تأثير إيجابي مبكر لـ «شركة البنوك»
شركات التقييم العقاري ... تنافس أو تنسحب!
حسين دشتي
بدر العصيمي
اسامة الرويح
عبد العزيز الدغيشم
عبد الرحمن الحبيب
دخول البنوك على خط التقييم العقاري يشعل المنافسة
إعداد: حسين كمال
خلافاً للكثير من الاعتراضات، هناك في سوق التقييم العقاري من يرى إيجابيات كثيرة في تأسيس شركة للتقييم العقاري من قبل البنوك بدأت تظهر مبكراً. فالعديد من المكاتب الصغيرة في السوق بدأت تتحضر للعهد الجديد بالانسحاب من نشاط التقييم للتركيز على السمسرة، فيما تستعد المكاتب الأكبر لإثبات نفسها في المنافسة.
«في السوق الكويتي 43 شركة للتقييم العقاري مرخصة من وزارة التجارة. هل يستحق تأسيس الشركة رقم 44 كل هذا الذعر؟».
الكلام لصاحب مكتب تقييم معروف، لئلا يخالف رأي زملائه الغاضبين من موافقة بنك الكويت المركزي للبنوك على تأسيس شركة تقييم عقاري متخصصة أخيراً. يقول «في النهاية، لا يمكن لشركة واحدة أن تغطّي السوق، لكنها سترفع مستوى المنافسة، وتحسّن صورة شركات التقييم المؤهلة للمنافسة، أما غير القادرين على المواكبة فإمكانهم البحث عن عملٍ آخر».
الغاضبون من توجه البنوك، في المقابل، يضيفون «ضربة» البنوك إلى «ضربات» كثيرة يقولون إن المقيّمين تلقّوها منذ العام 2010، حينما فرضت وزارة التجارة والصناعة شروطاً «صعبة» لمهنة التقييم العقاري، من أبرزها شهادة جامعية مضى عليها 10 سنوات، أو شهادة دبلوم مضى عليها 15 عاما، او ثانوية عامة مضى عليها 20 عاما، حتى يكون المقيّم مؤهلا للعمل بمجال التقييم العقاري، وهو ما عجز عنه كثيرون حتى يتمكنوا من العمل في هذا المجال.
أدت تلك الشروط إلى خروج العديد من المقيّمين من السوق. قبل أن تأتي موافقة البنك المركزي على تأسيس شركة تقييم عقاري متخصصة، بناء على دراسة أعدتها مؤسسة «ارنست ويونغ»، لتُدخل إلى السوق منافساً قوياً يهدد من تبقى من المقيمين. وهناك من يرى أن تلك الخطوة أحدثت شرخا في سوق يمتد قوامه إلى عشرات السنين، وقد يصل عمر مقيّم عقاري واحد فيه او شركة إلى ما يقرب من 50 عاما، وجعلت مكاتب وشركات تغير نشاطها فعليا أو لديها نية إلى التغيير من التقييم العقاري وتتخارج من السوق إلى مجال آخر وهو البيع والشراء في العقارات فقط.
إلا أن رئيس اتحاد وسطاء العقار عبد الرحمن الحبيب يرى أن خطوة البنوك «تهدف في النهاية إلى تنظيم السوق أكثر مما هو عليه»، مشيراً إلى أن «تأسيس الشركة لا بد وان يكون بتعاون الخبرات الكبيرة في السوق والذين امضوا ما يقارب من 30 عاما في خدمة التقييم العقاري».
واكد الحبيب ان من الممكن أن تنهار شركات كثيرة في سوق التقييم العقاري بسبب ذلك القرار، وان ما يقال عن تخارجات فعلية في السوق لبعض الشركات أمر وارد نظرا لعدم القدرة منهم على مسايرة السوق حتى قبل تفعيل وتأسيس تلك الشركة.
وبين الحبيب ان السوق العقاري ككل وليس سوق التقييم في الكويت يحتاج إلى عمل كثير من قبل الاتحادات، لتنظيمه بشكل أفضل، وستكون الشركة بحسب كلام الخبراء الذين يتجمعون في ديوانيات العقاريين ضابطاً لايقاع السوق ولن تؤثر في شركات التقييم العقاري ذات الخبرة ولكن ستكون بمثابة مقصلة للشركات او المكاتب التي لا تستطيع ان تنافس او ليس لديها خبرة، وستقضي على دخلاء السوق.
تعاون
يقول خبير التقييم العقاري اسامة الرويح ان التخارجات للشركات العقارية ستكون للشركات الضعيفة والمكاتب التي تقوم على مزاولة نشاط مهنة التقييم العقاري دون خبرة كبيرة، لاسيما ان هناك مكاتب كثيرة لا تتمتع بخبرة، وسيكون البقاء فيها للأفضل سواء من الشركات أو المكاتب المعتمدة.
وعما اذا كانت الشركات التي ستبقى في الساحة وستنافس تلك الشركة أبدى الرويح اهتمامه ورغبته في التعاون مع الشركة المتخصصة اذا تم تفعيلها وتأسيسها، مشيرا إلى أن الخبرة لابد وان يكون لها مكان في تلك الشركة.
واستبعد الرويح ان يكون لدى المقيمين العقاريين أو الشركات المقيمة أي توجه لمخاطبة الجهات المسؤولة للعدول عن ذلك القرار بتأسيس الشركة التي ستكون سيفاً مصلتاً على شركات كثيرة لن تستطيع منافستها، مكتفيا بالقول «ليس لدينا ما نفعله».
ويؤكد الرويح ان انشاء تلك الشركة سيكون بمثابة تضييق على المقيمين العقاريين، وان المتضرر الاول والأخير هي الشركات غير القادرة على المنافسة او التي ليس لديها خبرة كبيرة في السوق. ولفت الرويح الى ان المقيمين عانوا كثيرا خلال الفترات الماضية لاسيما حين اجبرت وزارة التجارة والصناعة الحصول على شهادة مقيم عقاري والحصول على رخصة التقييم وتخييرهم بين مهنة التقييم والسمسرة العقارية، ثم جاءت فكرة تأسيس الشركة لتكون الضربة القاضية لمكاتب تقييم عقارية كثيرة.
