تقرير «بيتك» العقاري / ارتفعت 49.2 في المئة لتصل إلى 281.07 مليون دينار
تداولات العقار في الربع الأول... استثمارية
قال تقرير «بيتك» عن سوق العقار المحلي خلال الربع الأول من عام 2011، إنها كثيرة هي أحداث الربع الأول ذات التأثير على الأنشطة العقارية المحلية، فقد شهد هذا الربع فرحة عارمة في ظل احتفالاته الوطنية بالذكرى الـ 50 للاستقلال، والذكرى الـ 20 للتحرير، والذكرى الخامسة لتولي سمو أمير البلاد مقاليد الحكم التي تصادف 29 يناير، وبما قرره سموه من صرف منحة 1000 دينار لكل كويتي وهي المنحة الثالثة والأعلى خلال خمس سنوات، حصل عليها نحو 312، 146، 1 مواطنا كويتيا يوم الأول من فبراير، أي أن التكلفة الإجمالية للمنحة بلغت 1.147 مليار دينار، إضافة إلى التموين المجاني لـ 14 شهراً، وتكلفته بحدود 230 مليون دينار وقد انعكست آثار هذه المنحة على تنشيط الحركة التجارية والعقارية وزيادة حجم السيولة المصرفية.
وأضاف التقرير من ناحية أخرى: كان صدور حكم محكمة التمييز بعدم خضوع «بيتك» والبنوك الإسلامية لأحكام القانونين 8 و9 في شأن خطر التعامل على عقارات السكن الخاص، إيذانا بعودة عمليات الرهن والتمويل لقطاع السكن الخاص من خلال البنوك الإسلامية بعد توقفه بصدور هذا القانون في فبراير من عام 2008 والذي كان بمثابة صدمة قوية أصابت السوق بالشلل وأدت إلى توقف البنوك عن التمويل ما أدى إلى زيادة عدد طلبات الانتظار للسكن الخاص من 60 إلى 90 ألف طلب في ظل عدم قدرة الراغبين في الحصول على مسكن خاص على توفير التمويل واستعانتهم بالبنوك لاستكمال قرض بنك التسليف والادخار وليس هناك شك في أن صدور هذا القرار من شأنه أن يعيد الحياة والتمويل لقطاع السكن الخاص ما ينعكس على وتيرة النمو في التداول العقاري، يسانده في ذلك قرار إنشاء المحفظة العقارية من خلال الهيئة العامة للاستثمار وبإدارة «بيتك « للشراء والاستثمار في العقارات التجارية والاستثمارية بقيمة مليار دينار بداية بـ 250 مليون دينار، ما سيعمل على تحسين أداء النشاط العقاري وتوفير السيولة.
وتابع التقرير: انه أمام حالة التفاؤل التي سيطرت على الأسواق جراء هذا القرار الصادر من محكمة التمييز، بدأت شرارة الإضرابات السياسية في العالم العربي والتي كانت تسعى لاستقطاب رؤوس الأموال الخليجية والكويتية منها بشكل خاص.
وأمام تلك التطورات والأحداث فإن ذلك من شأنه أن يؤدي إلى اتجاه عودة بعض الاستثمارات إلى الكويت وفي ظل ندرة الفرص المتاحة للاستثمار يبدو الضغط على العقارات الاستثمارية ممثلا في زيادة الطلب في ظل ندرة المعروض ما يدفع الأسعار نحو الأعلى من ناحية ويزيد التداولات العقارية من ناحية أخرى، كما أدت تلك التطورات أيضاً إلى التأثير على الأسواق المالية في اتجاه الهبوط في ظل إغلاق بعض البورصات العربية ما أدى إلى حالة من الترقب والانتظار حتى تتضح ملامح الصورة التي تغيرت بشكل دراماتيكي خلال فترة وجيزة وبشكل غير متوقع. وأمام توقف إمدادات النفط من بعض الدول العربية مثل انفجار أنبوب الغاز الرئيسي في مصر وتوقف إمدادات النفط الليبي والتي أدت إلى خسارة نحو مليون برميل يوميا من إنتاج النفط الليبي أي ما يمثل ثلثي إنتاج ليبيا وصادراتها والتي تلبي 2 في المئة من الاحتياجات العالمية، وأيضا في ظل اجتياح اليابان لمزيد من استهلاك النفط تأثراً بأحداث الزلزال وتسونامي اليابان وهو ما دفع سعر النفط إلى أن يصل لحاجز 120 دولارا للبرميل في 24 فبراير الماضي.
