«كولدويل بانكر»: الحكومة الجديدة مطالبة بإيجاد آليات لتمويل المشاريع العقارية الكبرى
ضخامة تمويل المشاريع الكبرى تفرض آليات خاصة
تناول التقرير العقاري لشركة كولدويل بانكر العالمية فرع الكويت التحديات العقارية الملقاة على عاتق وزراء الحكومة الجديدة، لا سيما مع ما يشكله القطاع العقاري من أهمية، حيث يقدر حجم تداوله سنويا بنحو ملياري دينار، ويعد من أهم قطاعات الاقتصاد الكويتي، مشددا على ضرورة الالتفات لهذا السوق العقاري، خصوصا في ظل ما يعانيه من تأثيرات سلبية عدة، وما يحتاج له من وضع آليات تنظيمية صارمة لا يتم التحايل عليها أو ايجاد منافذ للتلاعب بها.
وأشار التقرير إلى جملة من نقاط الضعف في السوق العقاري والتي تتمثل في انعدام الرقابة على مهنة التقييم العقاري والتلاعب به، وغياب الشفافية ونقص المعلومة الحقيقية في السوق، والفوضى التي تنتشر في مهنة السمسرة العقارية، واستمرار احتفاظ الشركات بالعقارات السكنية رغم منع القانون لذلك، ومخالفة التجار لقانون البناء في العقارات الاستثمارية، إلى جانب الصفقات الوهمية التي تشوب السوق بهدف تضليل المتعاملين فيه، وخروج بعض الشركات العقارية عن أهدافها وأغراض تأسيسها، وتجميل ميزانيات الشركات العقارية، وإلى جانب ندرة الأراضي المخصصة للمخازن، وعمليات بيع حقوق الانتفاع بالعقارات الصناعية.
ولفت التقرير إلى ضرورة أن تبحث الحكومة الجديدة في شأن ايجاد آليات خاصة لتمويل المشاريع العقارية الكبرى بأدوات طويلة المدى من حيث السداد حتى تتمكن الشركات العقارية من مواصلة عملها في هذا القطاع الذي ينفذ مشاريع تحتاج إلى سنوات عدة، وتفعيل دور شركة المقاصة العقارية التي خرجت لحيز التنفيذ دون جدوى بسبب عدم الزامية التعامل بها.
وتطرق التقرير إلى مهنة الوساطة والسمسرة العقارية والتي تعاني فوضى لا مثيل لها في ظل غياب الرقابة على تلك المهنة التي تتحكم وبشكل مباشر في السوق العقاري ككل، فنجد أن دفاتر السماسرة تباع بالورقة في السوق، إلى جانب ان هناك عشرات الدلالين الذين يعملون في السوق من دون ترخيص، لذلك يجب على الحكومة الجديدة أن تأخذ بعين الاعتبار ضرورة فرض رقابة مشددة على هذه المهنة التي تتحكم في القطاع العقاري ككل.
وشدد التقرير على أهمية عودة عمليات الطرح لمشاريع أراضي أملاك الدولة بغض النظر عن مسمياتها سواء BOT أو PPP مع الأخذ في الاعتبار زيادة فترة الاستثمار إلى ما يتراوح بين 40 إلى 50 عاماً، كما هو معمول به في أغلب دول العالم، وبما يحقق العدالة للمستثمرين في هذه النوعية من المشاريع ودعا إلى ضرورة تشديد الرقابة على المحفظة المليارية العقارية التي تم الإعلان أخيراً من قبل الهيئة العامة للاستثمار عن طرحها لضمان تحقيق أهدافها في إعادة الاستقرار للسوق العقاري وضمان العدالة في صرف أموالها، وعدم تكرار المعوقات التي واجهت محفظة سوق الكويت للأوراق المالية.
ولفت التقرير إلى انتشار ظاهرة البناء الاستثماري المخالف لقانون البناء، مؤكدا ان البلدية هي من صنعت هذا المخالف، لا سيما مع نقص رقابتها من جهة، وتشدد قوانينها التي لا تتماشى مع متطلبات السوق، مشددا على ضرورة أن تبحث الحكومة الجديدة في شأن ايجاد حل جذري لهذه الأزمة التي تعرقل حركة تداول العقارات الاستثمارية، خصوصا في ظل تفاقم نسب المخالفات إلى نحو يتراوح ما بين 70 إلى 80 في المئة من المباني الاستثمارية، مبينا ان هناك حلولا عدة تستطيع الحكومة الجديدة الاختيار من بينها لحل هذه المشكلة، الأول وهو تغيير نظام البناء وزيادة نسبه، خصوصا ان أغلب المخالفات تكمن في ضم مساحات إلى مساحة البناء في المبنى أو تقسيمات داخلية، الثاني هو التصالح مع الملاك ودفع غرامات، والثالث وهو إزالة المخالفات.