وأكد الرويح ان بيت التمويل الكويتي وبنك الكويت الدولي يعتمدان وبشكل كبير على خبرات المقيمين الحاليين الذين تتجاوز مدة خبرتهم في السوق من 30 إلى 40 عاما، وهم أهل السوق الذين يتمتعون بخبرة كبيرة بالسوق العقاري.
خبرات
من جهته، أكد خبير التقييم العقاري عبد العزيز الدغيشم كلام الرويح، مشيرا إلى ان أهل السوق ليس لديهم أي مانع من التعاون مع الشركة التي اقترحت البنوك انشاءها ووافق عليها البنك المركزي، مشيراً إلى أن تلك الشركة تحتاج إلى خبرات ولن تقوم على اساس موظفي فقط، بل تحتاج إلى أهل الخبرة.
وبين الدغيشم ان سوق التقييم العقاري فيه 43 شركة أغلبها من الشركات القديمة التي تتمتع بخبرة كبيرة تتجاوز 30 عاما ولديهم احساس بالخطر في حال انشاء تلك الشركة، وان التخارجات من شركات مقيمة ناتج عن الاحساس بالخطر المقبل، وتغيير نشاط الشركة من تقييم إلى شركة عقارية تقوم على بيع وشراء العقارات فقط، لافتا في الوقت نفسه إلى أن تلك التخارجات ستكون مقتصرة على الشركات قليلة الخبرة أو المكاتب التي ادخلت نظام التقييم أخيرا، ويعمل لديها دخلاء على المهنة.
ولفت الدغيشم إلى أن المقترح الذي تقدمت به البنوك لتأسيس الشركة من شأنه ان يخلق كيانا قويا وجديدا يحتاجه سوق التقييم العقاري، وسيساهم في اخراج نتائج دقيقة وشفافة في ظل دخول دخلاء كثيرين لسوق التقييم ما يؤدي إلى تطهير جزء كبير من السوق. كما ان تأسيس تلك الشركة سيفرط عقد الشركات غير القادرة على المنافسة وغير المؤهلة في ان تستمر في سوق التقييم العقاري في الكويت.
وذكر الدغيشم ان هناك شركات تقييم لا تلتزم بالشروط الموضوعة من قبل وزارة التجارة للمقيم العقاري، كما ان السوق فيه دخلاء كثيرون، ومن هذا المنطلق حددت الوزارة شروطا عديدة للمقيم العقاري منها ان يكون لديه شهادة، وان يكون لديه دفتر خاص بالسمسرة، بالاضافة إلى حصوله على رخصة مزاولة المهنة من قبل وزارة التجارة والصناعة وان يكون لديه خبرة لا تقل عن 10 سنوات.
«اتحاد المقيّمين»: إجراءات قانونية لوقف إنشاء شركة البنوك
اعتبر أمين سر اتحاد مقيمي العقار بدر العصيمي ان تأسيس الشركة المتخصصة التي وافق عليها «المركزي» والخاصة بالتقييم العقاري «بدعة بنكية كويتية» ليس لها مثيل بالعالم.
ولفت العصيمي في تصريح لـ «الراي» إلى أن الاتحاد في طور اتخاذ اجراءات قانونية لوقف انشاء تلك الشركة التي تعتبر مخالفة للقانون، لافتا إلى أن الاتحاد قام بمخاطبة البنك المركزي ووزارة التجارة والصناعة من أجل وقف تأسيس الشركة، في حين ان الشركة لا تملك الخبرة الكافية في التقييم العقاري.
واستبعد العصيمي ان تكون هناك تخارجات لشركات التقييم العقاري جراء تأسيس الشركة المتخصصة للتقييم العقاري، ولكن من الممكن ان يقتصر الأمر على الدخلاء فقط.
التقرير الأسبوعي
تخارجات العقارات المتوسطة ... أدارت عجلة التداولات
قفزت الصفقات العقارية الاسبوع الماضي بواقع 10 في المئة لتحقق اجمالي تداولات بقيمة 103.2 مليون دينار من خلال تداول 180 صفقة، مقارنة بالاسبوع قبل الماضي بواقع 201 صفقة بقيمة 92.7 مليون دينار.
وتشير احصائية وزارة العدل إدارتي التسجيل والتوثيق العقاري الى ان العقود المسجلة انتعشت بشكل طفيف محققة تداولات بقيمة 99.8 مليون دينار من خلال تداول 162 عقداً مسجلاً، مقارنة بالاسبوع قبل الماضي 138 عقداً بقيمة 88.4 مليون دينار، في حين تراجعت الوكالات العقارية بواقع 10 وكالات، اذ حققت 8 وكالات بقيمة 3.4 مليون دينار، مقابل 18 وكالة بقيمة 5 ملايين دينار.
ومن خلال التداولات الخاصة بالعقارات، أشار التقرير إلى أن العقار الخاص مازال متقدما بشكل كبير على جميع القطاعات الأخرى، اذ حقق 154 صفقة بقيمة 38.9 مليون دينار، مقابل 160 صفقة بقيمة 48.4 مليون دينار للاسبوع قبل الماضي، بينما حقق العقار الاستثماري 43 صفقة بقيمة 37.7 مليون دينار، مقابل 39 صفقة بقيمة 2.5 مليون دينار، في حين حقق العقار التجاري صفقتين بقيمة 16.6 مليون دينار، مقابل صفقة واحدة بقيمة 750 ألف دينار.
في المقابل حقق قطاع العقار الساحلي هذا الاسبوع صفقة واحدة كانت بقيمة 10 ملايين دينار كانت في محافظ مبارك الكبير، في المقابل كانت البديل لذلك خلال الاسبوع قبل الماضي تحقيق عقار المخازن صفقة واحدة بقيمة 750 ألف دينار.
وعن مؤشر تداول العقود، ذكر التقرير ان إجمالي العقارات المتداولة (عقود) كانت 162 عقدا مقابل 183 عقدا الاسبوع قبل الماضي، اذ انخفض المؤشر للاسبوع الجاري عن الماضي بواقع 21 عقدا، ومن الملاحظ ان العقار الخاص انخفض بواقع 27 عقارا وارتفاع العقار الاستثماري 5 عقارات، وكذلك ارتفاع العقار التجاري بواقع عقار واحد، في حين انخفض عقار المخازن بواقع عقار واحد.