وأفاد تقرير «بيتك» أنه مازال الجدل مستمراً في قضية تمويل التنمية، ولم يتم حسمها بعد، إلا أن عجلة المشروعات الكثيرة بدأت في التحرك ما يعني وجود إشارات لتحسين نمو قطاع الإنشاءات حيث شهد التمويل الموجه من البنوك المحلية للقطاع العقاري والقطاع الإنشائي نمواً ملحوظاً في عام 2010 بالمقارنة بعام 2009. وانعكست تلك الأحداث والتطورات على وتيرة التداول والسيولة في النشاط العقاري فقد ارتفعت قيمة التداول خلال الربع الأول 2011 بنسبة 5.3 في المئة عن الربع الرابع من عام 2010، وسجلت مؤشرات الأسعار الخاصة بالعقارات السكنية ارتفاعا خلال الربع الأول من عام 2011، واصلت به الارتفاع الذي سجلته خلال الربع السابق وان كان بوتيرة اقل، فقد ارتفع متوسط أسعار المحافظات (حولي 2.9 في المئة - العاصمة 4.2 في المئة - الفروانية 2.7 في المئة- مبارك الكبير 0.8 في المئة- الأحمدي 1.5 في المئة- الجهراء 0.5 في المئة) خلال الربع الأول من عام 2011. أما مؤشرات أسعار السكن الاستثماري فقد شهدت ارتفاعا موازيا بلغت نسبته (1.7 في المئة) على مستوى محافظات الكويت بالمقارنة مع الربع الرابع 2010 حيث بلغ متوسط سعر المتر في الربع الأول من عام 2011 ما قيمته 950 ديناراً بالمقارنة بمتوسط 936.1 دينار بالمقارنة بالربع الأخير من العام الماضي. وشهت مؤشرات أسعار العقارات في منطقة الفروانية (شارعي حبيب المناور والمطافي) التجارية ارتفاعاً ملحوظا وصلت إلى ما نسبته 8.8 في المئة مقارنة بالربع الرابع وقد شهدت مناطق مدينة الكويت شارع مبارك الكبير (البورصة) وحولي شارع ابن خلدون والجهراء شارع مرزوق المتعب والفحيحيل شارع الدبوس والشوارع الداخلية ارتفاعاً من 1.5 إلى 4.5 في المئة بينما شهدت منطقة الفنطاس الإدارية والتجارية والتي وصل متوسط سعر المتر فيها إلى 2،000 دينار نظراً للإقبال غير المتوقع على تأجير الوحدات في هذه المنطقة والتي تتصف بقربها من منطقة الفحيحيل ذات الكثافة السكانية العالية ونوعية المنتجات التجارية التي يوجد قبول عليها في حين بقيت أنشطة العقارات التجارية في منطقة العاصمة خصوصا أنشطة المكاتب تراوح مكانها، وتبحث عن مستأجرين قي ظل حالة الركود والتباطؤ التي تعاني منها الشركات المحلية.
وذكر التقرير ان القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقار تستحوذ على حصة لا بأس بها بنسبة تزيد على 10 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، ما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسبب عدم قدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني. وقد وضعت المؤسسات العامة للرعاية السكنية خططاً طموحة للمشاريع بمجلس الأمة والمقدمة من الحكومة الكويتية لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية مع طرح حصة للاكتتاب العام وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي حيث أعلن أخيرا عن توقيع العقود الخاصة بتشييد أربع مدن سكنية تضم 22 ألف وحدة سكنية، ضمن ميزانية خطة خمسية حكومية بين عامي 2010 و2014 تهدف إلى انفاق وتنفيذ مشروعات تصل قيمتها إلى 37 مليار دينار بهدف تنويع مصادر الدخل وجذب مزيد من الاستثمارات وزيادة مشاركة القطاع الخاص في المشروعات الحكومية. فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الأول من عام 2011 ارتفاعاً قيمته 36.425 مليون دينار، بنسبة ارتفاع قدرها 5.3 في المئة مقارنة بالربع الرابع من عام 2010 والبالغة قيمته 678.345 مليون دينار.
وكشف التقرير ان الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ارتفع مقارنة بالربع السابق ليصل إلى ما نسبته 54.8 في المئة من إجمالي التداولات العقارية البالغة 720.980 مليون دينار، وسجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 395.434 مليون دينار في الربع الأول من عام 2011، مرتفعة عن الربع الرابع بنسبة 10.5 في المئة، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 1،761 صفقة للربع الأول من عام 2011 مقارنة بـ 1.384 عن الربع الرابع من عام 2010، في حين انخفض متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول2011 ليصل إلى 224 ألف دينار مقارنة بـ 258 ألف دينار خلال الربع الرابع من عام 2010، وسجل شهر مارس 2011 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 41.8 في المئة بقيمة 165.662 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 395.434 مليون دينار خلال الربع الأول من عام 2011 في حين جاء شهر يناير في المرتبة الثانية بقيمة 135،583 مليون دينار وبحصة قدرها 34.2 في المئة وجاء شهر فبراير في المرتبة الأخيرة بقيمة 94.188 مليون دينار وبحصة قدرها 23.8 في المئة بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
وبين التقرير ان إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية ارتفع بشكل كبير خلال الربع الأول من عام 2011 ليصل إلى 281.076 مليون دينار مقارنة بـ 188.348 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2010 بنسبة ارتفاع بلغت 49.2 في المئة، وجاء شهر فبراير في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الأول من عام 2011 مسجلا ما قيمته 122،616 مليون دينار، وجاء مارس في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 92.834 مليون دينار بينما جاء شهر يناير في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 65.625 مليون دينار.
