تقرير / في تقرير عن سوق العقار المحلي خلال الربع الثالث
«بيتك»: تأثير الأزمة لن يكون كبيرا على السوق العقاري لاختلاف طبيعة التمويل في النظم المالية المحلية
متوسط تداول قيم الايجارت للعقارات الاستثمارية
متوسط تداول قيم الايجارات للعقارات التجارية
متوسط تداول قيم الايجارات للعقارات الصناعية
تداول السكن الخاص قبل القرار رقم 8 وبعده
اجمالي التداولات العقارية عن الربع الثالث
قال بيت التمويل الكويتي بيتك في تقريره عن سوق العقار الكويتي خلال الربع الثالث ان الربع تزامن مع بروز ازمة عالمية عارمة وتحديدا في منتصف سبتمبر عندما اعلن بنك ليمان براذر رابع بنك استثماري في الولايات المتحدة الاميركية عن افلاسه وهو ما اصاب الاقتصاد الاميركي والعالمي بتداعيات بالغة في الاسواق النقدية والمالية، على حد سواء في السوق المحلي ومعظم اسواق العالم، حيث اسهمت العولمة المالية وسرعة الاتصالات في تعميق حجم الازمة وعدم الثقة في الاسواق وتدافع العديد من المستثمرين للخروج من السوق وتصفية تعاملاتهم.
وبالتالي فان حرمان شريحة الشباب من امتلاك حلم العمر نظرا لعدم قدرته على تدبير قيمة المنزل المرغوب فيه نتيجة لضعف الدخل مقارنة بالاسعار المحلية سيحول دون تلبية الطلب على العقار لتلك الشريحة، فضلا عن تعميق الركود في السوق العقاري والذي سيغذي ايضا بفعل الازمة المالية العالمية وبعوامل ضاغطة تتمثل في التذبذب في اسعار النفط وتوقع انخفاض النمو.
وما يخفف من حدة الازمة على العقار المحلي ويدفع النشاط العقاري الى الخروج من كبوته مجموعة عوامل تتمثل في انخفاض معدلات التضخم لانخفاض اسعار مواد البناء، نتيجة لانخفاض الطلب العالمي عليها وهو ما سيؤثر على مستويات الاسعار وتنشط حركة البناء.
ويبدو الحل الناجح في عودة التمويل للعقار السكني والرهن ، حيث ان تحسن تداولات العقار المحلي من شأنه ان يؤدى الى موجة طلب عقاري جديدة كفيلة باحداث طفرة وانتعاش في الاسواق.
كما ان الحكومة مدعوة اكثر من اي وقت مضى لطرح اراض جديدة ومشروعات تنموية سكنية والاسراع باستكمال البنية الاساسية للمشروعات القائمة والمنظمة وهو ما يؤدى ايضا الي انعاش الحركة العقارية في البلاد ويقدم حلا طال انتظاره لمشكلة نقص المعروض العقاري السكني وطلبات الانتظار المتراكمة منذ عقود طويلة، وقد انعكس اصدار القانون رقم 8و9 لعام 2008 سلبا على تداول قطاع العقار المحلي اذ اسهم القانونان في تحقيق مجموعة من النتائج السلبية على قطاع العقار السكني تتمثل فيما يلي :
1 – التاثير سلبا على مؤشرات السوق العقاري وحركة تداولاته واصابته بالشلل في ظل توقف العديد من الراغبين في البيع والشراء، حيث اصاب هذا القرار السوق بحالة من الارتباك نتج عنها انخفاض التداولات والصفقات العقارية بعد صدور القرار بالمقارنة في الفترة السابقة.
وحتى وان كان هناك انخفاض في الاسعار فانما هو انخفاض دفتري لا يمت للواقع بصلة نظرا لعدم وجود تداولات حقيقية مستمرة بعد صدور القانون.
2 – حرم هذا القانون شريحة الشباب من تحقيق حلمهم بامتلاك منزل العمر في ظل منع البنوك الاسلامية من تقديم حلول تمويل تتيحُ لهم شراء وامتلاك المنزل الذي يتمنونه ومن ثَمَّ سداد قيمته للبنك على شكل اقساط مالية مُيسَّرة اجلة، حيث ان امتلاك منزل العمر باعتبار ان العقار سلعة معمرة يتطلب ثروة بالمقارنة بالدخل المتاح لدى تلك الشرائح، و قد لا تتوافر في معظم الاحوال في ايدي الشباب الراغب والباحث عن عقار وماوى ملائم له ولاسرته، كما ان الاقساط الدورية التي يستقطعها البنك من تلك الشريحة ميسرة ومريحة تتناسب مع دخل تلك الشرائح الشهرية لمدد طويلة وهي بمثابة ادخار اسري يمثل ثروة لتك الاسر في الوقت ذاته ، كما ان منح الائتمان للعملاء في البنوك الاسلامية يتم وفق ضوابط تخضع لرقابة بنك الكويت المركزي مما يخفف من هذه المخاطر على كل من العميل والبنك في نفس الوقت.
3 - الاخلال بمبدا المساواة وتكافؤ الفرص، حيث ان القانونين وضعا صعوبات وقيودا امام راغبي التمويل، في حين ظل راغبو الاقتراض بفائدة من البنوك التقليدية بمنأى عن هذه القيود . كما ان التضييق على البنوك الاسلامية وتفريغها من ادواتها وتحقيق رسالتها في اعمار الارض وتقديم التمويل العقاري من شانه ان يضر بتلك البنوك، كما انه يمثل سابقة تاريخية في التضارب بين السياسات والقوانين المتعارضة.
4 - ان غياب ومنع التمويل الرسمي خصوصا البنوك الاسلامية من الممكن ان يفرز نوعيات جديدة من الفئات المستغلة لتك القرارات العشوائية مثل فئات المحتكرين من اصحاب رؤوس الاموال استغلالا للظروف الطارئة او فئات اخرى من اصحاب التمويل غير الرسمي استغلالا لحاجة الناس ومنعهم من التمويل عبر جهات التمويل الرسمية.
خلاصة القول ان دولة الكويت مازالت تعاني من عدم التوازن بين العرض والطلب في القطاع العقاري، حيث تكمن المشكلة الاساسية في الاستثمار والتطوير العقاري في محدودية الاراضي المتاحة للاستثمار او الاستغلال، حيث ان معظم الاراضي تملكها الدولة، اذ ان الحكومة هي المحتكر الرئيسي للاراضي ولا تقوم بتطوير اراضيها بشكل ملائم، حيث ان حجم الاراضي المستغلة للاغراض السكنية والاستثمارية والتجارية لايتعدى 2.5في المئة من المساحة الاجمالية للبلاد، كما ان توقيف عمل البنوك الاسلامية عن منح الائتمان قد ساهم في زيادة حدة مشكلة الانتظار في طوابير الحصول على الرعاية السكنية، حيث تشير بعض التقديرات الى ارتفاع عدد الطلبات المقدمة من 60 الف طلب الى نحو 90 الف طلب لم تستطع الحكومة بمفردها توفير الرعاية السكنية لهم.