أما في ما يتعلق بمؤشر تداولات الوكالات العقارية، لفت التقرير إلى أن اجمالي الوكالات المتداولة كانت 8 وكالات، مقابل 18 وكالة للاسبوع الماضي، اذ انخفض المؤشر بواقع 10 وكالات، ومن الملاحظ ان العقار الخاص انخفض بواقع 9 وكالات، وانخفاض العقار الاستثماري بواقع وكالة واحدة، أما العقار التجاري فقد استقر بواقع (عدم تداول)، في حين استقر عقار المخازن على (صفر) تداول خلال تلك الفترة.
وبين المراقبون للتداولات العقارية ان السوق العقاري حقق تداولات خلال الربع الأول من العام الحالي وأيضا مع الربع الثاني الحالي أقوى من العام الماضي بكثير، اذ كانت للصفقات الخاصة كلمة السر في تحقيق تداولات تفوق صفقات الربعين الاول والثاني من العام الماضي، مرجعين السبب إلى قوة العروض الحالية من قبل الشركات والاشخاص الذين يجرون تدويرا لعقاراتهم من أجل التخارج وشراء عقارات أخرى أكثر ربحية مما جعل في السوق صفقات جاذبة للشراء.
وبين المراقبون ان السوق العقاري ورغم ارتفاع أغلب اسعار قطاعاته، إلا ان المواطن ليس لديه بديل عن شراء العقارات الكويتية، في ظل التراجع الكبير على شراء العقارات الخارجية التي من الملاحظ ان الاحداث العربية في بعض الدول أثرت بشكل كبير على اتجاه شراء العقارات الخارجية ورجحت التوجه إلى شراء العقارات الكويتية.
وأكد المراقبون ان السوق العقاري تفوق على نفسه خلال الربعين الاول والثاني، اذ من المتوقع ان يسجل نشاطا ملحوظا مقارنة بالربعين الاول والثاني من العام الماضي وان الدوافع المذكورة سلفا هي التي قادت المواطنين إلى التوجه لشراء العقارات المحلية والعزوف بشكل ملحوظ عن شراء العقارات الخارجية.
وتوقع المراقبون ان يشهد الربع الثالث من العام الحالي رغم وجود فترة اجازات والفترة الصيفية التي تجف فيها عمليات التداولات والصفقات العقارية نشاطا ملحوظا في حركة التداول وخصوصا العقار الاستثماري والخاص، وان العقار التجاري من المتوقع ان يحقق نشاطا مقارنة بالعام الماضي خلال الربع الاخير من العام 2013.
زوايا
زيادة
كشف مصدر مطلع ان اتحاد وسطاء العقار يجري حاليا اجتماعات عدة من اجل زيادة نسبة الاتحاد في شركة المقاصة العقارية إلى 34.7 في المئة، بشراء حصة اتحاد العقاريين في زيادة رأسمال الشركة، كما يجري الاتحاد قريبا اجتماعات مكثفة مع وزير العدل لتفعيل دور الشركة.
10 ملايين
مستثمر عقاري قام ببيع عقار تجاري (عمارة) مساحتها 582 مترا تقع في منطقة المرقاب بقيمة 10.6 مليون دينار، وتمت تلك الصفقة عبر وسيط عقاري لصالح مستثمر آخر سيقوم بتطوير العقار أو العمل على اعادة بنائه من جديد.
عودة
بلغ عدد الصفقات المشاع التي عادت التداولات عليها بشكل لافت من جديد 8 صفقات بقيمة 1.3 مليون دينار لمساحات اجمالية لأراض وبيوت قدرت بـ 1671 مترا، وكانت تلك التداولات في كل من العديلية وعبد السالم والشهداء والعمرية والصباحية.
تراجع
تراجعت مبيعات شقق التمليك بشكل كبير خلال ابريل، وأكد مصدر مسؤول في احدى الشركات ان طريقة الاقساط التي تطرحها الشركات لا تناسب العملاء، بينما المساحات المطروحة حاليا لا تناسب أغلب المواطنين، وأن نسبة التراجع وصلت إلى 60 في المئة.
صفقة
صفقة عقارية بلغت قيمتها 4 ملايين دينار من خلال بيع 3 بنايات استثمارية في مناطق متفرقة وصلت مساحتها إلى 2900 متر مربع، والصفقة من شركة إلى مستثمر عقاري، وتعد من أقوى الصفقات التي تمت الشهر الجاري.
ملاحظة
سنة بدلاً من 5
يبدو ان زيادة الايجارات في العقارات الاستثمارية بات في عيون ملاكها، اذ ينتظرون مرور خمس سنوات بفارغ الصبر على المستأجر لتتم زيادة قيمة الشقة السكنية بنحو 25 في المئة، والبعض الآخر يقوم بزيادة ايجار الشقة حينما يخرج مستأجر منها وقبل مرور خمس سنوات على الزيادات المتعارف عليها.
ومن عدم المستغرب ان تسكن في بناية ذات شقة غرفة وصالة وتجد ان مستأجرين يقومون بدفع القيمة الايجارية بواقع 175 ديناراً وترى آخرين في البناية نفسها يدفعون 210 دنانير.
والسؤال المطروح حاليا، الى متى يستمر زحف ارتفاع القيم الايجارية على العقارات الاستثمارية؟
ويقول مستثمرون عقاريون ان السوق الاستثماري سيشهد بناء عقارات جديدة في مناطق حولي والفروانية والسالمية نظرا للطلب الكبير على الشقق غرفة وصالة، في حين ان ذلك الطلب يعد من الاسباب المؤثرة في زيادة ارتفاع اسعار القيمة الايجارية في السوق وتحديدا مع بداية الربع الأول.
وبحسب القانون الكويتي، لا يحق لمالك العقار ان يقوم بزيادة القيمة الايجارية على المستأجر الا بعد مرور 5 سنوات على عقده، لذلك من الملاحظ ان بعض التجار يقومون بعمل عقود لسنة واحدة نظرا للتطورات الكبيرة في اسعار الايجارات.