وأضاف التقرير انخفضت إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الأول من عام 2011 نظرا لانخفاض أسعارها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لعرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي خصوصا في مجال تجارة التجزئة والمواد الغذائية، كما أن العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير تواجه نقصا في الطلب عليها ما قد يضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقف عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة 66 في المئة مسجلة ما قيمته 36.315 مليون دينار مقارنة بالربع الرابع من عام 2010 والبالغ 106.619 مليون دينار وهو ما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 5 في المئة، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل إلى 54.8 في المئة والصفقات الاستثمارية البالغة 38.9 في المئة، وقد احتل شهر مارس المرتبة الأولى، حيـث وصل حجم التداول فيه إلى 25.165 مليون دينار، بينما سجل شهر يناير المرتبة الثانية، حيث وصل حجم تداولاته إلى 7.992 مليون دينار، وسجل أيضا شهر فبراير المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته إلى 3.158 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول من عام 2011 ما قيمته 1.911 مليون دينار مقارنة بـ 4.635 مليون دينار للربع الرابع من عام 2010.
أسعار أراضي السكن الخاص
ذكر التقرير ان الدولة تهدف إلى إنجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015، بعد بلوغ عدد الطلبات 87 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل إلى ثمانية آلاف طلب سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار وما يخفف من حجم الأزمة ما تعكف عليه الدولة من جهود لبناء 22 ألف وحدة سكنية من خلال تطوير 4 مدن جديدة حيث سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الأول من عام 2011 ارتفاعاً في أسعار الأراضي السكنية في محافظة العاصمة، حيث سجل متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة خلال الربع الأول 667.8 دينار مقارنة بمتوسط سعر المتر 640.6 للربع الرابع من عام 2010، حيث شهدت المناطق ( ضاحية عبدالله السالم الشامية الشويخ السكني الفيحاء كيفان العديلية القادسية اليرموك الدعية غرناطة - الصليبخات الدوحة ) ارتفاعـاً يتراوح بين (1 : 3.5 في المئة)، وشهدت محافظة حولي ارتفاعاً في الأسعار في مناطق ( الشعب الجابرية الرميثية سلوي بيان مشرف - غرب مشرف الزهراء الصديق - البدع) بنسبة تراوحت من 1 في المئة إلى 3.6 في المئة وذلك وفقاً لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» في المحافظة. وسجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 321 دينارا للمتر المربع في الربع الأول من العام الحالي، فقد شهدت مناطق (الأندلس الرابية اشبيلية الفروانية العارضية صباح الناصر الفردوس العمرية - الرحاب) ارتفاعاً في الأسعار وصل إلى 6 في المئة. بينما شهدت الأسعار ارتفاعاً في محافظة الأحمدي ليصل متوسط سعر المتر المربع ليصل إلى 326 دينارا من المتر المربع مقارنة بـ 321 دينارا من المتر المربع في الربع الرابع لعام 2010 حيث ارتفعت الأسعار في مناطق (الفنطاس هدية العقيلة الشريط الساحلي ج جابر العلي الظهر الصباحية) من 1.5 في المئة إلى 3.8 في المئة. وسجلت محافظة الجهراء استقراراً في الأسعار في مناطق ( الجهراء العيون النعيم الواحة)، حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 320 دينارا للمتر المربع. وسجلت محافظة مبارك الكبير ارتفاعاً طفيفاً في الأسعار، حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 465 دينارا مقارنة بـ 452 دينارا للربع الرابع 2010 بنسبة ارتفاع 1 في المئة تقريباً.
أسعار الأراضي الاستثمارية
وأفاد التقرير ان أسعار الأراضي الاستثمارية سجلت استقراراً في محافظة العاصمة مسجلة متوسط سعر المتر 1.667 دينارا، حيث سجل متوسط سعر المتر في منطقة بنيد القار 1.152 ديناراً والموقع الشرقي 1،383 دينارا ومنطقة دسمان 2.479 دينارا. أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعاً بالأسعار ليتراوح متوسط المتر المربع خلال الربع الأول 1003 دنانير مقارنة بـ 987.6 للربع الرابع من عام 2010 حيث شهدت المناطق ( حولي - السالمية الشعب الجابرية ) ارتفاعاً من 1.5 إلى 5 في المئة. وسجلت محافظة الفروانية ارتفاعاً بنسبة 2.5 في المئة للمتوسط، حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 843 دينارا مقارنة بـ 823 دينارا للربع الرابع من عام 2010، حيث شهدت مناطق (الفروانية خيطان الرقعي) ارتفاعاً من 1.5 إلى 4 في المئة. أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا ارتفاعاً بنسبة 3 في المئة للمتوسط للأسعار خلال الربع الأول لعام 2011 مقارنة بالربع الرابع لعام 2010، وبمتوسط سعر يصل إلى 774 دينارا للمتر المربع مقارنة بـ751.7 دينار للربع الثالث. بينما شهدت محافظة الجهراء ارتفاعاً بنسبة 3.29 في المئة للمتوسط مقارنة بالربع الرابع لعام 2010 حيث بلغ متوسط سعر المتر فيها عند 697.5 دينار مقارنة 675.3 دينار للمتر المربع من الأرض.
