر يجهل القوانين او التعامل معها عند المخاطر، ويقع فريسة شركة مسوقة لم تطلعه على قوانين البلد المتعلقة بالقطاع العقاري أو البنود المهمة التي من شأنها ان يلتزم المستثمر بعدم التصرف في العقار إلا بعد مراجعة جهات معينة.

الأمر برمته ليس وليد اليوم، ولكن المستجد على الساحة الكويتية ان هناك عقارات تسوق في بلدان اوروبية على انها عقارات تطوير، ويكتشف بعد ذلك انها اراض زراعية من المنتظر ان تدخل حزام الاراضي الاستثمارية، ويكتشف العميل بعد ذلك أن الاراضي التي قام بشرائها مرفوض من قبل الجهات المعنية ان تتحول إلى استثمارية.

على العملاء الحذر، خصوصاً الذين يقومون بشراء العقارات الخارجية الدولية وتحديدا الاسواق الجديدة التي دخلت على سوق التسويق الكويتي باسعار رخيصة للغاية، دون ان تقدم الشركة المسوقة أي معلومات بشأن القوانين العقارية في تلك الدولة، وان كتابة العقود بين الطرفين تخلو من أي بنود توضح تغيير مسار العقار من زراعي إلى اراض استثمارية.

يقول مدير فرع الكويت في مجموعة تبارك القابضة العقارية وليد صقر ان بعض القوانين في الدول العربية وأغلب الدول الاوروبية (غامضة) على المستثمر الكويتي، فيجب عليه ان يتوخى الحذر منها قبل توقيع العقود.

وأضاف « بعض القوانين في الدول العربية غير واضحة المعالم ويجب على الشركات العقارية المسوقة للمشاريع العقارية في تلك الدول توضيح بعض القوانين المتعلقة بالشأن العقاري للعميل قبل توقيع العقود، ولاسيما حصول أي مستثمر كويتي في تلك الدول على صورة طبق الأصل عن القوانين العقارية الخاصة سواء بالعقار الاستثماري أو الزراعي».

واشار صقر إلى أن كثيراً من الشركات العقارية التي تقوم بتسويق العقارات الخارجية في الكويت لا تقوم بتعريف المستثمر الكويتي بالقوانين العقارية الخاصة ببلد العقارات التي تقوم على تسويقها، وأن أغلبها تخفي مخاطر الاستثمار العقاري فيها، الأمر الذي يؤدي في النهاية إلى خلق نزاعات بين الطرفين لتضليل الشركات المسوقة للمستثمر.

وأكد صقر على ضرورة اطلاع المستثمر الكويتي لمستندات الملكية الخاصة بالعقار الذي يقوم بشرائه، ولاسيما الاطلاع ايضا على القوانين هناك وخصوصا قوانين تحويل القسائم الزراعية إلى استثمارية، مع متابعة اذا ما كانت الاراضي التي تقوم بتسويقها الشركة الكويتية مملوكة للدولة أم مملوكة لمستثمرين، واخذ نسخ الملكية من أول مستثمر لها إلى أن يمتلكها المستثمر. من جانب آخر، قال مدير عام شركة التشالة العقارية حسين حاجي ان الشركات العقارية التي تقوم بتسويق العقارات الخارجية لا تضع نص قوانين داخل عقد تملك العقار للمستثمر الكويتي، ويجب على الشركات كتابة كل ما يفيد المستثمر الكويتي ويوضح له مخاطر الاستثمار في البلد التي قام بشراء العقار فيها قبل ان يوقع العقد، مشيرا إلى أن السوق الكويتي مليء بعقارات يغلب عليها طابع الالتفاف على المستثمر الكويتي من الناحية القانونية المتعلقة بالقطاع العقاري هناك.

وأكد حاجي أن القوانين العقارية في البلدان الاوروبية أو أغلب الدول العربية لصالح الشركات العقارية وليس لصالح العميل، مطالبا المستثمر الكويتي بتوخي الحذر والاطلاع على القوانين قبل الشراء في أي بلد يستثمر فيها.

وقدم حاجي نصائح للمستثمر الكويتي بضرورة الذهاب إلى السفارات التابعة للبلد التي سيقوم بالاستثمار العقاري فيها، ومتابعة المواقع الالكترونية التي تبين طبيعة الاستثمار العقاري في تلك البلد، وشراء العقارات من شركة معروفة وتتمتع بمصداقية في السوق الكويتي، والتدقيق على العقود عبر متخصصين قانونيين، والتأكد بأن السعر المباع له هو السعر المباع نفسه في البلد الأصل، مع ضرور متابعة اذا كانت الاراضي التي قام بشرائها صالحة للتطوير أم لا.

