«بيتك»: مخاطر تواجهها البنوك حال هبوط أسعار العقار

لفت تقرير لبيت التمويل الكويتي «بيتك» حول أداء سوق العقار في النصف الأول من 2020، إلى أن التوقف الذي شهده الاقتصاد أدى إلى آثار سلبية على القطاعات كافة، ومن بينها قطاع العقار، رغم الإجراءات الاقتصادية المتخذة لمعالجة أزمة «كورونا»، ومنها تخفيض سعر الخصم لمعدلات غير مسبوقة، والتشدد في عدم بيع الضمانات، ودفع البنوك المحلية لتأجيل سداد القروض لمدة 6 أشهر تفاعلاً مع تلك الجائحة، إضافة إلى تأسيس صندوق مشترك بين البنوك المحلية وإطلاق خطة إنقاذ نقدية ومالية، وتخفيف تعليمات ومتطلبات بنك الكويت المركزى الرقابية دفعاً لمزيد من السيولة في الأسواق.
وأشار «بيتك» إلى مخاطر يحتمل أن يواجهها القطاع المصرفي في حال هبوط أسعار العقار، وذلك لما للبنوك من انكشاف ائتماني على سوق العقار، بصورة مباشرة من خلال القروض الإسكانية الشخصية (المقسطة)، أو غير مباشرة من خلال الائتمان الموجه للنشاط العقاري والإنشائي المرتبط به، مضيفاً أنه بدا واضحاً أن هذا الانكشاف في تزايد منذ 2012 حتى اقترب الائتمان الممنوح له من 23 مليار دينار في 2019، وظلت حصة القروض العقارية مستقرة في حدود 58 في المئة على مدى الخمس سنوات الماضية.
وأوضح أنه فضلاً عن انكشافات القروض المباشرة وغير المباشرة، تشكل العقارات معظم محفظة الضمانات لدى البنوك، إذ زاد استخدام العقارات كضمانات بمرور الوقت لتشكل 66.5 في المئة من إجمالي الضمانات لدى البنوك في 2018، وكذلك انكشافات البنوك بالنسبة لاستثماراتها العقارية، وبالتالي فإن الإنكشاف على سوق العقار يتمثل في 3 اتجاهات هي القروض والضمانات والاستثمارات، إذ يصل انكشاف البنوك على قطاع العقار وفق تقرير الاستقرار المالي لبنك الكويت المركزي 2019 إلى 46.5 في المئة من محفظة القروض، بعد أن مثل نصف المحفظة في 2018.
وأكد التقرير أن مدخل العلاج يجب أن يركّز على حلول سريعة لتخفيف أثر انكشاف البنوك على سوق العقار، خاصة مع توقع بتراجع هذا السوق بفعل الأزمة، منوهاً إلى أن التعثر في دفع الإيجارات والركود الاقتصادي أصبحا متوقعين في ظل انخفاض أسعار النفط، الذي قد ينعكس ركوداً موازياً في تداول وأسعار العقارات بشكل لافت للنظر، الأمر الذي ينذر بمؤشرات دورة ركود قوية مقبلة، ما قد يدعو العديد من الشركات التي تعاني من نقص حاد في السيولة وديون خارجية مستحقة إلى ترشيد نفقاتها ووقف تعيين موظفين جدد، وبالتالي وجود احتمالات تسريح عدد من العمالة، فضلاً عن الآثار السلبية المتوقعة لسياسة تعديل التركيبة السكانية في الكويت، وتخفيض العمالة الوافدة الذين يشكلون الطلب الأساسي على العقارات الاستثمارية والتجارية أيضاً.

السكن الخاص
وأفاد «بيتك» بأنه وفق بيانات المؤسسة العامة للرعاية السكنية، تراجعت طلبات الإسكان 11.2 في المئة في الربع الرابع من العام الماضي على أساس سنوي، حيث بلغت نحو 88 ألف طلب، وليس هذا التراجع فقط للنجاح في تلبية عدد منها، بل أيضاً لإلغاء بعض من الطلبات غير المستحقة للرعاية السكنية.
وأشار إلى أن المنتظرين من طالبي السكن يواجهون تحديات وصعوبات في التنفيذ، إذ ان هناك التزاماً بتوفير 12 ألف مسكن سنوياً، إلا أن هذا الالتزام قد لا يلبي الطلب المتزايد على السكن الخاص، فضلاً عن آثار العجز المالي الذي من المتوقع أن يقلص من قدرة الحكومة على الإنفاق.
وذكر التقرير أن توقف التداول وتسجيل العقارات حتى نهاية يونيو الماضي، خلال فترة الإغلاق الشامل للحكومة ومؤسسات الدولة منذ بداية مارس، أثر سلباً على حجم التداولات العقارية السكنية، ومع هذا فإن مسوحات وتقييمات «بيتك» خلال الربع الأول أكدت على صمود أسعار العقارات السكنية، بل وارتفاعها بنحو 6.8 في المئة على أساس سنوي.
وتوقع «بيتك» أن يعاود النشاط العقاري السكني وتيرته السابقة في ظل استقرار في الأسعار ، خصوصاً في المناطق الداخلية، على أن يكون أثر الأزمة إذا اقتصر مداها على النصف الأول من العام محدوداً على المدى القريب، أما المناطق الخارجية التي تغلب المضاربة في بعض منها فيتوقع أن تتأثر بشكل متواضع.