أسعار العقارات التجارية
وتابع تقرير «بيتك» ان متوسط أسعار تداولات العقارات التجارية في محافظة العاصمة استقرت بمتوسط سعر5.030 ديناراً للمتر للربع الأول لعام 2011، حيث استقرت الأسعار في مناطق ( المباركية شارع أحمد الجابر شارع خالد بن الوليد شارع عبدالله المبارك- شارع السور فهد السالم على السالم شارع الغربيللي)، بينما شهدت الأسعار ارتفاعا في مناطق محافظة الجهراء مقارنة بالربع الرابع من عام 2010 بنسبة ارتفاع 1.5 في المئة مسجلة 1.715 ديناراً. للمتوسط سعر المتر بالمحافظة. في حين سجلت محافظة حولي ارتفاعاً بالأسعار في معظم مناطق المحافظة حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2.560 ديناراً مقارنة بـ 2.521 ديناراً. وسجلت محافظة الفروانية ارتفاعاً لمتوسط سعر المتر بنسبة 2 في المئة حيث سجل متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الأول 1.484 ديناراً مقارنة بـ 1.453 ديناراً للربع الرابع لعام 2010 وشهدت مناطق (الفروانية شارع المناور وشارع المطافي) ارتفاعاً بنسبة وصلت إلى 8.8 في المئة. وسجلت محافظة الأحمدي كذلك ارتفاعاً بالأسعار حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2،256 ديناراً خلال الربع الأول مقارنة بـ 2،181 ديناراً للربع الرابع من عام 2010 وحسب التباينات لحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بالمحافظة فإن مناطق (الفحيحيل لؤلؤة الخيران) قد ارتفعت بنسب تراوحت بين 2 و5 في المئة مقارنة بالربع الرابع2010.
أسعار القسائم الصناعية والمخازن
وأشار تقرير «بيتك» الى ان القسائم الصناعية في محافظة العاصمة شهدت انخفاضا طفيفا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية، حيث بلغ متوسط سعر المتر محافظة العاصمة 929.7 دينار للربع الأول لعام 2011 مقارنة بـ 913.6 دينار للربع الرابع. وشهدت محافظة الفروانية ارتفاعاً طفيفا بالأسعار بمناطق الري حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 1،024 دينارا مقارنة بـ 1،004 دنانير للربع الرابع لعام 2010. وشهدت كذلك محافظة الأحمدي استقراراً في الأسعار بمناطق ( الفحيحيل شرق الأحمدي) حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 385 ديناراً.
أسعار المزارع والجواخير
شهدت مزارع العبدلي والعبدلي وكذلك جواخير كبد والهجن ارتفاعا بالأسعار وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بينما سجلت مزارع الوفرة في مسجلة نسبة ارتفاع 5.7 في المئة
أسعار الشاليهات
سجلت أسعار الشاليهات في محافظات الأحمدى والعاصمة و الجهراء استقراراً بالأسعار مقارنة مع الربع الرابع من عام 2010.
نسب الإشغال والإيجارات
استقرت نسب الإشغال عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية، حيث تراوحت تلك النسبة بين 90 ـ 95 في المئة، وسجل متوسط سعر إيجار الشقة ما بين 145 220 ديناراً لغرفة وصالة وحمام، و 170-270 ديناراً لغرفتين وصالة، و200 320 ديناراً لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها ما بين 260 ـ 450 ديناراً، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع. أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للـدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الإيجار بين 14- 30 ديناراً كويتياً للمتر المربع ويصل إلى 35 ديناراً كويتياً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 5 - 8 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 6.5 دينار لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد عن ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة موقتة، خصوصاً لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، وقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليقترب من 8 للمتر. وبالنسبة للقيم الإيجارية للقسائم الصناعية فقد شهدت استقراراً وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي ـ معارض ـ ما بين 10 30 ديناراً في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري مباني فجاءت في المرتبة الثانية ( 12 20 )ديناراً للمتر المربع بينما استقر سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل إلى 10-16 ديناراً للمتر المربع. ومن ناحية أخرى، شهدت أسعار شقق التمليك، وأسعار وحدات المحال التجارية (بدل استغلال) استقرارا في الأسعار.