فعلى صعيد اجمالي السوق العقاري وللربع الثالث على التوالي، شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن ادارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثالث من العام 2008 انخفاضا قيمته 244.645 مليون دينار، بنسبة انخفاض قدرها 31 في المئة مقارنة بالربع الثاني من عام 2008 والبالغ قيمته 790. 413 مليون دينار.
وارتفع الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ليصل الى ما نسبته 33.8 في المئة من اجمالي التداولات العقارية البالغة 767. 545 مليون دينار، وسجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 184.721 مليون دينار كويتي في الربع الثالث من عام 2008 ، كما استمرت قيمة تداولات السكن الخاص في الانخفاض بشكل كبير ليصل الى 19 في المئة للربع الثالث من العام 2008، حيث انخفض عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 971 صفقة للربع الثالث من عام 2008 مقارنة بـ 1003 عن الربع الثاني من عام 2008، في حين انخفض متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني 2008 ليصل الى 203 الف دينار مقارنة بـ 234 الف دينار خلال الربع الثالث من العام 2008 ، وذلك لانخفاض عدد الصفقات بنسبة 9.6 في المئة، وثبات اسعار السكن الخاص الى حد بعيد في بعض المناطق في الوقت نفسه ، وقد سجل شهر يوليو 2008 اعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 54.8 في المئة بقيمة 100.975 مليون دينار من اجمالي التداولات الخاصة والبالغة 184.721 مليون دينار خلال الربع الثالث من العام 2008، في حين جاء شهر اغسطس في المرتبة الثانية بقيمة 45.926 مليون دينار وبحصة قدرها 24.9في المئة وجاء شهر سبتمبر في المرتبة الاخيرة بقيمة 37.819 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 20.5في المئة بالنسبة لاجمالي التداولات في السكن الخاص.
وانخفض اجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الثالث من العام 2008 ليصل الى 184.773 مليون دينار مقارنة بـ 372.039 مليون دينار في الربع الثاني من العام 2008 بنسبة انخفاض بلغت 50.3 في المئة، ويبدو ان هذا الانخفاض الكبير يعود الى شهر سبتمبر حيث ان هذا الشهر قد تاثر بمعطيات الازمة المالية العالمية التي حدثت في منتصفه، وهوما دفع ملاك العقارات الاستثمارية للاحجام عن التداول وتفضيل الاحتفاظ بعقاراتهم التي تحقق لهم الامان النسبي لاستثماراتهم مقارنة بالقنوات الاستثمارية الاخرى التي شهدت ارتباكا، وقد جاء شهر يوليو في المرتبة الاولى لحجم التداولات خلال الربع الثالث من العام 2008 مسجلا ما قيمته 95.798 مليون دينار، وجاء شهر اغسطس في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته46.310 مليون دينار بينما جاء شهر سبتمبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 42.664 مليون دينار.
كما يعود الانخفاض في جزء منه لضعف الطلب على العقارات الاستثمارية نتيجة لمرور السوق العقاري بتاثير مزدوج الاول ترقب تعديل القانون رقم 8 و 9 والثاني الخوف من تداعيات الازمة وتفضيل السيولة عن الاستثمار العقاري والتوجه نحو الودائع المصرفية الاكثر تنافسية وامانا على المدى القصير.
وكان قطاع العقار الاستثماري قد شهد نموا في تداولاته في الربع الاول من العام الحالي حيث انحاز المستثمرون نحو العقارات الاستثمارية والتجارية والصناعية كبديل عن العقارات السكنية التي تاثرت بالقانونين 8 و9.
وارتفع اجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح خلال الربع الثالث من العام 2008 نظرا لندرة المعروض حيث ارتفعت قيمة التداولات بنسبة 9.1في المئة مسجلة ما قيمته 169.633 مليون دينار مقارنة بالربع الثاني من عام 2008 والبالغ 155.470 مليون دينار، وهو ما ادى الى ارتفاع نصيبه من اجمالي التداولات ليصل الى 31 في المئة، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل الى 33.8 في المئة والصفقات الاستثمارية البالغة 33.9 في المئة، وصفقات المخازن والصناعي 1.2في المئة، واحتل شهر سبتمبر المرتبة الاولى حيـث وصـل الى 128.325 مليون دينار، بينما سجل شهر يوليو المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 22.143 مليون دينار، وسجل ايضا شهر اغسطس المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته الى 19.164 مليون دينار، في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثالث من عام 2008 ما قيمته 3.029 مليون دينار مقارنة بـ2.776 مليون دينار للربع الثاني من العام 2008. ويعود ارتفاع قيمة متوسط الصفقة الواحدة الى ارتفاع عدد الصفقات، ووصول اسعارها في بعض المناطق الى معدلات قياسية واستمرار ندرة المعروض منها.
اولا: أسعار أراضي السكن الخاص:
استمرت مؤشرات الاسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثالث من عام 2008 في تحقيق استقرار في اسعار الاراضي السكنية في معظم المحافظات وخصوصا في محافظة العاصمة وتحديدا في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبد الله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني ، والفيحاء وكيفان والمنصورية والصليبخات في حين سجلت بعض المناطق الاخرى في العاصمة انخفاضا يتراوح ما بين 1 - 2في المئة في مناطق مثل السرة وغرناطة وقرطبة.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 423 دينارا كويتيا لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الثالث من عام 2008 بمعدل انخفاض يصل الى 1.8في المئة بالمقارنة بالربع السابق له.
اما محافظة الاحمدي فقد انخفضت فيها الاسعار بشكل طفيف لا يتعدي 1في المئة ليسجل متوسط سعر المتر المربع فيها 332 دينارا كويتيا ، حيث سجلت منطقة هديه والوفرة وجابر العلي والصباحية والفحيحيل معدلات متشابهة الى حد بعيد مع مؤشرات اسعار الربع الاول والثاني من العام الحالي ، في حين شهدت بعض المناطق ارتفاعا ملموسا خلال الربع الثالث من العام الحالي وخصوصا في منطقة المنقف السكني والفنطاس الزراعية منطقة الخيران السكنية وهي المناطق التي ما زالت تشهد مضاربات من بعض الافراد والشركات العاملة في سوق العقار مع التنبؤ والتوقـع صدور تعديل للقانون رقم 8 و 9 /2008.
وقد شهدت محافظة حولي انخفاضا طفيفا في الاسعار خلال الربع الثالث من العام الحالي مقارنة بالربع الثاني 2008 ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 641 د.ك للمتر المربع ، بمتوسط انخفاض 1.3في المئة ، في حين سجلت اسعار بعض المناطق مثل منطقة سلوى انخفاضا اعلي من المتوسط وصل الى 4.5 في المئة والرميثية بنسبة 3.5 في المئة والجابرية بنسبة انخفاض 2.4 في المئة.
وسجلت محافظة الجهراء متوسط سعر 237 دينارا كويتيا للمتر المربع من الارض منخفضة بنسبة 2.8في المئة نتيجة لانخفاض الطلب على بعض المناطق مثل منطقة القصر والتي انخفضت اسعارها بنسبة 4.2 في المئة ومنطقة الواحة والتي انخفضت بنسبة 3.2 في المئة ، في حين استقرت اسعار بقية المناطق في محافظة الجهراء بالمقارنة بالربع السابق من العام الحالي.