رأي / العقارات الأوروبية في السوق الكويتية
بقلم: حسين دشتي* :
شهد ارتفاع الاسعار العقارية المتلاحقة في الكويت، ليس فقط على قطاع بعينه، انما على جميع القطاعات العقارية منها الاستثماري والتجاري والصناعي، اقبالا كبيرا على الشراء والاستثمار في العقار الخارجي وتحديدا الاوروبي، منها العقارات اللندنية والتركية.
مع انتهاء النصف الاول من العام الحالي من موسم العقار الذي شهد كثيراً من المعارض العقارية على أرض الكويت، اثبتت الارقام والاحصاءات ان العقارات الاوربية من اراض وفلل وشقق تمليك ان هناك اقبالاً غير مسبوق على هذا الاستثمار خلال العامين الماضيين، وان أغلب المستثمرين الكويتيين قاموا بشراء عقارات في اكثر من مكان نظرا للاسعار المقبولة لدى السوق الكويتي.
اذ من الملاحظ خلال الاحصاءات ان أغلب الشركات التي تعرض المشاريع العقارية في الكويت ومنها العقارات الاوروبية قد سوقت ما يقارب من 50 في المئة من مشاريعها خلال العام الحالي، بل هناك شركات قامت بعرض مشروعات مرحلة ثانية بعد ان قامت بتسويق المرحلة الاولى والتي لاقت اقبالا كبيرا خلال فترة زمنية قصيرة.
من هنا نرى، ان الاسعار المناسبة للجمهور، لاسميا طريقة التقسيط أي الدفع التي تتفق عليها الشركة مع العملاء هما العاملان الرئيسيان لجذب المستثمرين العقاريين للاستثمار في العقارات الاوروبية، وان أغلب المشاريع التي تسوق هي جاهزة للتسليم الفوري ما أدى إلى الاهتمام الكبير بالشراء والاستثمار.
ونؤكد كثيرا ان هناك اسواقا اوروبية شهدت طفرة في الاسعار خلال فترة قليلة وكانت داعما للمستثمر ان يقوم بشراء العقارات الاوروبية منها الاستثمارية والتجارية والصناعية التي ترتفع اسعارها عاما بعد الآخر.
وبتحليل مبسط عن واقع انتشار تسويق العقارات الاوروبية في السوق الكويتية، نرى ان الثورات العربية لعبت دورا كبيرا في تحويل مسار المستثمر العقاري والتوجه إلى شراء العقارات الاوروبية البعيدة عن مرمى الاحداث والتقلبات، بينما هناك مستثمرون يفضلون الشراء في الدول المتأثرة بالثورات ايمانا بان العقار يمرض ولايموت.
* محلل عقاري
أسعار وصفقات
أبرزت الصفقات العقارية الاسبوع الماضي، عن توجه المستثمرين لشراء الاراضي التي تتجاوز مساحتها 300 متر بشكل لافت، اذ كان عدد تلك الاراضي التي تجاوزت الـ 300 متر قرابة 80 قطعة أرض، وكذلك نشطت الحركة على الاراضي الفضاء في كل من منطقة صباح الاحمد البحرية والخيران وأبو فطيرة، وفيما يلي أسعار بعض الصفقات التي تمت أخيرا:
• ارض خاصة في الخالدية 1000 متر بقيمة 1.100 مليون دينار.
• بيت خاص في الدعية 487.5 متر بقيمة 425 ألف دينار.
• ارض استثمارية في الشرق 350 مترا بقيمة 780 ألف دينار.
• ارض خاصة في العديلية 1000 متر بقيمة 800 ألف دينار.
• بناية تجارية في المرقاب 582 مترا بقيمة 10.6 مليون دينار.
• ارض خاصة في اليرموك 1000 متر بقيمة 350 ألف دينار.
• ارض استثمارية في بنيد القار 1050 مترا بقيمة 1.5 مليون دينار.
• بيت خاص في عبد الله السالم مشاع 73.2 متر بقيمة 100 ألف دينار.
• بيت خاص في كيفان 500 متر بقيمة 390 ألف دينار.
• بيت خاص في الجابرية 1000 متر بقيمة 730 ألف دينار.
• بيت خاص في الرميثية 750 مترا بقيمة 400 ألف دينار.
• ارض خاصة في الزهراء 375 مترا بقيمة 300 ألف دينار.
• بيت خاص في السالمية 383 مترا بقيمة 330 ألف دينار.
• بيت خاص في الشعب 750 مترا بقيمة 900 ألف دينار.
• ارض خاصة في الصديق 500 متر بقيمة 350 ألف دينار.
• بناية استثمارية حولي 977 مترا بقيمة 2 مليون دينار.
• بيت خاص في سلوى 975 مترا بقيمة 500 ألف دينار.
• بيت خاص في مشرف 750 مترا بقيمة 570 ألف دينار.
• بيت خاص في مشرف 562 مترا بقيمة 470 ألف دينار.
• ارض خاصة في اشبيلية 400 متر بقيمة 250 ألف دينار.
• بيت خاص في الاندلس 400 متر بقيمة 201 ألف دينار.
• ارض خاصة في ابو فطيرة 2000 متر بقيمة مليون دينار.
• ارض خاصة في الفنيطيس 400 متر بقيمة 315 ألف دينار.
• بيت خاص في القصور 400 متر بقيمة 250 ألف دينار.
• ارض استثمارية في صباح السالم 500 متر بقيمة 400 ألف دينار.
• ارض خاصة في الخيران 400 متر بقيمة 95 ألف دينار.
• ارض استثمارية في الفحيحيل 739 مترا بقيمة 776 ألف دينار.
• بيت خاص في سعد العبد الله 400 متر بقيمة 195 ألف دينار.
• بيت خاص في الواحة 300 متر بقيمة 150 ألف دينار.
• بيت خاص في الجهراء 753 مترا بقيمة 490 ألف دينار.
• ارض خاصة في هدية 750 مترا بقيمة 280 ألف دينار.
