بعد افتتاح المؤتمر، عقدت الجلسة الرئيسية فيه، تحت عنوان «التطوير العقاري في دولة الكويت في سياق مقارن: الأنظمة التمويلية والحلول القانونية»، وترأسها أستاذ القانون المدني بكلية الحقوق بجامعة الكويت الدكتور فايز الكندري.
وقال الكندري، إن «قانون التمويل العقاري قد يزعج الكثير للوهلة الأولى ويثير مخاوف كبيرة لدى الغالبية من المواطنين، على اعتبار أن التمويل العقاري في حال تعثر المدين وعدم سداد الدين، سيتم نزع هذا التمويل العقاري منه. ولكن تلك النظرية بدأت تتغير أخيراً لأن الواقع العملي يفرض علينا أن يكون هناك تمويل مستدام، وهو لا يمكن أن يكون بما يوفره بنك الائتمان بموارد وميزانية محدودة، فهو لا يمتلك أدوات خاصة للاستثمار، ويحتاج الى تعزيز ميزانيته. فالكثير من الطلبات المقدمة للبنك تأخر لتلك الأسباب».
وأفاد بأن «قانون التمويل العقاري يجب ألا يصدر بمعزل عن التشريعات فلابد من تهيئة البيئة التشريعية ومن ثم إصدار القانون. فقانون التمويل العقاري عندما صدر ضبط أسعار أراضي الفضاء ونزلت أسعار بعض المناطق الى 20 و30 في المئة». كما أكد ضرورة صدور قانون تنظيم الاستثمار في المناطق السكنية وقانون الصكوك وإعادة تنظيم رسوم التسجيل.
التمويل العقاري
وتحدث في الجلسة أستاذ المالية العامة والاقتصاد المشارك في «KILAW» الدكتور حمد الحساوي، عن «دور الحكومة والقطاع البنكي في تطوير قانون الرهن العقاري: دراسة تطبيقية مقارنة».
وتحدث الحساوي، عن نظام التطوير العقاري والتمويل العقاري في الكويت، خصوصاً ما طرح من فترة وجيزة في دخول البنوك في تمويل السكن، مشيراً إلى مدى إمكانية التوافق بين الدولة من خلال مؤسساتها والقطاع الخاص من خلال البنوك، في توفير التمويل المناسب لفئات مختلفة من المواطنين وبشكل تدريجي، بداية مع الفئة المستحقة للتمويل العقاري «مستحقي السكن»، وبعدها خلق منظومة متكاملة من هيئة متخصصة، بالإضافة الى وجود شركات للتطوير العقاري وعرض وحدات سكنية للمواطنين، بحيث ان يكون التمويل العقاري من البنوك يقابله وجود وحدات سكنية يتم شراؤها.
كما سلّط الضوء على المخاطر التي تحوم حول البنوك للتأكد من القروض التي تمدها للمواطنين، بان يتم سدادها وكذلك المخاطر التي تخص المواطنين فيما يخص قدرتهم على سداد تلك القروض، وبشكل عام خلق فرص استثمارية للعديد من القطاعات في الدولة من شركات استثمار وبنوك ومطورين عقاريين.
أسعار العقار
وتحدثت أستاذة القانون الضريبي والمالية العامة المساعد بكلية الحقوق بجامعة الكويت الدكتورة سارة السلطان، عن «الضريبة كأداة لمكافحة المضاربة العقارية في دولة الكويت في ضوء التجارب الدولية: الولايات المتحدة الأميركية وكندا».
ولفتت السلطان، إلى «أننا بحاجة لتهيئة البيئة التشريعية، من خلال إقرار قوانين عدة تساعد على توفير العقار بأسعار مناسبة. فنحن في الكويت نعاني من ارتفاع مستمر في أسعار العقار. وهذا الارتفاع مطرد، فعلى سبيل المثال وثق بعض التقارير تضاعف سعر العقار في الكويت خلال خمس سنوات فقط، وهو ما دعا البعض للمضاربة بالعقار، بالإضافة الى تزايد أعداد الراغبين في الرعاية السكنية فوفقاً لآخر إحصائية صادرة عن المؤسسة العامة للرعاية السكنية بلغ مجموع الطلبات الاسكانية القائمة أكثر من 91 ألف طلب، وهناك شغور في الوحدات السكنية، فوفقاً لإحصائيات الهيئة العامة للمعلومات المدنية حتى نهاية عام 2024، يوجد أكثر من 12 ألف منزل شاغر، وتقريبا 65 ألف شقة شاغرة».