وأكد حاجي ان هناك عقارات كثيرة تسوق في الكويت غير صالحة للتطوير أو القانون التابع للبلد يلزم عدم تحويل الاراضي من قطاع إلى آخر، على سبيل المثال من زراعي إلى عقار استثماري، مشيرا إلى أن الشركات التي تقوم بتلك العقارت تخفي تماما عن المستثمر الكويتي القوانين العقارية الخاصة بتحويل مسار العقارات أو القوانين المتعلقة بالبناء، والتي بعضها ينص على عدم بيع العقار إلا بعد مرور خمس سنوات.

وبين حاجي ان أغلب العقود التي توقع بين الطرفين يسطر فيها بند يتعلق بحل المنازعات بالمحاكم الكويتية، على الرغم من أن ذلك البند مخالف ولا ينظر من خلاله في المحاكم الكويتية، مطالبا المستثمر الكويتي بمتابعة كافة تفاصيل العقد وشراء عقاره عبر النصائح التي تم ذكرها سلفا، وعدم الاعتماد على البنود الخاصة بالنزاعات في المحاكم سواء الكويتية أو بلد العقار.

من جانب آخر، قال رئيس اتحاد المحامين الكويتيين ناصر الهيفي ان المحاكم الكويتية لن تنظر في القضايا المتعلقة بالنزاعات حول الاستثمارات العقارية في الخارج، مشيرا إلى أن أي قضية أو نزاع يأتي إلى المحاكم الكويتية يرفض النظر فيه لعدم الاختصاص.

وأكد الهيفي أن القضاء الكويتي من شأنه حل النزاعات بين أطراف محلية وليس بين طرف خارجي ومحلي، مشيرا إلى أن أغلب المستثمرين الكويتيين يلتزم مع الشركة العقارية بسرد بند يتعلق بحل النزاعات للعقارات الخارجية في المحاكم الكويتية، وهو مخالف تماما للقانون وترفض النظر في أي قضية بخصوص هذا الشأن.

ونصح الهيفي المستثمر بضرورة كتابة عقد تملك العقار بصيغة أخرى تشير إلى أن المستثمر الكويتي قام بشراء استثمار ولن يكتب كلمة استثمار عقاري، أي استبعاد كلمة (عقار) من العقد، وبذلك تختص المحاكم بمتابعة ذلك، أما اذا كان العقد مكتوبا عليه عقد بيع عقار خارجي فلن تنظر المحاكم الكويتية في الدعوى ويتم رفضها برمتها.

 



5 نصائح للمستثمر الكويتي



1 - كتابة العقد من قبل محام يتخص بالشؤون العقارية لضرورة حفظ حقوق الشركة والمستثمر معا.

2 - زيارة موقع العقار الخارجي قبل الشراء ومتابعة المساحات على أرض الواقع.

3 - الحصول على صورة من أصل تصريح الشركة بتسويق العقار الخارجي في السوق المحلي من قبل الجهات الكويتية المعنية بذلك.

4 - الحصول على صورة من ملكية العقار للشركة الكويتية والاطلاع على الاختام والتوقيعات التي تشير على أن العقار ملك للشركة الكويتية.

5 - السؤال عن كل تفاصيل تتعلق بالقوانين العقارية في البلد التي تقوم بالاستثمار العقاري فيها وضرورة كتابة أي بند يتعلق بحفظ الحقوق لك اذا خالف الطرف الاول أي الشركة العقارية المسوقة للعقار نص البند، مع ضرور متابعة تطوير القوانين التي من شأنها تغير مسار العقار بين فترة وأخرى.





حالات الغش في السوق



وافق مراقبون للسوق على ان هناك ضروريات يجب ان تتبعها الشركات المسوقة للعقارات الخارجية والالتزام بها أمام المستثمر الكويتي قبل توقيع العقود وهي:

1 - اذا تم بيع العقار على انه زراعي وسيتم تحويله إلى استثماري بعد اصدار قانون قريبا.

2 - اذا تم بيع العقار بأسعار مرتفعة عن بلد العقار بزيادات تصل إلى 40 في المئة عن السعر.

3 - اذا لم يطلع العميل على ملفات واصول ملكية العقارات التي تقوم بتسويقها الشركة واخذ صورة منها.

4 - اذا لم تقدم الشركة العقارية صورة من قوانين البلد المتعلقة بالشأن العقاري.

5 - تعريف المستثمر الكويتي بأن المحاكم الكويتية لم تختص بالنزاعات بين الطرفين الاول والثاني.