للمرة الثالثة.. ترامب يمدد الموعد النهائي لبيع «تيك توك»

منذ ساعتين

«المركزي» يمدد آجال القروض ويرفع نسبة الاستقطاع لـ 50 في المئة

منذ 6 ساعات

العقار الاستثماري
ورجّح التقرير أن يكون تأثر القطاع العقاري الاستثماري أكبر مقارنة بالسكن الخاص، مقدّراً الثروة العقارية المستثمرة في هذا السوق وفق بيانات العقارات الصادرة في 2019 عن هيئة المعلومات المدنية وتقديرات أسعار «بيتك» بنحو 24.4 مليار دينار، تولد قيمة مضافة من الإيجارات تصل إلى 2.2 مليار دينار سنوياً، حيث إن 40 إلى 50 في المئة من دخل الوافد في المناطق الاستثمارية يوجه إلى الإنفاق على الايجار، بينما تتراوح نسب الايجارات بين 16 إلى 25 في المئة من دخل معظم المقيمين من الشريحة منخفضة الدخل، التي عادة ما تشترك في السكن الاستثماري الواحد.
وذكر أنه على الرغم من الانعكاس الإيجابي لتخفيض سعر الفائدة بشكل غير مسبوق تاريخياً، ما سيقلل من تكاليف ملكية المنازل، ويوسّع من قدرة المشتري على الحصول على تمويل أكثر تفاعلاً مع قرارات «المركزي» بزيادة نسب التمويل، إلا أن ما يضرب الانتعاش وفعالية تلك القرارات المقاومة المتزايدة لتسريح العمالة الوافدة المستخدمة لتك النوعية من العقارات، وتعديل التركيبة السكانية وترشيد الانفاق الحكومي المتوقع، والتي تبدو أكثر تأثيراً على مستقبل العقار الاستثماري، حيث قد لا تستطيع العقارات الاستثمارية الحفاظ على دخلها في المستقبل.
وأكد التقرير أن التأثير سيكون كبيراً على الشركات العقارية التي تمتلك محافظ عقارية، علماً بأن الاستثمار العقاري من خلال المحافظ لا يقتصر فقط على الاستثمارات الخاصة بل هناك العديد من المؤسسات الحكومية تشارك في هذا الاستثمار، مضيفاً «من المرجح أن تنخفض أسعار العقارات على المدى المتوسط والبعيد بمعدل يتراوح بين 10 إلى 12 في المئة حتى عام 2022»، أما على المستوى القريب فيرى «بيتك» أن الأثر السلبي لن يكون كبيراً.

العقارات التجارية
وتوقع «بيتك» انخفاض الطلب على العقارات التجارية في ظل خروج كثير من الشركات من السوق تأثراً بالأزمة، فضلاً عن عدم قدرة المستأجرين على الاستمرار في دفع ما عليهم من إيجارات نتيجة للركود الاقتصادي المتوقع، الذي سينسحب على القطاعات الخدمية ذات البعد التجاري.
وأكد أن قطاع العقار التجاري يعد واحداً من القنوات الرئيسية للمستثمرين ومصدر دخل ثابت لكثير من الأسر، حيث يقدر حجم الثروة العقارية التجارية بنحو 22.3 مليار دينار، ويصل الدخل المتولد منها إلى نحو 2.2 مليار دينار سنوياً. ورجح التقرير أن تنخفض نسبة الإشغال للعقارات التجارية، لاسيما في قطاع المكاتب والمجمعات التجارية الصغيرة والمتوسطة، وبالتالي تراجع معدلات العوائد بعد أن وصلت 7.8 في المئة في نهاية 2019، متوقعاً انخفاض أسعار العقارات التجارية 20 في المئة على الأقل على المستوى المتوسط وطويل الأجل.

