أكد خلال مؤتمر صحافي دعت إليه «هيئة الاستثمار» أن عمرها 5 سنوات قابلة للتمديد عاماً أو عامين
العجيل: 6 في المئة الحد الأدنى لعوائد «المحفظة العقارية» سنوياً
العجيل متحدثا في المؤتمر الصحافي وإلى يمينه الحسون (تصوير نور هنداوي)
| كتب حسين كمال |
كشف المدير التنفيذي في قطاع الاحتياطي العام في الهيئة العامة للاستثمار بدر العجيل أن «المحفظة العقارية المليارية» ستحقق عوائد تصل نسبتها إلى ستة في المئة كحد أدنى من عمرها الذي يبلغ 5 سنوات قابلة للتمديد عامين آخرين، مؤكدا ان فكرة تأسيسها جاءت لاستكشاف فرص جديدة في السوق العقارية المحلية فقط.
كلام العجيل جاء خلال المؤتمر الصحافي الذي دعت اليه الهيئة أمس والتي أشار خلالها إلى ان الهيئة العامة للاستثمار تبنت سياسة التوسع واكتشاف الفرص الاستثمارية في اسواق عديدة، حيث ان هذه الاستراتيجية تخدم قطاع الاحتياطي العام بشكل رئيسي وميزانية الدولة.
وأوضح العجيل أن فكرة تأسيس المحفظة العقارية جاءت لاكتشاف فرص جيدة في العقار المحلي عقب انعكاسات الازمة العالمية على اقتصاديات المنطقة ككل وكذلك السوق المحلي والتي افرزت انعكاسات السلبية على فرص واعدة للغاية في السوق المحلي.
وأشار العجيل إلى أن فكرة تاسيس المحفظة جاءت منذ أكثر من 4 أشهر تقريبا، حيث رأت الهيئة أن هناك تدنيا في اسعار العقارات أو الاصول العقارية بشكل عام وفي العقار التجاري بشكل خاص، لافتا إلى انه ترتب على ذلك اعتقادنا بان هناك فرصة جيدة يجب ان تستغل عبر تأسيس المحفظة للاستثمار في هذه الاصول.
وقال «نعتقد انه وبحكم ان الهيئة العامة للاستثمار مستثمر استراتيجي طويل الاجل ستتحقق للهيئة عوائد جيدة وستخلق ثقة في القطاع العقاري بشكل رئيسي وتقوم على تحفيز القطاع بالكامل وايضا تعيد الاستقرار للمستثمرين».
وبين العجيل أنه سيكون هناك لجنة تأسيسية للاشراف على هذه المحفظة، وفي المرحلة الأولى سيكون مدير المحفظة هو بيت التمويل الكويتي (بيتك) بحكم خبرته ومعرفته بالقطاع العقاري المحلي، في حين ستنظر اللجنة التنفيذية والهيئة العامة كذلك في امكانية ان يتم اختيار مديرين محافظ آخرين حتى تتاح الفرصة لشركات قادرة على تحقيق اهداف الهيئة في هذه المحفظة.
وأكد العجيل انه سيكون هناك فريق عمل مهني مكلف لادارة هذه المحفظة ومتابعتها وسيكون لها لائحة تنظيمية للجنة التنفيذية وستمنح صلاحيات معينة، لافتا إلى أن ما فوق هذه الصلاحيات ستتم مراجعة الادارة العليا في الهيئة العامة للاستثمار.
وأضاف العجيل «سيكون للمحفظة مراقب حسابات خارجي لضمان عمل الحسابات الختامية بشكل مطلع للجميع، وستعين اللجنة التنفيذية في المحفظة مراقب حسابات داخليا أو مدققا داخليا لضمان التأكيد على ان شروط وضوابط المحفظة تحققت بشكل يحقق اهداف الهيئة».
وقال العجيل إن مدة المحفظة ستكون خمس سنوات قابلة للتجديد عاما ومن ثم عاما آخر، مشيرا في الوقت نفسه إلى ان جهات التقييم في المحفظة هي جهات التقييم المعتمدة في الدولة وعلى رأسها بيت التمويل الكويتي والبنك الدولي، مبيناً ان «بيت التمويل الكويتي» لن يقيم العقارات التي لها مصلحة مباشرة أو غير مباشرة.
وردا على سؤال بخصوص الشروط المعينة للبيع أو الشراء قال العجيل ان المحفظة ستقوم بالشراء بسعر السوق الحالي ولا اعتقد انها ستنظر إلى تكلفة المشروع بالكامل عندما بدء العمل به أو شرائه أو تكلفة البائع، ومن العدالة ان يقوم المحفز بالشراء بسعر السوق الحالي.