وأضاف التقرير من ناحية أخرى: كان صدور حكم محكمة التمييز بعدم خضوع «بيتك» والبنوك الإسلامية لأحكام القانونين 8 و9 في شأن خطر التعامل على عقارات السكن الخاص، إيذانا بعودة عمليات الرهن والتمويل لقطاع السكن الخاص من خلال البنوك الإسلامية بعد توقفه بصدور هذا القانون في فبراير من عام 2008 والذي كان بمثابة صدمة قوية أصابت السوق بالشلل وأدت إلى توقف البنوك عن التمويل ما أدى إلى زيادة عدد طلبات الانتظار للسكن الخاص من 60 إلى 90 ألف طلب في ظل عدم قدرة الراغبين في الحصول على مسكن خاص على توفير التمويل واستعانتهم بالبنوك لاستكمال قرض بنك التسليف والادخار وليس هناك شك في أن صدور هذا القرار من شأنه أن يعيد الحياة والتمويل لقطاع السكن الخاص ما ينعكس على وتيرة النمو في التداول العقاري، يسانده في ذلك قرار إنشاء المحفظة العقارية من خلال الهيئة العامة للاستثمار وبإدارة «بيتك « للشراء والاستثمار في العقارات التجارية والاستثمارية بقيمة مليار دينار بداية بـ 250 مليون دينار، ما سيعمل على تحسين أداء النشاط العقاري وتوفير السيولة.
وتابع التقرير: انه أمام حالة التفاؤل التي سيطرت على الأسواق جراء هذا القرار الصادر من محكمة التمييز، بدأت شرارة الإضرابات السياسية في العالم العربي والتي كانت تسعى لاستقطاب رؤوس الأموال الخليجية والكويتية منها بشكل خاص.
وأمام تلك التطورات والأحداث فإن ذلك من شأنه أن يؤدي إلى اتجاه عودة بعض الاستثمارات إلى الكويت وفي ظل ندرة الفرص المتاحة للاستثمار يبدو الضغط على العقارات الاستثمارية ممثلا في زيادة الطلب في ظل ندرة المعروض ما يدفع الأسعار نحو الأعلى من ناحية ويزيد التداولات العقارية من ناحية أخرى، كما أدت تلك التطورات أيضاً إلى التأثير على الأسواق المالية في اتجاه الهبوط في ظل إغلاق بعض البورصات العربية ما أدى إلى حالة من الترقب والانتظار حتى تتضح ملامح الصورة التي تغيرت بشكل دراماتيكي خلال فترة وجيزة وبشكل غير متوقع. وأمام توقف إمدادات النفط من بعض الدول العربية مثل انفجار أنبوب الغاز الرئيسي في مصر وتوقف إمدادات النفط الليبي والتي أدت إلى خسارة نحو مليون برميل يوميا من إنتاج النفط الليبي أي ما يمثل ثلثي إنتاج ليبيا وصادراتها والتي تلبي 2 في المئة من الاحتياجات العالمية، وأيضا في ظل اجتياح اليابان لمزيد من استهلاك النفط تأثراً بأحداث الزلزال وتسونامي اليابان وهو ما دفع سعر النفط إلى أن يصل لحاجز 120 دولارا للبرميل في 24 فبراير الماضي.
وأفاد تقرير «بيتك» أنه مازال الجدل مستمراً في قضية تمويل التنمية، ولم يتم حسمها بعد، إلا أن عجلة المشروعات الكثيرة بدأت في التحرك ما يعني وجود إشارات لتحسين نمو قطاع الإنشاءات حيث شهد التمويل الموجه من البنوك المحلية للقطاع العقاري والقطاع الإنشائي نمواً ملحوظاً في عام 2010 بالمقارنة بعام 2009. وانعكست تلك الأحداث والتطورات على وتيرة التداول والسيولة في النشاط العقاري فقد ارتفعت قيمة التداول خلال الربع الأول 2011 بنسبة 5.3 في المئة عن الربع الرابع من عام 2010، وسجلت مؤشرات الأسعار الخاصة بالعقارات السكنية ارتفاعا خلال الربع الأول من عام 2011، واصلت به الارتفاع الذي سجلته خلال الربع السابق وان كان بوتيرة اقل، فقد ارتفع متوسط أسعار المحافظات (حولي 2.9 في المئة - العاصمة 4.2 في المئة - الفروانية 2.7 في المئة- مبارك الكبير 0.8 في المئة- الأحمدي 1.5 في المئة- الجهراء 0.5 في المئة) خلال الربع الأول من عام 2011. أما مؤشرات أسعار السكن الاستثماري فقد شهدت ارتفاعا موازيا بلغت نسبته (1.7 في المئة) على مستوى محافظات الكويت بالمقارنة مع الربع الرابع 2010 حيث بلغ متوسط سعر المتر في الربع الأول من عام 2011 ما قيمته 950 ديناراً بالمقارنة بمتوسط 936.1 دينار بالمقارنة بالربع الأخير من العام الماضي. وشهت مؤشرات أسعار العقارات في منطقة الفروانية (شارعي حبيب المناور والمطافي) التجارية ارتفاعاً ملحوظا وصلت إلى ما نسبته 8.8 في المئة مقارنة بالربع الرابع وقد شهدت مناطق مدينة الكويت شارع مبارك الكبير (البورصة) وحولي شارع ابن خلدون والجهراء شارع مرزوق المتعب والفحيحيل شارع الدبوس والشوارع الداخلية ارتفاعاً من 1.5 إلى 4.5 في المئة بينما شهدت منطقة الفنطاس الإدارية والتجارية والتي وصل متوسط سعر المتر فيها إلى 2،000 دينار نظراً للإقبال غير المتوقع على تأجير الوحدات في هذه المنطقة والتي تتصف بقربها من منطقة الفحيحيل ذات الكثافة السكانية العالية ونوعية المنتجات التجارية التي يوجد قبول عليها في حين بقيت أنشطة العقارات التجارية في منطقة العاصمة خصوصا أنشطة المكاتب تراوح مكانها، وتبحث عن مستأجرين قي ظل حالة الركود والتباطؤ التي تعاني منها الشركات المحلية.