وذكرت أن «خفض أسعار العقار الذي يشمل الأراضي والمنازل والشقق السكنية، يكون عبر زيادة المعروض من العقارات، من خلال حث كل من يمتلك أكثر من عقار غير مستخدم على بيعه أو تأجيره». وأشارت إلى «المعالجة التشريعية لهذه الظاهرة في الكويت، حيث عالج المشرع لظاهرة المضاربة بالأراضي السكنية فقط. بينما هناك قصور في القوانين يتمثل في عدم وجود جزاءات، وهو ما يؤثر على الالتزام بدفع الضريبة. وقد ترتب على ذلك عدم الالتزام بدفع الضريبة، ففي الفترة من 2008 إلى 2021، بلغت قيمة الضرائب المتراكمة غير المسددة 5 ملايين دينار تقريباً، مع عدم تطبيق القوانين على المنازل والشقق السكنية الشاغرة».
بنوك إسلامية
من ناحيته، تحدث أستاذ الاقتصاد والمصارف الإسلامية بجامعة إسطنبول صباح زعيم بتركيا، الدكتور كمال حطاب، عن«دور البنوك الإسلامية في حل المشكلة الاسكانية وتطبيقها على التطوير العقاري في دولة الكويت – بيت التمويل الكويتي نموذجاً: دراسة تطبيقية مقارنة».
وذكر حطاب، أن البنوك الإسلامية تسعى ضمن أهدافها إلى تمويل احتياجات القطاعات المختلفة، وأهمها قطاع التمويل العقاري، غير أننا لا يمكن أن نغفل أن المهمة الأولى للبنوك الإسلامية هي مهمة استثمارية لأموال المودعين، وبالتالي لا يمكن تحميلها تحقيق مهام هي في الأساس من مهام الدول والحكومات، كمهمة التنمية والتنمية الإسكانية بشكل خاص، ولفت حطاب إلى التحديات والأزمات التي تقف في طريق التطوير العقاري وحل الأزمة الإسكانية في ثلاث أزمات وهي الأزمة القانونية والأزمة الإدارية بالإضافة الى الأزمة الفقهية».
وأشار إلى أن «البنوك الإسلامية تسهم بنسبة كبيرة في تمويل السكن والتطوير العقاري تعادل 10 في المئة، في بعض دول الخليج ويسهم بيت التمويل الكويتي في حل مشكلة الإسكان، بنسبة أكبر بكثير مما يقوم به بنك الائتمان الكويتي وغيره من البنوك».
7 جلسات
• الجلسة الثالثة (بعد الافتتاح والجلسة الرئيسية) تحت عنوان «التوازن والضوابط في تحفيز سوق العقار في دولة الكويت: الأطراف والأدوات والآثار» برئاسة الدكتور أسامة الفولي.
• الجلسة الرابعة، تحت عنوان «تطوير الإطار القانوني والاقتصادي للمشاريع المتوسطة والصغيرة والمتناهية الصغر في دولة الكويت» برئاسة الوزير السابق والأستاذ الجامعي الدكتور يوسف العلي.
• الجلسة الخامسة، بعنوان «المسؤولية الجزائية والنزاعات الدولية في ضوء التحولات الرقمية وثورة الذكاء الاصطناعي» برئاسة أستاذ القانون الجزائي المشارك وعميد كلية القانون الكويتية العالمية الدكتور فيصل الكندري.
• الجلسة السادسة، حملت عنوان «تمويل البنية التحتية العقارية في دولة الكويت: رؤى اقتصادية ومالية وشرعية» برئاسة أستاذ القانون الجزائي المشارك ورئيس مجلس أمناء كلية القانون الكويتية العالمية الدكتور بدر الخليفة.
• الجلسة السابعة، تحت عنوان «حوكمة المشروعات الصغيرة والمتوسطة في دولة الكويت: تحديات الإدارة والواقع التمويلي» برئاسة أستاذ القانون التجاري بكلية الدراسات التجارية الدكتور منصور السعيد.
• الجلسة الثامنة، بعنوان «الطرق العملية لحل نزاعات نقل التكنولوجيا والطاقة المتجددة بدولة الكويت في ضوء التجارب المقارنة» برئاسة أستاذ القانون المدني وعميد كلية الحقوق بجامعة الكويت الدكتور عبدالرحمن الرضوان.
• الجلسة التاسعة، ورشة عمل برعاية اتحاد شركات الاستثمار، حول الطرق والتطبيقات العملية لإسهام القطاع الخاص في تمويل التطوير العقاري في دولة الكويت.