• بيت خاص في علي صباح السالم 400 متر 240 ألف دينار.
• ارض خاصة في صباح الاحمد البحرية 450 مترا بقيمة 185 ألف دينار.
[email protected]
خلافاً للكثير من الاعتراضات، هناك في سوق التقييم العقاري من يرى إيجابيات كثيرة في تأسيس شركة للتقييم العقاري من قبل البنوك بدأت تظهر مبكراً. فالعديد من المكاتب الصغيرة في السوق بدأت تتحضر للعهد الجديد بالانسحاب من نشاط التقييم للتركيز على السمسرة، فيما تستعد المكاتب الأكبر لإثبات نفسها في المنافسة.
«في السوق الكويتي 43 شركة للتقييم العقاري مرخصة من وزارة التجارة. هل يستحق تأسيس الشركة رقم 44 كل هذا الذعر؟».
الكلام لصاحب مكتب تقييم معروف، لئلا يخالف رأي زملائه الغاضبين من موافقة بنك الكويت المركزي للبنوك على تأسيس شركة تقييم عقاري متخصصة أخيراً. يقول «في النهاية، لا يمكن لشركة واحدة أن تغطّي السوق، لكنها سترفع مستوى المنافسة، وتحسّن صورة شركات التقييم المؤهلة للمنافسة، أما غير القادرين على المواكبة فإمكانهم البحث عن عملٍ آخر».
الغاضبون من توجه البنوك، في المقابل، يضيفون «ضربة» البنوك إلى «ضربات» كثيرة يقولون إن المقيّمين تلقّوها منذ العام 2010، حينما فرضت وزارة التجارة والصناعة شروطاً «صعبة» لمهنة التقييم العقاري، من أبرزها شهادة جامعية مضى عليها 10 سنوات، أو شهادة دبلوم مضى عليها 15 عاما، او ثانوية عامة مضى عليها 20 عاما، حتى يكون المقيّم مؤهلا للعمل بمجال التقييم العقاري، وهو ما عجز عنه كثيرون حتى يتمكنوا من العمل في هذا المجال.
أدت تلك الشروط إلى خروج العديد من المقيّمين من السوق. قبل أن تأتي موافقة البنك المركزي على تأسيس شركة تقييم عقاري متخصصة، بناء على دراسة أعدتها مؤسسة «ارنست ويونغ»، لتُدخل إلى السوق منافساً قوياً يهدد من تبقى من المقيمين. وهناك من يرى أن تلك الخطوة أحدثت شرخا في سوق يمتد قوامه إلى عشرات السنين، وقد يصل عمر مقيّم عقاري واحد فيه او شركة إلى ما يقرب من 50 عاما، وجعلت مكاتب وشركات تغير نشاطها فعليا أو لديها نية إلى التغيير من التقييم العقاري وتتخارج من السوق إلى مجال آخر وهو البيع والشراء في العقارات فقط.
إلا أن رئيس اتحاد وسطاء العقار عبد الرحمن الحبيب يرى أن خطوة البنوك «تهدف في النهاية إلى تنظيم السوق أكثر مما هو عليه»، مشيراً إلى أن «تأسيس الشركة لا بد وان يكون بتعاون الخبرات الكبيرة في السوق والذين امضوا ما يقارب من 30 عاما في خدمة التقييم العقاري».
واكد الحبيب ان من الممكن أن تنهار شركات كثيرة في سوق التقييم العقاري بسبب ذلك القرار، وان ما يقال عن تخارجات فعلية في السوق لبعض الشركات أمر وارد نظرا لعدم القدرة منهم على مسايرة السوق حتى قبل تفعيل وتأسيس تلك الشركة.
وبين الحبيب ان السوق العقاري ككل وليس سوق التقييم في الكويت يحتاج إلى عمل كثير من قبل الاتحادات، لتنظيمه بشكل أفضل، وستكون الشركة بحسب كلام الخبراء الذين يتجمعون في ديوانيات العقاريين ضابطاً لايقاع السوق ولن تؤثر في شركات التقييم العقاري ذات الخبرة ولكن ستكون بمثابة مقصلة للشركات او المكاتب التي لا تستطيع ان تنافس او ليس لديها خبرة، وستقضي على دخلاء السوق.
تعاون
يقول خبير التقييم العقاري اسامة الرويح ان التخارجات للشركات العقارية ستكون للشركات الضعيفة والمكاتب التي تقوم على مزاولة نشاط مهنة التقييم العقاري دون خبرة كبيرة، لاسيما ان هناك مكاتب كثيرة لا تتمتع بخبرة، وسيكون البقاء فيها للأفضل سواء من الشركات أو المكاتب المعتمدة.
وعما اذا كانت الشركات التي ستبقى في الساحة وستنافس تلك الشركة أبدى الرويح اهتمامه ورغبته في التعاون مع الشركة المتخصصة اذا تم تفعيلها وتأسيسها، مشيرا إلى أن الخبرة لابد وان يكون لها مكان في تلك الشركة.
واستبعد الرويح ان يكون لدى المقيمين العقاريين أو الشركات المقيمة أي توجه لمخاطبة الجهات المسؤولة للعدول عن ذلك القرار بتأسيس الشركة التي ستكون سيفاً مصلتاً على شركات كثيرة لن تستطيع منافستها، مكتفيا بالقول «ليس لدينا ما نفعله».
ويؤكد الرويح ان انشاء تلك الشركة سيكون بمثابة تضييق على المقيمين العقاريين، وان المتضرر الاول والأخير هي الشركات غير القادرة على المنافسة او التي ليس لديها خبرة كبيرة في السوق. ولفت الرويح الى ان المقيمين عانوا كثيرا خلال الفترات الماضية لاسيما حين اجبرت وزارة التجارة والصناعة الحصول على شهادة مقيم عقاري والحصول على رخصة التقييم وتخييرهم بين مهنة التقييم والسمسرة العقارية، ثم جاءت فكرة تأسيس الشركة لتكون الضربة القاضية لمكاتب تقييم عقارية كثيرة.