وذكر التقرير ان القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقار تستحوذ على حصة لا بأس بها بنسبة تزيد على 10 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي، وعلى مدى العقود الماضية أدى الازدهار الاقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، ما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسبب عدم قدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني. وقد وضعت المؤسسات العامة للرعاية السكنية خططاً طموحة للمشاريع بمجلس الأمة والمقدمة من الحكومة الكويتية لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الاقتصادية مع طرح حصة للاكتتاب العام وضخ استثمارات جديدة في جسد الاقتصاد الكويتي حيث أعلن أخيرا عن توقيع العقود الخاصة بتشييد أربع مدن سكنية تضم 22 ألف وحدة سكنية، ضمن ميزانية خطة خمسية حكومية بين عامي 2010 و2014 تهدف إلى انفاق وتنفيذ مشروعات تصل قيمتها إلى 37 مليار دينار بهدف تنويع مصادر الدخل وجذب مزيد من الاستثمارات وزيادة مشاركة القطاع الخاص في المشروعات الحكومية. فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الأول من عام 2011 ارتفاعاً قيمته 36.425 مليون دينار، بنسبة ارتفاع قدرها 5.3 في المئة مقارنة بالربع الرابع من عام 2010 والبالغة قيمته 678.345 مليون دينار.
وكشف التقرير ان الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ارتفع مقارنة بالربع السابق ليصل إلى ما نسبته 54.8 في المئة من إجمالي التداولات العقارية البالغة 720.980 مليون دينار، وسجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 395.434 مليون دينار في الربع الأول من عام 2011، مرتفعة عن الربع الرابع بنسبة 10.5 في المئة، حيث ارتفع عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 1،761 صفقة للربع الأول من عام 2011 مقارنة بـ 1.384 عن الربع الرابع من عام 2010، في حين انخفض متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول2011 ليصل إلى 224 ألف دينار مقارنة بـ 258 ألف دينار خلال الربع الرابع من عام 2010، وسجل شهر مارس 2011 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 41.8 في المئة بقيمة 165.662 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 395.434 مليون دينار خلال الربع الأول من عام 2011 في حين جاء شهر يناير في المرتبة الثانية بقيمة 135،583 مليون دينار وبحصة قدرها 34.2 في المئة وجاء شهر فبراير في المرتبة الأخيرة بقيمة 94.188 مليون دينار وبحصة قدرها 23.8 في المئة بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
وبين التقرير ان إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية ارتفع بشكل كبير خلال الربع الأول من عام 2011 ليصل إلى 281.076 مليون دينار مقارنة بـ 188.348 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2010 بنسبة ارتفاع بلغت 49.2 في المئة، وجاء شهر فبراير في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الأول من عام 2011 مسجلا ما قيمته 122،616 مليون دينار، وجاء مارس في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 92.834 مليون دينار بينما جاء شهر يناير في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 65.625 مليون دينار.
وأضاف التقرير انخفضت إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح وملحوظ خلال الربع الأول من عام 2011 نظرا لانخفاض أسعارها في ظل النظرة غير المتفائلة لدى بعض التجار واتجاه البعض لعرضها للبيع نتيجة لانخفاض مبيعاتهم وتقلص حجم الاستهلاك المحلي خصوصا في مجال تجارة التجزئة والمواد الغذائية، كما أن العقارات التجارية الجديدة والمعروضة للتأجير تواجه نقصا في الطلب عليها ما قد يضطر البعض إلى تخفيض أسعار التأجير، وهناك رصد لحالات توقف عن استكمال تنفيذ بعض المشروعات التجارية العقارية، حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة 66 في المئة مسجلة ما قيمته 36.315 مليون دينار مقارنة بالربع الرابع من عام 2010 والبالغ 106.619 مليون دينار وهو ما أدى إلى انخفاض نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 5 في المئة، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل إلى 54.8 في المئة والصفقات الاستثمارية البالغة 38.9 في المئة، وقد احتل شهر مارس المرتبة الأولى، حيـث وصل حجم التداول فيه إلى 25.165 مليون دينار، بينما سجل شهر يناير المرتبة الثانية، حيث وصل حجم تداولاته إلى 7.992 مليون دينار، وسجل أيضا شهر فبراير المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته إلى 3.158 مليون دينار في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول من عام 2011 ما قيمته 1.911 مليون دينار مقارنة بـ 4.635 مليون دينار للربع الرابع من عام 2010.