ثانيا: اسعار الاراضي الاستثمارية:
استمرت حالة الهدوء النسبي في نسب ارتفاع اسعار العقارات الاستثمارية خلال الربعين الثالث والثاني على التوالي بعد ان سجل ارتفاعا في الربع الاول نتيجة لاعتبار العقار الاستثماري ملاذا بديلا للاستثمار في العقار السكني الذي شهد تباطؤاً كبيرا تأثرا بالقانون رقم 8 و 9 .
حيث ان هناك عدة عوامل تدفع الاسعار نحو الانخفاض وتقلل من جدوى الاستثمار في العقارات الاستثمارية نتيجة لتوقف بعض الاستثمارات المنفذة في القطاع العقاري من قبل القطاع الخاص ، وخصوصا في قطاع التشييد والبناء والذي شهد ارتفاعا متواليا في اسعار مواد البناء خلال الفترة الماضية ، وكان لتقلص التمويل الموجه للنشاط العقاري تأثير مواز على الانشطة الاستثمارية وخصوصا في ظل توجه البعض لزيادة نسب التمويل من 30في المئة - 50 في المئة تحسبا للمخاطر المرتفعة في السوق ، وانتقاء للعملاء اصحاب الملاءة والقدرة على الاستثمار العقاري.
كما اضافت الازمة المالية العالمية بعدا جديدا له تاثير على حركة التداول واسعار العقار الاستثمارية بالكويت، فعلى الرغم من كون العقار يمرض ولا يموت الا ان الازمة يمكن ان تؤثر في العقار المحلي من خلال :
- وجود بعض العقارات المرهونة لدى بعض البنوك مقابل قروض موجه لسوق الاسهم والذي مني بخسائر كبيرة مما قد يعرض تلك العقارات للبيع وفاء للديون وهو ما يزيد من حجم المعروض في السوق من العقارات الاستثمارية ويدفع الاسعار للانخفاض.
- لم تتضح معالم الازمة المالية ومازالت الاجواء ضبابية مما يدفع البعض للتمسك بعقاراتهم بحثا عن الامان الذي يوفره العقار المحلي علي المدى الطويل.
- ادت الازمة المالية العالمية الى ركود الاسواق العالمية وتخفيض الطلب على مواد البناء مما يدفعها للانخفاض وهو ما سوف يعيد تنشيط سوق الانشاءات ويزيد المعروض بعد ان توقف العديد من المستثمرين نتيجة لزيادة اسعار مواد البناء.
- تأثيرا لاجراءات المعتمدة من قبل بنك الكويت المركزي على العقار الاستثماري والمتمثلة بخفض سعر الفائدة واعتبار العقار اداة رهن للديون من شانه تقليل تكلفة الاقتراض ويزيد الطلب على القروض العقارية الموجه للقطاع الاستثماري العقاري.
- يتوقع انتعاش العقار المحلي بعد ان تهدأ عواصف الازمة نتيجة لتوقع تدفق اموال المستثمرين هروبا من الاسواق العالمية وبحثا عن استثمار اكثر امانا وربحية وهو ما يتوافر في الاستثمار العقاري وفي دولة الكويت المرشحة ضمن عدة دول لتكون مركزا للنمو العالمي.
- تزايد الطلب على العقارات الاستثمارية من شريحة بعض مستثمرين باحثين عن عائد جيد وشهري بهدف تحقيق دخل ثابت شهريا وخروجا من المضاربات السابقة في العقار او سوق الاوراق المالية.
وقد طالت حالة الهدوء والاستقرار معظم المحافظات المختلفة حيث سجلت محافظة العاصمة انخفاضا بنسبة 1.3في المئة ليتراوح متوسط المتر فيها ما بين 1864 دينارا كويتيا الى 2696 دينارا كويتيا ، وقد سجلت منطقة بنيد القار اعلى انخفاض والذي اقترب من حاجز 4 في المئة اما المناطق المطلة على البحر فقد شهدت ايضا ارتفاعا ملموسا وصل الى 4 في المئة ، في حين استقرت المناطق الاخرى في منطقة دسمان وشرق توقعا لقرار تحويل المنطقة من منطقة استثمارية الى مكاتب ادارية .
اما محافظة حولي فقد شهدت انخفاضا طفيفا حيث شهدت منطقة حولي حالة من الانخفاض المحدود والذي يتراوح ما بين 1 و2 في المئة خلال الربع الثالث من عام 2008 مقارنة بالربع السابق، في حين سجلت منطقة السالمية انخفاضا في الاسعار حيث انخفضت بعض المناطق الداخلية بنسبة ملحوظة في حين استقرت اسعار مواقع اخرى مثل شارع بغداد والبدع وشارع عبدالكريم الخطابي نتيجة للانتهاء من انجاز مشروع تحديث الدائري الخامس ودوار الجوازات كما ان هناك توجها لمنح تراخيص لفتح محلات في هذا الشارع ، والذي استقر سعر المتر فيه ما بين 1150 دينارا كويتيا الى 1300 دينار كويتي .
اما محافظة الاحمدي فقد شهدت ايضا انخفاضا ملموسا تراوح بين 2في المئة - 5 في المئة في حين شهدت اسعار بعض المناطق تماسكا بالمقارنة بالربع السابق ، وقد سجلت منطقة المهبولة المطلة علي طريق الفحيحيل السريع ارتفاعا ملحوظا نظرا لتميز هذه المناطق واتساع دائرة المضاربة فيها .
ثالثا: أسعار العقارات التجارية:
على خلاف مؤشرات العقارات السكنية والاستثمارية واصلت اسعار العقارات التجارية ارتفاعها الملحوظة في بعض المناطق وخصوصا في منطقة العاصمة حيث ارتفعت بنسبة 4.3 في المئة خلال الربع الثالث من العام الحالي مقارنة بالربع الثانى من العام نفسه ، وقد سجل شارع السور اعلى نسب الارتفاع ليتراوح سعر المتر المربع فيه ما بين 5500-7000 دينار كويتي ، تلاه شارع الغربللي والذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 5000 دينار كويتي الى 7000 دينار كويتي وما زالت بقية الشوارع في العاصمة تواصل ارتفاعها على الرغم من وصول اسعارها الى ارقام فلكية.
بينما سجلت استقرارا في مناطق اخرى مثل محافظة الجهراء مقارنة بالربع الثانى من عام 2008 حيث شهدت منطقة المركز التجاري والاداري تداولا ملحوظا دون تغير يذكر في الاسعار .
في حين سجلت محافظة حولي انخفاضا طفيفا بلغت نسبته 1.1في المئة واستمر شارع بن خلدون في المقدمة بالنسبة للارتفاع حيث يتراوح السعر المعروض ما بين 3700 - 4300 دينار كويتي في المتوسط.