وأكد الرويح ان بيت التمويل الكويتي وبنك الكويت الدولي يعتمدان وبشكل كبير على خبرات المقيمين الحاليين الذين تتجاوز مدة خبرتهم في السوق من 30 إلى 40 عاما، وهم أهل السوق الذين يتمتعون بخبرة كبيرة بالسوق العقاري.
خبرات
من جهته، أكد خبير التقييم العقاري عبد العزيز الدغيشم كلام الرويح، مشيرا إلى ان أهل السوق ليس لديهم أي مانع من التعاون مع الشركة التي اقترحت البنوك انشاءها ووافق عليها البنك المركزي، مشيراً إلى أن تلك الشركة تحتاج إلى خبرات ولن تقوم على اساس موظفي فقط، بل تحتاج إلى أهل الخبرة.
وبين الدغيشم ان سوق التقييم العقاري فيه 43 شركة أغلبها من الشركات القديمة التي تتمتع بخبرة كبيرة تتجاوز 30 عاما ولديهم احساس بالخطر في حال انشاء تلك الشركة، وان التخارجات من شركات مقيمة ناتج عن الاحساس بالخطر المقبل، وتغيير نشاط الشركة من تقييم إلى شركة عقارية تقوم على بيع وشراء العقارات فقط، لافتا في الوقت نفسه إلى أن تلك التخارجات ستكون مقتصرة على الشركات قليلة الخبرة أو المكاتب التي ادخلت نظام التقييم أخيرا، ويعمل لديها دخلاء على المهنة.
ولفت الدغيشم إلى أن المقترح الذي تقدمت به البنوك لتأسيس الشركة من شأنه ان يخلق كيانا قويا وجديدا يحتاجه سوق التقييم العقاري، وسيساهم في اخراج نتائج دقيقة وشفافة في ظل دخول دخلاء كثيرين لسوق التقييم ما يؤدي إلى تطهير جزء كبير من السوق. كما ان تأسيس تلك الشركة سيفرط عقد الشركات غير القادرة على المنافسة وغير المؤهلة في ان تستمر في سوق التقييم العقاري في الكويت.
وذكر الدغيشم ان هناك شركات تقييم لا تلتزم بالشروط الموضوعة من قبل وزارة التجارة للمقيم العقاري، كما ان السوق فيه دخلاء كثيرون، ومن هذا المنطلق حددت الوزارة شروطا عديدة للمقيم العقاري منها ان يكون لديه شهادة، وان يكون لديه دفتر خاص بالسمسرة، بالاضافة إلى حصوله على رخصة مزاولة المهنة من قبل وزارة التجارة والصناعة وان يكون لديه خبرة لا تقل عن 10 سنوات.
«اتحاد المقيّمين»: إجراءات قانونية لوقف إنشاء شركة البنوك
اعتبر أمين سر اتحاد مقيمي العقار بدر العصيمي ان تأسيس الشركة المتخصصة التي وافق عليها «المركزي» والخاصة بالتقييم العقاري «بدعة بنكية كويتية» ليس لها مثيل بالعالم.
ولفت العصيمي في تصريح لـ «الراي» إلى أن الاتحاد في طور اتخاذ اجراءات قانونية لوقف انشاء تلك الشركة التي تعتبر مخالفة للقانون، لافتا إلى أن الاتحاد قام بمخاطبة البنك المركزي ووزارة التجارة والصناعة من أجل وقف تأسيس الشركة، في حين ان الشركة لا تملك الخبرة الكافية في التقييم العقاري.
واستبعد العصيمي ان تكون هناك تخارجات لشركات التقييم العقاري جراء تأسيس الشركة المتخصصة للتقييم العقاري، ولكن من الممكن ان يقتصر الأمر على الدخلاء فقط.
التقرير الأسبوعي
تخارجات العقارات المتوسطة ... أدارت عجلة التداولات
قفزت الصفقات العقارية الاسبوع الماضي بواقع 10 في المئة لتحقق اجمالي تداولات بقيمة 103.2 مليون دينار من خلال تداول 180 صفقة، مقارنة بالاسبوع قبل الماضي بواقع 201 صفقة بقيمة 92.7 مليون دينار.
وتشير احصائية وزارة العدل إدارتي التسجيل والتوثيق العقاري الى ان العقود المسجلة انتعشت بشكل طفيف محققة تداولات بقيمة 99.8 مليون دينار من خلال تداول 162 عقداً مسجلاً، مقارنة بالاسبوع قبل الماضي 138 عقداً بقيمة 88.4 مليون دينار، في حين تراجعت الوكالات العقارية بواقع 10 وكالات، اذ حققت 8 وكالات بقيمة 3.4 مليون دينار، مقابل 18 وكالة بقيمة 5 ملايين دينار.
ومن خلال التداولات الخاصة بالعقارات، أشار التقرير إلى أن العقار الخاص مازال متقدما بشكل كبير على جميع القطاعات الأخرى، اذ حقق 154 صفقة بقيمة 38.9 مليون دينار، مقابل 160 صفقة بقيمة 48.4 مليون دينار للاسبوع قبل الماضي، بينما حقق العقار الاستثماري 43 صفقة بقيمة 37.7 مليون دينار، مقابل 39 صفقة بقيمة 2.5 مليون دينار، في حين حقق العقار التجاري صفقتين بقيمة 16.6 مليون دينار، مقابل صفقة واحدة بقيمة 750 ألف دينار.
في المقابل حقق قطاع العقار الساحلي هذا الاسبوع صفقة واحدة كانت بقيمة 10 ملايين دينار كانت في محافظ مبارك الكبير، في المقابل كانت البديل لذلك خلال الاسبوع قبل الماضي تحقيق عقار المخازن صفقة واحدة بقيمة 750 ألف دينار.
وعن مؤشر تداول العقود، ذكر التقرير ان إجمالي العقارات المتداولة (عقود) كانت 162 عقدا مقابل 183 عقدا الاسبوع قبل الماضي، اذ انخفض المؤشر للاسبوع الجاري عن الماضي بواقع 21 عقدا، ومن الملاحظ ان العقار الخاص انخفض بواقع 27 عقارا وارتفاع العقار الاستثماري 5 عقارات، وكذلك ارتفاع العقار التجاري بواقع عقار واحد، في حين انخفض عقار المخازن بواقع عقار واحد.