أسعار أراضي السكن الخاص
ذكر التقرير ان الدولة تهدف إلى إنجاز أكثر من 70 ألف وحدة سكنية حتى عام 2015، بعد بلوغ عدد الطلبات 87 ألف طلب بزيادة تراكمية تصل إلى ثمانية آلاف طلب سنويا، الأمر الذي يتطلب المزيد من العطاء لتوفير هذا العدد من الوحدات السكنية حتى لا تضغط ندرة المعروض على ارتفاع الأسعار وما يخفف من حجم الأزمة ما تعكف عليه الدولة من جهود لبناء 22 ألف وحدة سكنية من خلال تطوير 4 مدن جديدة حيث سجلت مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الأول من عام 2011 ارتفاعاً في أسعار الأراضي السكنية في محافظة العاصمة، حيث سجل متوسط سعر المتر بمحافظة العاصمة خلال الربع الأول 667.8 دينار مقارنة بمتوسط سعر المتر 640.6 للربع الرابع من عام 2010، حيث شهدت المناطق ( ضاحية عبدالله السالم الشامية الشويخ السكني الفيحاء كيفان العديلية القادسية اليرموك الدعية غرناطة - الصليبخات الدوحة ) ارتفاعـاً يتراوح بين (1 : 3.5 في المئة)، وشهدت محافظة حولي ارتفاعاً في الأسعار في مناطق ( الشعب الجابرية الرميثية سلوي بيان مشرف - غرب مشرف الزهراء الصديق - البدع) بنسبة تراوحت من 1 في المئة إلى 3.6 في المئة وذلك وفقاً لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» في المحافظة. وسجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 321 دينارا للمتر المربع في الربع الأول من العام الحالي، فقد شهدت مناطق (الأندلس الرابية اشبيلية الفروانية العارضية صباح الناصر الفردوس العمرية - الرحاب) ارتفاعاً في الأسعار وصل إلى 6 في المئة. بينما شهدت الأسعار ارتفاعاً في محافظة الأحمدي ليصل متوسط سعر المتر المربع ليصل إلى 326 دينارا من المتر المربع مقارنة بـ 321 دينارا من المتر المربع في الربع الرابع لعام 2010 حيث ارتفعت الأسعار في مناطق (الفنطاس هدية العقيلة الشريط الساحلي ج جابر العلي الظهر الصباحية) من 1.5 في المئة إلى 3.8 في المئة. وسجلت محافظة الجهراء استقراراً في الأسعار في مناطق ( الجهراء العيون النعيم الواحة)، حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 320 دينارا للمتر المربع. وسجلت محافظة مبارك الكبير ارتفاعاً طفيفاً في الأسعار، حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 465 دينارا مقارنة بـ 452 دينارا للربع الرابع 2010 بنسبة ارتفاع 1 في المئة تقريباً.
أسعار الأراضي الاستثمارية
وأفاد التقرير ان أسعار الأراضي الاستثمارية سجلت استقراراً في محافظة العاصمة مسجلة متوسط سعر المتر 1.667 دينارا، حيث سجل متوسط سعر المتر في منطقة بنيد القار 1.152 ديناراً والموقع الشرقي 1،383 دينارا ومنطقة دسمان 2.479 دينارا. أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعاً بالأسعار ليتراوح متوسط المتر المربع خلال الربع الأول 1003 دنانير مقارنة بـ 987.6 للربع الرابع من عام 2010 حيث شهدت المناطق ( حولي - السالمية الشعب الجابرية ) ارتفاعاً من 1.5 إلى 5 في المئة. وسجلت محافظة الفروانية ارتفاعاً بنسبة 2.5 في المئة للمتوسط، حيث سجل متوسط سعر المتر بالمحافظة 843 دينارا مقارنة بـ 823 دينارا للربع الرابع من عام 2010، حيث شهدت مناطق (الفروانية خيطان الرقعي) ارتفاعاً من 1.5 إلى 4 في المئة. أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا ارتفاعاً بنسبة 3 في المئة للمتوسط للأسعار خلال الربع الأول لعام 2011 مقارنة بالربع الرابع لعام 2010، وبمتوسط سعر يصل إلى 774 دينارا للمتر المربع مقارنة بـ751.7 دينار للربع الثالث. بينما شهدت محافظة الجهراء ارتفاعاً بنسبة 3.29 في المئة للمتوسط مقارنة بالربع الرابع لعام 2010 حيث بلغ متوسط سعر المتر فيها عند 697.5 دينار مقارنة 675.3 دينار للمتر المربع من الأرض.