المنطقة نسبة البناء المساحة م2 القيمة دينار كويتي سعر المتر المربع م/س الربع الثالث 2008* وصف العقار
وقد سجلت محافظة الفروانية انخفاضا طفيفا بنسبة 1.7في المئة وقد سجل اعلى انخفاض في شارع مناور 6.2 في المئة وشهدت منطقة العارضية تخصيص مخازن استقرارا بالمقارنة بالربع السابق .
وقد شهدت محافظة الاحمدي تداولا ملحوظا في العقارات التجارية دون تغير في الاسعار عن الربع السابق حيث استمر الطلب علي منطقة الفحيحيل المطلة على البحر ومنطقة لآلئ الخيران والذي تراوح سعر المتر فيها ما بين 1100 - 1300 دينارا كويتيا .
المنطقة نسبة البناء المساحة م2 القيمة دينار كويتي سعر المتر المربع.
اسعار القسائم الصناعية ( عقود المنفعة العامة) والمخازن :
شهدت القسائم الصناعية استقرارا في الاسعار خصوصا في محافظة الاحمدي في الوقت الذي تراجعت فيه اسعار العقارات الصناعية في منطقة الجهراء .
أسعار المزارع والجواخير :
لم يحدث تغير يذكر في اسعار المزارع خلال الربع الثالث من عام 2008 بالمقارنة بالربع السابق له نتيجة لفترة الصيف حيث ينشط الطلب على المزارع في فصل الشتاء للغرض المخصص لها بالاضافة لاستخدامها كمنتجعات واستراحات من معظم الاسر الكويتية حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 65000 و 80000 دينار كويتي للجاخور المبني والمجهز في حين سجلت اسطبلات الفروسية وجواخير الوفرة ارتفاعا طفيفا.
سادسا : أسعار الشاليهات:
استقرت اسعار الشاليهات خلال الربع الثالث من العام الحالي بالمقارنة بالربع السابق له ، ويوضح الجدول التالي بعضا من الاسعار الخاصة بالشاليهات :
جدول خاص بأسعار الشاليهات
سابعا : أسعار شقق التمليك:
انخفض مستوى الطلب على شقق التمليك في الربع الثالث من العام الحالي ،حيث تزايد المعروض من الشقق وتراوح مستوى التشطيب ما بين عادي وتشطيب سوبر ديلوكس ، وقد استقر متوسط اسعار شقق التمليك في الربع الثاني 2008 مع عن الربع الثانى من العام نفسه لتصل ما بين الى 350 - 650 د.ك للمتر المربع من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية ، مع استمرار وجود تركز بمحافظة الاحمدي نظرا لانخفاض قيمة الاراضي الاستثمارية نسبيا مقارنة مع المناطق الداخلية .
وتجدر الاشارة الا انه قد لوحظ استقرار متوسط سعر بيع المتر المربع من مساحة الشقة في العقارات المطلة على البحر بشكل مباشر (شارع الخليج العربي) لتتراوح بين 935-1218 د.ك ، مع توفير سرداب لمواقف السيارات ، ويرتفع سعرها بارتفاع الدور واطلالة الشقة ، ويلعب التوزيع الداخلي لمنافع الشقة دورا كبيرا في تسويق الشقق ، بالاضافة الى الخدمات المتوافرة في الشقة(حمام سباحة، امن وسلامة، صيانة 24 ساعة، ادارة للعقار، جيم صحي ) وغالبا ما يكون التشطيب بمستوى ديلوكس الى سوبر ديلوكس ، حيث يشهد هذا المنتج اقبالا ملحوظا من قبل بعض فئات المجتمع للرغبة بالسكن او اعادة التأجير.
وبشكل عام تتمتع شقق التمليك بميزات مثل انخفاض قيمته الاجمالية، وسهولة تداوله مقارنة بالاراضي والبيوت السكنية وتحقيق عوائد مجزية جراء التأجير فضلا عن وجود طلب عليها من قبل المواطنين والمقيمين كما يستقطب شرائح معينة من المواطنين منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة بالاضافة الى كبار السن الذين تزوج ابناؤهم واصبح بيت العائلة اكبر من حاجتهم.
ومازال موضوع التملك للاجانب يحتاج الى تشريع في ضوء بروز عدد من المشاكل التي نتجت عن غياب هذا التشريع.
ثامنا :نسب الاشغال والايجارات:
انخفضت نسب الاشغال على نفس معدلاتها المرتفعة لكافة مستويات جميع انواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 95 - 97 في المئة حتى انها وصلت في بعض المناطق الداخلية الى 100في المئة.
وقد سجـل متوسط سـعر ايجـار الشقة ما بين 170 – 220 دينارا كويتيا لغرفة وصالة، و180-260 دينارا كويتيا غرفتين وصالة، و 200 – 300 دينار كويتي غرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، اما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فتتراوح ايجارها ما بين 220 ـ400 دينار كويتي، وتختلف الاسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب. اما بالنسبة لمعدل ايجار المتر التجاري للـدور الارضي فيتراوح متوسط الايجار بين 25-35 دينارا كويتيا للمتر المربع ويصل 45 دينارا كويتيا في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل ايجار المتر المربع في المكاتب بين 8-15 دينارا كويتيا لمختلف المناطق في الكويت لتصل الى 18 دينارا كويتيا لمتوسط المتر المربع في العاصمة او ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب ، كما انخفض متوسط سعر متر التأجير المربع في المنطقة التجارية الحرة ليصل الى 8.5 دينار كويتي في ظل حدوث انخفاض ملموس مواز في متوسط اسعار الاراضي في المنطقة. وقد ظهر نوع جديد من المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة موقتة وخصوصا لفئة الشركات الاجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة وقد انخفض سعر المتر المربع التاجيري لهذه المكاتب ليتراوح ما بين 14-18 دينارا كويتيا للمتر وقد يزيد على ذلك.
وبالنسبة للقيم الايجارية للقسائم الصناعية فلم يشهد سعرها تغيرا ملحوظا عن الربع الثاني من عام 2008 وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الارضي ما بين 12.5 – 50 دينارا كويتيا في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الاسعار باختلاف الموقع اما منطقة الري مباني فجاءت في المرتبة الثانية ( 12.5 – 17.75 ) دينار كويتي للمتر المربع بينما يرتفع سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل الى 12-20 دينارا كويتيا للمتر المربع.
وهنا ينبغي الاشارة الى ان هذا التقرير يرصد الاتجاهات العامة لتداول اسعار سوق العقار في الكويت الا ان الاسلوب المتبع لدى قسم التقييم والدراسات في بيتك يعتمد على دراسة كل عقار على حدة، ودراسة خصائصه وتحديد قيمته الايجارية وعوائده من اجل اعتماد توصية خاصة وتقييم عادل لكل عقار.
المالية في تلك الأسواق.