وأشار التقرير إلى جملة من نقاط الضعف في السوق العقاري والتي تتمثل في انعدام الرقابة على مهنة التقييم العقاري والتلاعب به، وغياب الشفافية ونقص المعلومة الحقيقية في السوق، والفوضى التي تنتشر في مهنة السمسرة العقارية، واستمرار احتفاظ الشركات بالعقارات السكنية رغم منع القانون لذلك، ومخالفة التجار لقانون البناء في العقارات الاستثمارية، إلى جانب الصفقات الوهمية التي تشوب السوق بهدف تضليل المتعاملين فيه، وخروج بعض الشركات العقارية عن أهدافها وأغراض تأسيسها، وتجميل ميزانيات الشركات العقارية، وإلى جانب ندرة الأراضي المخصصة للمخازن، وعمليات بيع حقوق الانتفاع بالعقارات الصناعية.
ولفت التقرير إلى ضرورة أن تبحث الحكومة الجديدة في شأن ايجاد آليات خاصة لتمويل المشاريع العقارية الكبرى بأدوات طويلة المدى من حيث السداد حتى تتمكن الشركات العقارية من مواصلة عملها في هذا القطاع الذي ينفذ مشاريع تحتاج إلى سنوات عدة، وتفعيل دور شركة المقاصة العقارية التي خرجت لحيز التنفيذ دون جدوى بسبب عدم الزامية التعامل بها.
وتطرق التقرير إلى مهنة الوساطة والسمسرة العقارية والتي تعاني فوضى لا مثيل لها في ظل غياب الرقابة على تلك المهنة التي تتحكم وبشكل مباشر في السوق العقاري ككل، فنجد أن دفاتر السماسرة تباع بالورقة في السوق، إلى جانب ان هناك عشرات الدلالين الذين يعملون في السوق من دون ترخيص، لذلك يجب على الحكومة الجديدة أن تأخذ بعين الاعتبار ضرورة فرض رقابة مشددة على هذه المهنة التي تتحكم في القطاع العقاري ككل.
وشدد التقرير على أهمية عودة عمليات الطرح لمشاريع أراضي أملاك الدولة بغض النظر عن مسمياتها سواء BOT أو PPP مع الأخذ في الاعتبار زيادة فترة الاستثمار إلى ما يتراوح بين 40 إلى 50 عاماً، كما هو معمول به في أغلب دول العالم، وبما يحقق العدالة للمستثمرين في هذه النوعية من المشاريع ودعا إلى ضرورة تشديد الرقابة على المحفظة المليارية العقارية التي تم الإعلان أخيراً من قبل الهيئة العامة للاستثمار عن طرحها لضمان تحقيق أهدافها في إعادة الاستقرار للسوق العقاري وضمان العدالة في صرف أموالها، وعدم تكرار المعوقات التي واجهت محفظة سوق الكويت للأوراق المالية.
ولفت التقرير إلى انتشار ظاهرة البناء الاستثماري المخالف لقانون البناء، مؤكدا ان البلدية هي من صنعت هذا المخالف، لا سيما مع نقص رقابتها من جهة، وتشدد قوانينها التي لا تتماشى مع متطلبات السوق، مشددا على ضرورة أن تبحث الحكومة الجديدة في شأن ايجاد حل جذري لهذه الأزمة التي تعرقل حركة تداول العقارات الاستثمارية، خصوصا في ظل تفاقم نسب المخالفات إلى نحو يتراوح ما بين 70 إلى 80 في المئة من المباني الاستثمارية، مبينا ان هناك حلولا عدة تستطيع الحكومة الجديدة الاختيار من بينها لحل هذه المشكلة، الأول وهو تغيير نظام البناء وزيادة نسبه، خصوصا ان أغلب المخالفات تكمن في ضم مساحات إلى مساحة البناء في المبنى أو تقسيمات داخلية، الثاني هو التصالح مع الملاك ودفع غرامات، والثالث وهو إزالة المخالفات.