أسعار العقارات التجارية
وتابع تقرير «بيتك» ان متوسط أسعار تداولات العقارات التجارية في محافظة العاصمة استقرت بمتوسط سعر5.030 ديناراً للمتر للربع الأول لعام 2011، حيث استقرت الأسعار في مناطق ( المباركية شارع أحمد الجابر شارع خالد بن الوليد شارع عبدالله المبارك- شارع السور فهد السالم على السالم شارع الغربيللي)، بينما شهدت الأسعار ارتفاعا في مناطق محافظة الجهراء مقارنة بالربع الرابع من عام 2010 بنسبة ارتفاع 1.5 في المئة مسجلة 1.715 ديناراً. للمتوسط سعر المتر بالمحافظة. في حين سجلت محافظة حولي ارتفاعاً بالأسعار في معظم مناطق المحافظة حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2.560 ديناراً مقارنة بـ 2.521 ديناراً. وسجلت محافظة الفروانية ارتفاعاً لمتوسط سعر المتر بنسبة 2 في المئة حيث سجل متوسط سعر المتر المربع خلال الربع الأول 1.484 ديناراً مقارنة بـ 1.453 ديناراً للربع الرابع لعام 2010 وشهدت مناطق (الفروانية شارع المناور وشارع المطافي) ارتفاعاً بنسبة وصلت إلى 8.8 في المئة. وسجلت محافظة الأحمدي كذلك ارتفاعاً بالأسعار حيث بلغ متوسط سعر المتر بالمحافظة 2،256 ديناراً خلال الربع الأول مقارنة بـ 2،181 ديناراً للربع الرابع من عام 2010 وحسب التباينات لحركات الأسعار بين المناطق وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بالمحافظة فإن مناطق (الفحيحيل لؤلؤة الخيران) قد ارتفعت بنسب تراوحت بين 2 و5 في المئة مقارنة بالربع الرابع2010.
أسعار القسائم الصناعية والمخازن
وأشار تقرير «بيتك» الى ان القسائم الصناعية في محافظة العاصمة شهدت انخفاضا طفيفا في الأسعار في معظم القسائم الصناعية، حيث بلغ متوسط سعر المتر محافظة العاصمة 929.7 دينار للربع الأول لعام 2011 مقارنة بـ 913.6 دينار للربع الرابع. وشهدت محافظة الفروانية ارتفاعاً طفيفا بالأسعار بمناطق الري حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 1،024 دينارا مقارنة بـ 1،004 دنانير للربع الرابع لعام 2010. وشهدت كذلك محافظة الأحمدي استقراراً في الأسعار بمناطق ( الفحيحيل شرق الأحمدي) حيث سجل متوسط سعر المتر المربع 385 ديناراً.
أسعار المزارع والجواخير
شهدت مزارع العبدلي والعبدلي وكذلك جواخير كبد والهجن ارتفاعا بالأسعار وفقا لآخر المسوحات التي قام بها «بيتك» بينما سجلت مزارع الوفرة في مسجلة نسبة ارتفاع 5.7 في المئة
أسعار الشاليهات
سجلت أسعار الشاليهات في محافظات الأحمدى والعاصمة و الجهراء استقراراً بالأسعار مقارنة مع الربع الرابع من عام 2010.
نسب الإشغال والإيجارات
استقرت نسب الإشغال عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية، حيث تراوحت تلك النسبة بين 90 ـ 95 في المئة، وسجل متوسط سعر إيجار الشقة ما بين 145 220 ديناراً لغرفة وصالة وحمام، و 170-270 ديناراً لغرفتين وصالة، و200 320 ديناراً لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها ما بين 260 ـ 450 ديناراً، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع. أما بالنسبة لمعدل إيجار المتر التجاري للـدور الأرضي فقد استقر ليتراوح متوسط الإيجار بين 14- 30 ديناراً كويتياً للمتر المربع ويصل إلى 35 ديناراً كويتياً في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر المربع في المكاتب بين 5 - 8 دنانير لمختلف المناطق في الكويت لتصل إلى 6.5 دينار لمتوسط المتر المربع في العاصمة أو ما يزيد عن ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب وما يقدمه من خدمات للمستأجرين ورواد العقار، أما المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكافة التقنيات والامتيازات والسكرتارية وذلك لاستخدامها لفترة موقتة، خصوصاً لفئة الشركات الأجنبية والتي تؤجر لفترات متقطعة، وقد وصل سعر المتر المربع التأجيري لهذه المكاتب ليقترب من 8 للمتر. وبالنسبة للقيم الإيجارية للقسائم الصناعية فقد شهدت استقراراً وتراوح متوسط سعر المتر المربع الصناعي للدور الأرضي ـ معارض ـ ما بين 10 30 ديناراً في منطقة الشويخ الصناعية، وتختلف الأسعار باختلاف الموقع أما منطقة الري مباني فجاءت في المرتبة الثانية ( 12 20 )ديناراً للمتر المربع بينما استقر سعر المتر في منطقة الفحيحيل الصناعية ليصل إلى 10-16 ديناراً للمتر المربع. ومن ناحية أخرى، شهدت أسعار شقق التمليك، وأسعار وحدات المحال التجارية (بدل استغلال) استقرارا في الأسعار.