واوضح التقرير ان الاحاديث والكتابات كثرت عن تأثير وتداعيات الازمة على الدول، وعلى الرغم من تأثر الاقتصاد الكويتي باعتباره اقتصادا صغيرا مفتوحا، خصوصا في سوق الكويت للاوراق المالية والاجراءات المتعمدة التي اتخذتها الحكومة لامتصاص الازمة والتخفيف من آثارها على مستوى السياسات النقدية والمالية، الا انه، بشرط عودة الثقة للمستثمرين، فان تاثير المشكلة لن يكون كبيرا على السوق العقاري لاختلاف طبيعة التمويل العقاري في النظم المالية المحلية والنظم في الولايات المتحدة الاميركية والذي شهد توسعا كبيرا مع عدم الرقابة عليه، فضلا عن اسعار العقارات المحلية في حدود قدرة الطلب الحقيقي على تنشيط السوق، اضافة الى الادراك المبكر لبنك الكويت المركزي والهيئة العامة للاستثمار ضرورة وضع ضوابط تحول دون انتقال الازمة الى المصارف بانواعها المختلفة.
وتابع التقرير انه على الرغم من صعوبة التنبؤ باثر الازمة المالية العالمية على مؤشرات العقار المحلي وتداولاته في الوقت الحالي، الا ان الازمة يمكن ان تضيف عبئا جديدا على مؤشرات العقار المحلي الذي اصيب بكبوة كبيرة بفعل القانونين رقم 8 و9 واللذين حظرا تمويل العقار السكني الخاص بحثا عن انخفاض اسعاره، الا ان هذا القانون لم يؤثر الا في تعميق حجم الركود وتقليص حجم التداولات العقارية لينخفض اجمالي حجم التداولات العقارية بنسبة 31 في المئة خلال الربع الثالث من العام 2008 بالمقارنة مع الربع السابق اي قرابة الثلث مستكملا منحى الهبوط في التداولات العقارية منذ اصدار تلك القوانين وحتى الآن، حيث سجلت التداولات للصفقات العقارية للسكن الخاص نسبة انخفاض قدرها 70 في المئة بالنسبة لعدد التداولات و69 في المئة لقيمتها الاجمالية.
وبالتالي فان حرمان شريحة الشباب من امتلاك حلم العمر نظرا لعدم قدرته على تدبير قيمة المنزل المرغوب فيه نتيجة لضعف الدخل مقارنة بالاسعار المحلية سيحول دون تلبية الطلب على العقار لتلك الشريحة، فضلا عن تعميق الركود في السوق العقاري والذي سيغذي ايضا بفعل الازمة المالية العالمية وبعوامل ضاغطة تتمثل في التذبذب في اسعار النفط وتوقع انخفاض النمو.
وما يخفف من حدة الازمة على العقار المحلي ويدفع النشاط العقاري الى الخروج من كبوته مجموعة عوامل تتمثل في انخفاض معدلات التضخم لانخفاض اسعار مواد البناء، نتيجة لانخفاض الطلب العالمي عليها وهو ما سيؤثر على مستويات الاسعار وتنشط حركة البناء.
ويبدو الحل الناجح في عودة التمويل للعقار السكني والرهن ، حيث ان تحسن تداولات العقار المحلي من شأنه ان يؤدى الى موجة طلب عقاري جديدة كفيلة باحداث طفرة وانتعاش في الاسواق.
كما ان الحكومة مدعوة اكثر من اي وقت مضى لطرح اراض جديدة ومشروعات تنموية سكنية والاسراع باستكمال البنية الاساسية للمشروعات القائمة والمنظمة وهو ما يؤدى ايضا الي انعاش الحركة العقارية في البلاد ويقدم حلا طال انتظاره لمشكلة نقص المعروض العقاري السكني وطلبات الانتظار المتراكمة منذ عقود طويلة، وقد انعكس اصدار القانون رقم 8و9 لعام 2008 سلبا على تداول قطاع العقار المحلي اذ اسهم القانونان في تحقيق مجموعة من النتائج السلبية على قطاع العقار السكني تتمثل فيما يلي :
1 – التاثير سلبا على مؤشرات السوق العقاري وحركة تداولاته واصابته بالشلل في ظل توقف العديد من الراغبين في البيع والشراء، حيث اصاب هذا القرار السوق بحالة من الارتباك نتج عنها انخفاض التداولات والصفقات العقارية بعد صدور القرار بالمقارنة في الفترة السابقة.
وحتى وان كان هناك انخفاض في الاسعار فانما هو انخفاض دفتري لا يمت للواقع بصلة نظرا لعدم وجود تداولات حقيقية مستمرة بعد صدور القانون.
2 – حرم هذا القانون شريحة الشباب من تحقيق حلمهم بامتلاك منزل العمر في ظل منع البنوك الاسلامية من تقديم حلول تمويل تتيحُ لهم شراء وامتلاك المنزل الذي يتمنونه ومن ثَمَّ سداد قيمته للبنك على شكل اقساط مالية مُيسَّرة اجلة، حيث ان امتلاك منزل العمر باعتبار ان العقار سلعة معمرة يتطلب ثروة بالمقارنة بالدخل المتاح لدى تلك الشرائح، و قد لا تتوافر في معظم الاحوال في ايدي الشباب الراغب والباحث عن عقار وماوى ملائم له ولاسرته، كما ان الاقساط الدورية التي يستقطعها البنك من تلك الشريحة ميسرة ومريحة تتناسب مع دخل تلك الشرائح الشهرية لمدد طويلة وهي بمثابة ادخار اسري يمثل ثروة لتك الاسر في الوقت ذاته ، كما ان منح الائتمان للعملاء في البنوك الاسلامية يتم وفق ضوابط تخضع لرقابة بنك الكويت المركزي مما يخفف من هذه المخاطر على كل من العميل والبنك في نفس الوقت.
3 - الاخلال بمبدا المساواة وتكافؤ الفرص، حيث ان القانونين وضعا صعوبات وقيودا امام راغبي التمويل، في حين ظل راغبو الاقتراض بفائدة من البنوك التقليدية بمنأى عن هذه القيود . كما ان التضييق على البنوك الاسلامية وتفريغها من ادواتها وتحقيق رسالتها في اعمار الارض وتقديم التمويل العقاري من شانه ان يضر بتلك البنوك، كما انه يمثل سابقة تاريخية في التضارب بين السياسات والقوانين المتعارضة.
4 - ان غياب ومنع التمويل الرسمي خصوصا البنوك الاسلامية من الممكن ان يفرز نوعيات جديدة من الفئات المستغلة لتك القرارات العشوائية مثل فئات المحتكرين من اصحاب رؤوس الاموال استغلالا للظروف الطارئة او فئات اخرى من اصحاب التمويل غير الرسمي استغلالا لحاجة الناس ومنعهم من التمويل عبر جهات التمويل الرسمية.
خلاصة القول ان دولة الكويت مازالت تعاني من عدم التوازن بين العرض والطلب في القطاع العقاري، حيث تكمن المشكلة الاساسية في الاستثمار والتطوير العقاري في محدودية الاراضي المتاحة للاستثمار او الاستغلال، حيث ان معظم الاراضي تملكها الدولة، اذ ان الحكومة هي المحتكر الرئيسي للاراضي ولا تقوم بتطوير اراضيها بشكل ملائم، حيث ان حجم الاراضي المستغلة للاغراض السكنية والاستثمارية والتجارية لايتعدى 2.5في المئة من المساحة الاجمالية للبلاد، كما ان توقيف عمل البنوك الاسلامية عن منح الائتمان قد ساهم في زيادة حدة مشكلة الانتظار في طوابير الحصول على الرعاية السكنية، حيث تشير بعض التقديرات الى ارتفاع عدد الطلبات المقدمة من 60 الف طلب الى نحو 90 الف طلب لم تستطع الحكومة بمفردها توفير الرعاية السكنية لهم.