أما في ما يتعلق بمؤشر تداولات الوكالات العقارية، لفت التقرير إلى أن اجمالي الوكالات المتداولة كانت 8 وكالات، مقابل 18 وكالة للاسبوع الماضي، اذ انخفض المؤشر بواقع 10 وكالات، ومن الملاحظ ان العقار الخاص انخفض بواقع 9 وكالات، وانخفاض العقار الاستثماري بواقع وكالة واحدة، أما العقار التجاري فقد استقر بواقع (عدم تداول)، في حين استقر عقار المخازن على (صفر) تداول خلال تلك الفترة.
وبين المراقبون للتداولات العقارية ان السوق العقاري حقق تداولات خلال الربع الأول من العام الحالي وأيضا مع الربع الثاني الحالي أقوى من العام الماضي بكثير، اذ كانت للصفقات الخاصة كلمة السر في تحقيق تداولات تفوق صفقات الربعين الاول والثاني من العام الماضي، مرجعين السبب إلى قوة العروض الحالية من قبل الشركات والاشخاص الذين يجرون تدويرا لعقاراتهم من أجل التخارج وشراء عقارات أخرى أكثر ربحية مما جعل في السوق صفقات جاذبة للشراء.
وبين المراقبون ان السوق العقاري ورغم ارتفاع أغلب اسعار قطاعاته، إلا ان المواطن ليس لديه بديل عن شراء العقارات الكويتية، في ظل التراجع الكبير على شراء العقارات الخارجية التي من الملاحظ ان الاحداث العربية في بعض الدول أثرت بشكل كبير على اتجاه شراء العقارات الخارجية ورجحت التوجه إلى شراء العقارات الكويتية.
وأكد المراقبون ان السوق العقاري تفوق على نفسه خلال الربعين الاول والثاني، اذ من المتوقع ان يسجل نشاطا ملحوظا مقارنة بالربعين الاول والثاني من العام الماضي وان الدوافع المذكورة سلفا هي التي قادت المواطنين إلى التوجه لشراء العقارات المحلية والعزوف بشكل ملحوظ عن شراء العقارات الخارجية.
وتوقع المراقبون ان يشهد الربع الثالث من العام الحالي رغم وجود فترة اجازات والفترة الصيفية التي تجف فيها عمليات التداولات والصفقات العقارية نشاطا ملحوظا في حركة التداول وخصوصا العقار الاستثماري والخاص، وان العقار التجاري من المتوقع ان يحقق نشاطا مقارنة بالعام الماضي خلال الربع الاخير من العام 2013.
زوايا
زيادة
كشف مصدر مطلع ان اتحاد وسطاء العقار يجري حاليا اجتماعات عدة من اجل زيادة نسبة الاتحاد في شركة المقاصة العقارية إلى 34.7 في المئة، بشراء حصة اتحاد العقاريين في زيادة رأسمال الشركة، كما يجري الاتحاد قريبا اجتماعات مكثفة مع وزير العدل لتفعيل دور الشركة.
10 ملايين
مستثمر عقاري قام ببيع عقار تجاري (عمارة) مساحتها 582 مترا تقع في منطقة المرقاب بقيمة 10.6 مليون دينار، وتمت تلك الصفقة عبر وسيط عقاري لصالح مستثمر آخر سيقوم بتطوير العقار أو العمل على اعادة بنائه من جديد.
عودة
بلغ عدد الصفقات المشاع التي عادت التداولات عليها بشكل لافت من جديد 8 صفقات بقيمة 1.3 مليون دينار لمساحات اجمالية لأراض وبيوت قدرت بـ 1671 مترا، وكانت تلك التداولات في كل من العديلية وعبد السالم والشهداء والعمرية والصباحية.
تراجع
تراجعت مبيعات شقق التمليك بشكل كبير خلال ابريل، وأكد مصدر مسؤول في احدى الشركات ان طريقة الاقساط التي تطرحها الشركات لا تناسب العملاء، بينما المساحات المطروحة حاليا لا تناسب أغلب المواطنين، وأن نسبة التراجع وصلت إلى 60 في المئة.
صفقة
صفقة عقارية بلغت قيمتها 4 ملايين دينار من خلال بيع 3 بنايات استثمارية في مناطق متفرقة وصلت مساحتها إلى 2900 متر مربع، والصفقة من شركة إلى مستثمر عقاري، وتعد من أقوى الصفقات التي تمت الشهر الجاري.
ملاحظة
سنة بدلاً من 5
يبدو ان زيادة الايجارات في العقارات الاستثمارية بات في عيون ملاكها، اذ ينتظرون مرور خمس سنوات بفارغ الصبر على المستأجر لتتم زيادة قيمة الشقة السكنية بنحو 25 في المئة، والبعض الآخر يقوم بزيادة ايجار الشقة حينما يخرج مستأجر منها وقبل مرور خمس سنوات على الزيادات المتعارف عليها.
ومن عدم المستغرب ان تسكن في بناية ذات شقة غرفة وصالة وتجد ان مستأجرين يقومون بدفع القيمة الايجارية بواقع 175 ديناراً وترى آخرين في البناية نفسها يدفعون 210 دنانير.
والسؤال المطروح حاليا، الى متى يستمر زحف ارتفاع القيم الايجارية على العقارات الاستثمارية؟
ويقول مستثمرون عقاريون ان السوق الاستثماري سيشهد بناء عقارات جديدة في مناطق حولي والفروانية والسالمية نظرا للطلب الكبير على الشقق غرفة وصالة، في حين ان ذلك الطلب يعد من الاسباب المؤثرة في زيادة ارتفاع اسعار القيمة الايجارية في السوق وتحديدا مع بداية الربع الأول.
وبحسب القانون الكويتي، لا يحق لمالك العقار ان يقوم بزيادة القيمة الايجارية على المستأجر الا بعد مرور 5 سنوات على عقده، لذلك من الملاحظ ان بعض التجار يقومون بعمل عقود لسنة واحدة نظرا للتطورات الكبيرة في اسعار الايجارات.