قيمة التداولات
وبين التقرير أن مسوحات وتقييمات «بيتك» خلال الربع الثاني، أكدت على صمود أسعار العقارات السكنية بل وارتفاعها 4.7 في المئة على أساس سنوي.
وأظهرت المؤشرات، وفقاً للتقرير، تباطؤ معدلات الزيادة لمتوسط سعر العقارات الاستثمارية إلى 1 في المئة بنهاية الربع الثاني من 2020 تأثراً باشتداد الأزمة الحالية، وللعقارات التجارية بنسبة 3.3 في المئة للفترة ذاتها، في حين هدأت وتيرة الزيادة في العقار الصناعي مسجلة 1 في المئة على أساس سنوي.
وذكر التقرير أن قيمة التداولات في شهري فبراير ويناير من الربع الأول بلغت 666 مليون دينار، في حين أنه نظراً لتعطل العمل وإغلاق الإدارات الحكومية، لم تسجل إدارة التسجيل العقاري والتوثيق أي بيانات منذ تلك الفترة، مشيراً إلى أنه رغم ذلك الإغلاق إلا ان قيمة التداولات تعد أعلى بنحو 35 في المئة عن الفترة ذاتها من 2019، مع ارتفاع حجم الطلب إلى حدود ألف صفقة في تلك الفترة بزيادة 29 في المئة على أساس سنوي، وبالتالي ارتفع متوسط قيمة الصفقة 5 في المئة على أساس سنوي.
وأوضح أن ذلك الأداء الجيد يأتي مدفوعاً بزيادة كبيرة 48 في المئة لقيمة تداولات السكن الخاص وتصل إلى 9 في المئة للعقار الاستثماري و78 في المئة لـ«التجاري»، و65 في المئة لتداولات القطاع الحرفي في الفترة ذاتها.
وأشار التقرير إلى ارتفاع حجم الطلب في السكن الخاص برغم عوامل موسمية مثل فترة العطلات الوطنية، حيث ارتفع عدد صفقاته في يناير وفبراير 41 في المئة على أساس سنوي، بينما تراجع في الاستثماري والتجاري بـ81 و63 في المئة على التوالي، في حين انخفض عدد تداولات العقار الحرفي 91 في المئة على أساس سنوي.
وفي ما يخص تطورات أسعار العقار المحلي بنهاية الربع الثاني 2020، لفت التقرير إلى تحسن متوسط سعر المتر المربع على مستوى الكويت إلى حدود 667 ديناراً لعقار السكن الخاص، وبنسبة 0.2 في المئة عن الربع الأول الذي أظهر تراجعاً بحدود 1.1 في المئة على أساس ربع سنوي، وفي العقار الاستثماري يقترب من متوسط 1560 ديناراً للمتر المربع، إذ تزايدت نسبة الانخفاض على أساس ربع سنوي منخفضاً 2.1 في المئة عن الربع الأول الذي بلغ التراجع فيه نحو 0.6 في المئة، أما في العقار التجاري فوصل متوسط السعر إلى 3610 دنانير للمتر المربع منخفضاً 1 في المئة عن الربع الأول الذي تراجع بنسبة أقل قدرها 0.3 في المئة على أساس ربع سنوي.

نمو كبير نمو كبير في طلب الشاليهات 

لحظ تقرير «بيتك» نمواً كبيراً في الطلب على الشاليهات في وقت الإغلاق، حين بلغ حجم التداولات 9 ملايين دينار في يناير وفبراير 2020 مقابل نحو مليون دينار في الفترة ذاتها من 2019، فيما سجل متوسط سعر المتر المربع من الواجهة البحرية تراجعاً بنحو 2 في المئة في 2019 بعدما ارتفع 3 في المئة في 2018 على أساس سنوي، في حين أنه عاد ليسجل زيادة بنسبة 3 في المئة بنهاية الربع الأول من 2020 أي في وقت الأزمة، نتيجة زيادة الطلب عليه.وتوقع «بيتك» زيادة طفيفة أو استقرار مستوياته في المدى قصير الأجل حتى نهاية العام.

حصر وتقييم  

دعا «بيتك» إلى ضرورة تضافر الجهود الحكومية والخاصة لتكوين قاعدة بيانات دقيقة تقوم على حصر وتقييم كل العقارات الاستثمارية المتاحة في الكويت، على أن يتم التقييم لكل عقار كل على حدة، بهدف مراقبة حركة الأسعار والتغيرات في القيم العقارية.وأوضح أن الأزمات أثبتت أهمية التقييم العقاري وأثر التغيرات في أسعار العقارات، الذي يبدو أكثر تأثيراً على معدلات التضخم والتحكم فيه وإدارته من قبل صانع السياسة النقدية.

تراجع القيمة السوقية  

ذكر التقرير أن هناك علاقة ارتباط واضحة بين ما يجري في الأسواق بفعل أزمة «كورونا» والتطورات السلبية في أسعار النفط، وسوق الأسهم، حيث انخفض السوق الرئيسي في بورصة الكويت بمعدل 19 في المئة عن نهاية 2019، فيما تأثرت الشركات العقارية المدرجة لتسجل القيمة السوقية لقطاع العقار انخفاضاً من 1.3 مليار دينار في نهاية 2019 إلى 1.1 مليار في نهاية الربع الأول بانخفاض 14 في المئة، كما انخفض مؤشر القطاع العقاري 21 في المئة مقارنة ببداية الأزمة، وهو أقل بشكل طفيف من نسبة انخفاض إجمالي السوق البالغ 24 في المئة. 

6.8  في المئة ارتفاع أسعار العقار السكني في الربع الأول

24.4  مليار ديناراستثمارات في العقار الاستثماري تولّد 2.2 مليار «إيجارات» سنوياً

10 إلى 12  في المئة تراجع متوقع لأسعار العقار الاستثماري حتى 2022

22.3  مليار دينار الثروة العقارية التجارية يصل دخلها لـ 2.2 مليار سنوياً

20  في المئة انخفاض أسعار «التجاري» على المدى المتوسط وطويل الأجل