فعلى صعيد اجمالي السوق العقاري وللربع الثالث على التوالي، شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن ادارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثالث من العام 2008 انخفاضا قيمته 244.645 مليون دينار، بنسبة انخفاض قدرها 31 في المئة مقارنة بالربع الثاني من عام 2008 والبالغ قيمته 790. 413 مليون دينار.
وارتفع الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ليصل الى ما نسبته 33.8 في المئة من اجمالي التداولات العقارية البالغة 767. 545 مليون دينار، وسجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 184.721 مليون دينار كويتي في الربع الثالث من عام 2008 ، كما استمرت قيمة تداولات السكن الخاص في الانخفاض بشكل كبير ليصل الى 19 في المئة للربع الثالث من العام 2008، حيث انخفض عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 971 صفقة للربع الثالث من عام 2008 مقارنة بـ 1003 عن الربع الثاني من عام 2008، في حين انخفض متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني 2008 ليصل الى 203 الف دينار مقارنة بـ 234 الف دينار خلال الربع الثالث من العام 2008 ، وذلك لانخفاض عدد الصفقات بنسبة 9.6 في المئة، وثبات اسعار السكن الخاص الى حد بعيد في بعض المناطق في الوقت نفسه ، وقد سجل شهر يوليو 2008 اعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 54.8 في المئة بقيمة 100.975 مليون دينار من اجمالي التداولات الخاصة والبالغة 184.721 مليون دينار خلال الربع الثالث من العام 2008، في حين جاء شهر اغسطس في المرتبة الثانية بقيمة 45.926 مليون دينار وبحصة قدرها 24.9في المئة وجاء شهر سبتمبر في المرتبة الاخيرة بقيمة 37.819 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 20.5في المئة بالنسبة لاجمالي التداولات في السكن الخاص.
وانخفض اجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الثالث من العام 2008 ليصل الى 184.773 مليون دينار مقارنة بـ 372.039 مليون دينار في الربع الثاني من العام 2008 بنسبة انخفاض بلغت 50.3 في المئة، ويبدو ان هذا الانخفاض الكبير يعود الى شهر سبتمبر حيث ان هذا الشهر قد تاثر بمعطيات الازمة المالية العالمية التي حدثت في منتصفه، وهوما دفع ملاك العقارات الاستثمارية للاحجام عن التداول وتفضيل الاحتفاظ بعقاراتهم التي تحقق لهم الامان النسبي لاستثماراتهم مقارنة بالقنوات الاستثمارية الاخرى التي شهدت ارتباكا، وقد جاء شهر يوليو في المرتبة الاولى لحجم التداولات خلال الربع الثالث من العام 2008 مسجلا ما قيمته 95.798 مليون دينار، وجاء شهر اغسطس في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته46.310 مليون دينار بينما جاء شهر سبتمبر في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 42.664 مليون دينار.
كما يعود الانخفاض في جزء منه لضعف الطلب على العقارات الاستثمارية نتيجة لمرور السوق العقاري بتاثير مزدوج الاول ترقب تعديل القانون رقم 8 و 9 والثاني الخوف من تداعيات الازمة وتفضيل السيولة عن الاستثمار العقاري والتوجه نحو الودائع المصرفية الاكثر تنافسية وامانا على المدى القصير.
وكان قطاع العقار الاستثماري قد شهد نموا في تداولاته في الربع الاول من العام الحالي حيث انحاز المستثمرون نحو العقارات الاستثمارية والتجارية والصناعية كبديل عن العقارات السكنية التي تاثرت بالقانونين 8 و9.
وارتفع اجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح خلال الربع الثالث من العام 2008 نظرا لندرة المعروض حيث ارتفعت قيمة التداولات بنسبة 9.1في المئة مسجلة ما قيمته 169.633 مليون دينار مقارنة بالربع الثاني من عام 2008 والبالغ 155.470 مليون دينار، وهو ما ادى الى ارتفاع نصيبه من اجمالي التداولات ليصل الى 31 في المئة، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل الى 33.8 في المئة والصفقات الاستثمارية البالغة 33.9 في المئة، وصفقات المخازن والصناعي 1.2في المئة، واحتل شهر سبتمبر المرتبة الاولى حيـث وصـل الى 128.325 مليون دينار، بينما سجل شهر يوليو المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 22.143 مليون دينار، وسجل ايضا شهر اغسطس المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته الى 19.164 مليون دينار، في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثالث من عام 2008 ما قيمته 3.029 مليون دينار مقارنة بـ2.776 مليون دينار للربع الثاني من العام 2008. ويعود ارتفاع قيمة متوسط الصفقة الواحدة الى ارتفاع عدد الصفقات، ووصول اسعارها في بعض المناطق الى معدلات قياسية واستمرار ندرة المعروض منها.
اولا: أسعار أراضي السكن الخاص:
استمرت مؤشرات الاسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثالث من عام 2008 في تحقيق استقرار في اسعار الاراضي السكنية في معظم المحافظات وخصوصا في محافظة العاصمة وتحديدا في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبد الله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني ، والفيحاء وكيفان والمنصورية والصليبخات في حين سجلت بعض المناطق الاخرى في العاصمة انخفاضا يتراوح ما بين 1 - 2في المئة في مناطق مثل السرة وغرناطة وقرطبة.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 423 دينارا كويتيا لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الثالث من عام 2008 بمعدل انخفاض يصل الى 1.8في المئة بالمقارنة بالربع السابق له.
اما محافظة الاحمدي فقد انخفضت فيها الاسعار بشكل طفيف لا يتعدي 1في المئة ليسجل متوسط سعر المتر المربع فيها 332 دينارا كويتيا ، حيث سجلت منطقة هديه والوفرة وجابر العلي والصباحية والفحيحيل معدلات متشابهة الى حد بعيد مع مؤشرات اسعار الربع الاول والثاني من العام الحالي ، في حين شهدت بعض المناطق ارتفاعا ملموسا خلال الربع الثالث من العام الحالي وخصوصا في منطقة المنقف السكني والفنطاس الزراعية منطقة الخيران السكنية وهي المناطق التي ما زالت تشهد مضاربات من بعض الافراد والشركات العاملة في سوق العقار مع التنبؤ والتوقـع صدور تعديل للقانون رقم 8 و 9 /2008.
وقد شهدت محافظة حولي انخفاضا طفيفا في الاسعار خلال الربع الثالث من العام الحالي مقارنة بالربع الثاني 2008 ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 641 د.ك للمتر المربع ، بمتوسط انخفاض 1.3في المئة ، في حين سجلت اسعار بعض المناطق مثل منطقة سلوى انخفاضا اعلي من المتوسط وصل الى 4.5 في المئة والرميثية بنسبة 3.5 في المئة والجابرية بنسبة انخفاض 2.4 في المئة.