رأي / العقارات الأوروبية في السوق الكويتية
بقلم: حسين دشتي* :
شهد ارتفاع الاسعار العقارية المتلاحقة في الكويت، ليس فقط على قطاع بعينه، انما على جميع القطاعات العقارية منها الاستثماري والتجاري والصناعي، اقبالا كبيرا على الشراء والاستثمار في العقار الخارجي وتحديدا الاوروبي، منها العقارات اللندنية والتركية.
مع انتهاء النصف الاول من العام الحالي من موسم العقار الذي شهد كثيراً من المعارض العقارية على أرض الكويت، اثبتت الارقام والاحصاءات ان العقارات الاوربية من اراض وفلل وشقق تمليك ان هناك اقبالاً غير مسبوق على هذا الاستثمار خلال العامين الماضيين، وان أغلب المستثمرين الكويتيين قاموا بشراء عقارات في اكثر من مكان نظرا للاسعار المقبولة لدى السوق الكويتي.
اذ من الملاحظ خلال الاحصاءات ان أغلب الشركات التي تعرض المشاريع العقارية في الكويت ومنها العقارات الاوروبية قد سوقت ما يقارب من 50 في المئة من مشاريعها خلال العام الحالي، بل هناك شركات قامت بعرض مشروعات مرحلة ثانية بعد ان قامت بتسويق المرحلة الاولى والتي لاقت اقبالا كبيرا خلال فترة زمنية قصيرة.
من هنا نرى، ان الاسعار المناسبة للجمهور، لاسميا طريقة التقسيط أي الدفع التي تتفق عليها الشركة مع العملاء هما العاملان الرئيسيان لجذب المستثمرين العقاريين للاستثمار في العقارات الاوروبية، وان أغلب المشاريع التي تسوق هي جاهزة للتسليم الفوري ما أدى إلى الاهتمام الكبير بالشراء والاستثمار.
ونؤكد كثيرا ان هناك اسواقا اوروبية شهدت طفرة في الاسعار خلال فترة قليلة وكانت داعما للمستثمر ان يقوم بشراء العقارات الاوروبية منها الاستثمارية والتجارية والصناعية التي ترتفع اسعارها عاما بعد الآخر.
وبتحليل مبسط عن واقع انتشار تسويق العقارات الاوروبية في السوق الكويتية، نرى ان الثورات العربية لعبت دورا كبيرا في تحويل مسار المستثمر العقاري والتوجه إلى شراء العقارات الاوروبية البعيدة عن مرمى الاحداث والتقلبات، بينما هناك مستثمرون يفضلون الشراء في الدول المتأثرة بالثورات ايمانا بان العقار يمرض ولايموت.
* محلل عقاري
أسعار وصفقات
أبرزت الصفقات العقارية الاسبوع الماضي، عن توجه المستثمرين لشراء الاراضي التي تتجاوز مساحتها 300 متر بشكل لافت، اذ كان عدد تلك الاراضي التي تجاوزت الـ 300 متر قرابة 80 قطعة أرض، وكذلك نشطت الحركة على الاراضي الفضاء في كل من منطقة صباح الاحمد البحرية والخيران وأبو فطيرة، وفيما يلي أسعار بعض الصفقات التي تمت أخيرا:
• ارض خاصة في الخالدية 1000 متر بقيمة 1.100 مليون دينار.
• بيت خاص في الدعية 487.5 متر بقيمة 425 ألف دينار.
• ارض استثمارية في الشرق 350 مترا بقيمة 780 ألف دينار.
• ارض خاصة في العديلية 1000 متر بقيمة 800 ألف دينار.
• بناية تجارية في المرقاب 582 مترا بقيمة 10.6 مليون دينار.
• ارض خاصة في اليرموك 1000 متر بقيمة 350 ألف دينار.
• ارض استثمارية في بنيد القار 1050 مترا بقيمة 1.5 مليون دينار.
• بيت خاص في عبد الله السالم مشاع 73.2 متر بقيمة 100 ألف دينار.
• بيت خاص في كيفان 500 متر بقيمة 390 ألف دينار.
• بيت خاص في الجابرية 1000 متر بقيمة 730 ألف دينار.
• بيت خاص في الرميثية 750 مترا بقيمة 400 ألف دينار.
• ارض خاصة في الزهراء 375 مترا بقيمة 300 ألف دينار.
• بيت خاص في السالمية 383 مترا بقيمة 330 ألف دينار.
• بيت خاص في الشعب 750 مترا بقيمة 900 ألف دينار.
• ارض خاصة في الصديق 500 متر بقيمة 350 ألف دينار.
• بناية استثمارية حولي 977 مترا بقيمة 2 مليون دينار.
• بيت خاص في سلوى 975 مترا بقيمة 500 ألف دينار.
• بيت خاص في مشرف 750 مترا بقيمة 570 ألف دينار.
• بيت خاص في مشرف 562 مترا بقيمة 470 ألف دينار.
• ارض خاصة في اشبيلية 400 متر بقيمة 250 ألف دينار.
• بيت خاص في الاندلس 400 متر بقيمة 201 ألف دينار.
• ارض خاصة في ابو فطيرة 2000 متر بقيمة مليون دينار.
• ارض خاصة في الفنيطيس 400 متر بقيمة 315 ألف دينار.
• بيت خاص في القصور 400 متر بقيمة 250 ألف دينار.
• ارض استثمارية في صباح السالم 500 متر بقيمة 400 ألف دينار.
• ارض خاصة في الخيران 400 متر بقيمة 95 ألف دينار.
• ارض استثمارية في الفحيحيل 739 مترا بقيمة 776 ألف دينار.
• بيت خاص في سعد العبد الله 400 متر بقيمة 195 ألف دينار.
• بيت خاص في الواحة 300 متر بقيمة 150 ألف دينار.
• بيت خاص في الجهراء 753 مترا بقيمة 490 ألف دينار.
• ارض خاصة في هدية 750 مترا بقيمة 280 ألف دينار.
• بيت خاص في علي صباح السالم 400 متر 240 ألف دينار.
• ارض خاصة في صباح الاحمد البحرية 450 مترا بقيمة 185 ألف دينار.
[email protected]