وسجلت محافظة الجهراء متوسط سعر 237 دينارا كويتيا للمتر المربع من الارض منخفضة بنسبة 2.8في المئة نتيجة لانخفاض الطلب على بعض المناطق مثل منطقة القصر والتي انخفضت اسعارها بنسبة 4.2 في المئة ومنطقة الواحة والتي انخفضت بنسبة 3.2 في المئة ، في حين استقرت اسعار بقية المناطق في محافظة الجهراء بالمقارنة بالربع السابق من العام الحالي.
ثانيا: اسعار الاراضي الاستثمارية:
استمرت حالة الهدوء النسبي في نسب ارتفاع اسعار العقارات الاستثمارية خلال الربعين الثالث والثاني على التوالي بعد ان سجل ارتفاعا في الربع الاول نتيجة لاعتبار العقار الاستثماري ملاذا بديلا للاستثمار في العقار السكني الذي شهد تباطؤاً كبيرا تأثرا بالقانون رقم 8 و 9 .
حيث ان هناك عدة عوامل تدفع الاسعار نحو الانخفاض وتقلل من جدوى الاستثمار في العقارات الاستثمارية نتيجة لتوقف بعض الاستثمارات المنفذة في القطاع العقاري من قبل القطاع الخاص ، وخصوصا في قطاع التشييد والبناء والذي شهد ارتفاعا متواليا في اسعار مواد البناء خلال الفترة الماضية ، وكان لتقلص التمويل الموجه للنشاط العقاري تأثير مواز على الانشطة الاستثمارية وخصوصا في ظل توجه البعض لزيادة نسب التمويل من 30في المئة - 50 في المئة تحسبا للمخاطر المرتفعة في السوق ، وانتقاء للعملاء اصحاب الملاءة والقدرة على الاستثمار العقاري.
كما اضافت الازمة المالية العالمية بعدا جديدا له تاثير على حركة التداول واسعار العقار الاستثمارية بالكويت، فعلى الرغم من كون العقار يمرض ولا يموت الا ان الازمة يمكن ان تؤثر في العقار المحلي من خلال :
- وجود بعض العقارات المرهونة لدى بعض البنوك مقابل قروض موجه لسوق الاسهم والذي مني بخسائر كبيرة مما قد يعرض تلك العقارات للبيع وفاء للديون وهو ما يزيد من حجم المعروض في السوق من العقارات الاستثمارية ويدفع الاسعار للانخفاض.
- لم تتضح معالم الازمة المالية ومازالت الاجواء ضبابية مما يدفع البعض للتمسك بعقاراتهم بحثا عن الامان الذي يوفره العقار المحلي علي المدى الطويل.
- ادت الازمة المالية العالمية الى ركود الاسواق العالمية وتخفيض الطلب على مواد البناء مما يدفعها للانخفاض وهو ما سوف يعيد تنشيط سوق الانشاءات ويزيد المعروض بعد ان توقف العديد من المستثمرين نتيجة لزيادة اسعار مواد البناء.
- تأثيرا لاجراءات المعتمدة من قبل بنك الكويت المركزي على العقار الاستثماري والمتمثلة بخفض سعر الفائدة واعتبار العقار اداة رهن للديون من شانه تقليل تكلفة الاقتراض ويزيد الطلب على القروض العقارية الموجه للقطاع الاستثماري العقاري.
- يتوقع انتعاش العقار المحلي بعد ان تهدأ عواصف الازمة نتيجة لتوقع تدفق اموال المستثمرين هروبا من الاسواق العالمية وبحثا عن استثمار اكثر امانا وربحية وهو ما يتوافر في الاستثمار العقاري وفي دولة الكويت المرشحة ضمن عدة دول لتكون مركزا للنمو العالمي.
- تزايد الطلب على العقارات الاستثمارية من شريحة بعض مستثمرين باحثين عن عائد جيد وشهري بهدف تحقيق دخل ثابت شهريا وخروجا من المضاربات السابقة في العقار او سوق الاوراق المالية.
وقد طالت حالة الهدوء والاستقرار معظم المحافظات المختلفة حيث سجلت محافظة العاصمة انخفاضا بنسبة 1.3في المئة ليتراوح متوسط المتر فيها ما بين 1864 دينارا كويتيا الى 2696 دينارا كويتيا ، وقد سجلت منطقة بنيد القار اعلى انخفاض والذي اقترب من حاجز 4 في المئة اما المناطق المطلة على البحر فقد شهدت ايضا ارتفاعا ملموسا وصل الى 4 في المئة ، في حين استقرت المناطق الاخرى في منطقة دسمان وشرق توقعا لقرار تحويل المنطقة من منطقة استثمارية الى مكاتب ادارية .
اما محافظة حولي فقد شهدت انخفاضا طفيفا حيث شهدت منطقة حولي حالة من الانخفاض المحدود والذي يتراوح ما بين 1 و2 في المئة خلال الربع الثالث من عام 2008 مقارنة بالربع السابق، في حين سجلت منطقة السالمية انخفاضا في الاسعار حيث انخفضت بعض المناطق الداخلية بنسبة ملحوظة في حين استقرت اسعار مواقع اخرى مثل شارع بغداد والبدع وشارع عبدالكريم الخطابي نتيجة للانتهاء من انجاز مشروع تحديث الدائري الخامس ودوار الجوازات كما ان هناك توجها لمنح تراخيص لفتح محلات في هذا الشارع ، والذي استقر سعر المتر فيه ما بين 1150 دينارا كويتيا الى 1300 دينار كويتي .
اما محافظة الاحمدي فقد شهدت ايضا انخفاضا ملموسا تراوح بين 2في المئة - 5 في المئة في حين شهدت اسعار بعض المناطق تماسكا بالمقارنة بالربع السابق ، وقد سجلت منطقة المهبولة المطلة علي طريق الفحيحيل السريع ارتفاعا ملحوظا نظرا لتميز هذه المناطق واتساع دائرة المضاربة فيها .
ثالثا: أسعار العقارات التجارية:
على خلاف مؤشرات العقارات السكنية والاستثمارية واصلت اسعار العقارات التجارية ارتفاعها الملحوظة في بعض المناطق وخصوصا في منطقة العاصمة حيث ارتفعت بنسبة 4.3 في المئة خلال الربع الثالث من العام الحالي مقارنة بالربع الثانى من العام نفسه ، وقد سجل شارع السور اعلى نسب الارتفاع ليتراوح سعر المتر المربع فيه ما بين 5500-7000 دينار كويتي ، تلاه شارع الغربللي والذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 5000 دينار كويتي الى 7000 دينار كويتي وما زالت بقية الشوارع في العاصمة تواصل ارتفاعها على الرغم من وصول اسعارها الى ارقام فلكية.
بينما سجلت استقرارا في مناطق اخرى مثل محافظة الجهراء مقارنة بالربع الثانى من عام 2008 حيث شهدت منطقة المركز التجاري والاداري تداولا ملحوظا دون تغير يذكر في الاسعار .
في حين سجلت محافظة حولي انخفاضا طفيفا بلغت نسبته 1.1في المئة واستمر شارع بن خلدون في المقدمة بالنسبة للارتفاع حيث يتراوح السعر المعروض ما بين 3700 - 4300 دينار كويتي في المتوسط.
المنطقة نسبة البناء المساحة م2 القيمة دينار كويتي سعر المتر المربع م/س الربع الثالث 2008* وصف العقار
وقد سجلت محافظة الفروانية انخفاضا طفيفا بنسبة 1.7في المئة وقد سجل اعلى انخفاض في شارع مناور 6.2 في المئة وشهدت منطقة العارضية تخصيص مخازن استقرارا بالمقارنة بالربع السابق .
وقد شهدت محافظة الاحمدي تداولا ملحوظا في العقارات التجارية دون تغير في الاسعار عن الربع السابق حيث استمر الطلب علي منطقة الفحيحيل المطلة على البحر ومنطقة لآلئ الخيران والذي تراوح سعر المتر فيها ما بين 1100 - 1300 دينارا كويتيا .
المنطقة نسبة البناء المساحة م2 القيمة دينار كويتي سعر المتر المربع.
اسعار القسائم الصناعية ( عقود المنفعة العامة) والمخازن :
شهدت القسائم الصناعية استقرارا في الاسعار خصوصا في محافظة الاحمدي في الوقت الذي تراجعت فيه اسعار العقارات الصناعية في منطقة الجهراء .
أسعار المزارع والجواخير :
لم يحدث تغير يذكر في اسعار المزارع خلال الربع الثالث من عام 2008 بالمقارنة بالربع السابق له نتيجة لفترة الصيف حيث ينشط الطلب على المزارع في فصل الشتاء للغرض المخصص لها بالاضافة لاستخدامها كمنتجعات واستراحات من معظم الاسر الكويتية حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 65000 و 80000 دينار كويتي للجاخور المبني والمجهز في حين سجلت اسطبلات الفروسية وجواخير الوفرة ارتفاعا طفيفا.
سادسا : أسعار الشاليهات:
استقرت اسعار الشاليهات خلال الربع الثالث من العام الحالي بالمقارنة بالربع السابق له ، ويوضح الجدول التالي بعضا من الاسعار الخاصة بالشاليهات :
جدول خاص بأسعار الشاليهات
سابعا : أسعار شقق التمليك:
انخفض مستوى الطلب على شقق التمليك في الربع الثالث من العام الحالي ،حيث تزايد المعروض من الشقق وتراوح مستوى التشطيب ما بين عادي وتشطيب سوبر ديلوكس ، وقد استقر متوسط اسعار شقق التمليك في الربع الثاني 2008 مع عن الربع الثانى من العام نفسه لتصل ما بين الى 350 - 650 د.ك للمتر المربع من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية ، مع استمرار وجود تركز بمحافظة الاحمدي نظرا لانخفاض قيمة الاراضي الاستثمارية نسبيا مقارنة مع المناطق الداخلية .
وتجدر الاشارة الا انه قد لوحظ استقرار متوسط سعر بيع المتر المربع من مساحة الشقة في العقارات المطلة على البحر بشكل مباشر (شارع الخليج العربي) لتتراوح بين 935-1218 د.ك ، مع توفير سرداب لمواقف السيارات ، ويرتفع سعرها بارتفاع الدور واطلالة الشقة ، ويلعب التوزيع الداخلي لمنافع الشقة دورا كبيرا في تسويق الشقق ، بالاضافة الى الخدمات المتوافرة في الشقة(حمام سباحة، امن وسلامة، صيانة 24 ساعة، ادارة للعقار، جيم صحي ) وغالبا ما يكون التشطيب بمستوى ديلوكس الى سوبر ديلوكس ، حيث يشهد هذا المنتج اقبالا ملحوظا من قبل بعض فئات المجتمع للرغبة بالسكن او اعادة التأجير.
وبشكل عام تتمتع شقق التمليك بميزات مثل انخفاض قيمته الاجمالية، وسهولة تداوله مقارنة بالاراضي والبيوت السكنية وتحقيق عوائد مجزية جراء التأجير فضلا عن وجود طلب عليها من قبل المواطنين والمقيمين كما يستقطب شرائح معينة من المواطنين منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة بالاضافة الى كبار السن الذين تزوج ابناؤهم واصبح بيت العائلة اكبر من حاجتهم.
ومازال موضوع التملك للاجانب يحتاج الى تشريع في ضوء بروز عدد من المشاكل التي نتجت عن غياب هذا التشريع.
ثامنا :نسب الاشغال والايجارات:
انخفضت نسب الاشغال على نفس معدلاتها المرتفعة لكافة مستويات جميع انواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسبة بين 95 - 97 في المئة حتى انها وصلت في بعض المناطق الداخلية الى 100في المئة.
وقد سجـل متوسط سـعر ايجـار الشقة ما بين 170 – 220 دينارا كويتيا لغرفة وصالة، و180-260 دينارا كويتيا غرفتين وصالة، و 200 – 300 دينار كويتي غرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، اما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فتتراوح ايجارها ما بين 220 ـ400 دينار كويتي، وتختلف الاسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب. اما بالنسبة لمعدل ايجار المتر التجاري للـدور الارضي فيتراوح متوسط الايجار بين 25-35 دينارا كويتيا للمتر المربع ويصل 45 دينارا كويتيا في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل ايجار المتر المربع في المكاتب بين 8-15 دينارا كويتيا لمختلف المناطق في الكويت لتصل الى 18 دينارا كويتيا لمتوسط المتر المربع في العاصمة او ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب ، كما انخفض متوسط سعر متر التأجير المربع في المنطقة التجارية الحرة ليصل الى 8.5 دينار كويتي في ظل حدوث انخفاض ملموس مواز في متوسط اسعار الاراضي في المنطقة. وقد ظهر نوع جديد من المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة موقتة وخصوصا لفئة الشركات الاجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة وقد انخفض سعر المتر المربع التاجيري لهذه المكاتب ليتراوح ما بين 14-18 دينارا كويتيا للمتر وقد يزيد على ذلك.
وبالنسبة للقيم الايجارية للقسائم الصناعية فلم يشهد سعرها تغيرا ملحوظا عن الربع الثاني من عام 2008 وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الارضي ما بين 12.5 – 50 دينارا كويتيا في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الاسعار باختلاف الموقع اما منطقة الري مباني فجاءت في المرتبة الثانية ( 12.5 – 17.75 ) دينار كويتي للمتر المربع بينما يرتفع سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل الى 12-20 دينارا كويتيا للمتر المربع.
وهنا ينبغي الاشارة الى ان هذا التقرير يرصد الاتجاهات العامة لتداول اسعار سوق العقار في الكويت الا ان الاسلوب المتبع لدى قسم التقييم والدراسات في بيتك يعتمد على دراسة كل عقار على حدة، ودراسة خصائصه وتحديد قيمته الايجارية وعوائده من اجل اعتماد توصية خاصة وتقييم عادل لكل عقار.