من جانب آخر، قال العجيل ان حجم سوق العقاري التجاري والدراسة التي قدمها بيت التمويل الكويتي حددت بان رأسمال المحفظة والتي من الممكن ان يتم تأسيس محفظة من خلاله هو مليار دينار، حيث ان الهيئة العامة اخذت بعين الاعتبار بان هذا هو الرأسمال المناسب للدخول في هذه الفترة، ومبدئياً هذا هو رأسمال المحفظة، نافيا ان يكون هناك نية لزيادة رأسمال المحفظة.
واشار العجيل إلى أن المحفظة لن تتجه إلى شراء اسهم في عقارات محددة، مشيرا إلى أن المحفظة ستعمل وفق الضوابط الموضوعة لها وآلية عمل المحفظة.
وردا على سؤال بخصوص اذا كانت المحفظة ستقوم بشراء عقارات لشركات يكون مقرها الكويت أو عقارات تابعة لشركات كويتية خارج الكويت، اكد العجيل ان المحفظة وطريقة العمل فيها واضحة الشروط وانها ستقوم بشراء عقارات محلية فقط.
في سؤال بخصوص طريقة تقييم العقار، قال مدير ادارة العقار في الهيئة العامة للاستثمار خالد الحسون إن الجهاز التنفيذي في «بيتك» سيقوم بتقييم العقارات والتأكد من مطابقتها لشروط المحفظة وان هناك جدوى من شراء هذا العقار ومن ثم تقديم دراسة حول هذا العقار إلى اللجنة التنفيذية الخاصة بالمحفظة التي ستقرر الشراء من عدمه، مؤكدا في الوقت نفسه ان المحفظة هدفها استثماري بحت.
واكد العجيل انه لم يكن هناك تنسيق مباشر مع البنوك التي لديها عقارات مرهونة لآلية دعم قطاع البنوك والقطاع العقاري من خلال فك الرهونات لهذه العقارات، مشيرا الى ان العقارات التي تواجه تعثر معين بالتأكيد ستكون في مصلحة الرهونات التي تملكها البنوك».
آلية الشراء
وبالنسبة للتوزيع الجغرافي للمحفظة قال العجيل ان المحفظة ستعمل من خلال تقسيمة معينة وستراعي عند عملية الشراء ان تكون هناك آلية فرص استثمارية مناسبة مهما كانت سواء داخل العاصمة أو خارجها، ولكن بطبيعة الحال معظم الفرص الاستثمارية المستهدفة هي معظمها داخل العاصمة نتيجة لتركز معظم عقارات المكاتب التجارية داخل العاصمة التي تأثرت بالاحداث الاخيرة نتيجة الازمة المالية، لافتا إلى أن هذا التوجه جاء من خلال الدراسة الموضوعة لها.
وعن العائد الاستثماري من العقار الذي سترى المحفظة انها فرصة قال العجيل سيكون العائد متغيرا وبحسب ظروف السوق والوقت، ان هناك تقديرات للعوائد المتوقعة في الدراسة وستكون كحد ادنى للعائد المتوقع للمحفظة 6 في المئة والحد الاقصى مفتوح.
وقال الحسون ردا على سؤال بخصوص اتعاب الادارة إنه سيكون هناك نوعان من الاتعاب الاول اتعاب ثابتة والثاني مصاريف خاصة بالادارة وتشجيعية خاصة باداء المحفظة، ولكن من الصعب حاليا تحديد قيمة الاتعاب.
وردا على سؤال بخصوص ان «بيتك» هو الجهة التي اعدت الدراسة وهو من قام بادارة المحفظة وأيضا هو الجهة المقيمة للعقار فمن هو المشرف على «بيتك»، قال العجيل ان هناك مراقب حسابات ومدققا داخليا يشرف على عمل بيت التمويل وكذلك الهيئة قامت بمراجعة الدراسة التي اعدها بيت التمويل مع جهات أخرى وتأكدت من الدراسة بشكل كامل.
وأضاف « اللجنة التي تقوم بالاشراف على بيت التمويل اعضاؤها من الهيئة العامة للاستثمار وهم 5 أعضاء 3 أعضاء للهيئة و2 من بيت التمويل».
ولفت العجيل الى ان بنك الكويت الدولي هو احدى الجهات التي تتعامل معه ادارة العقار وكلف بمهام اخرى بانه يقيم عقارات ولديه تعاملات مع الادارة وإذا ارادت من خلال ممثليها في اللجنة ان تستعين بالبنك الدولي فمن الممكن ان تستعين فيه وسيكون احد المقيمين الرئيسيين لاصول المحفظة. وفي سياق آخر قال إن «الدولي» قد تسند إليه إدارة جزء من أموال المحفظة.
وردا على سؤال بخصوص ان المحفظة العقارية تنطبق على 4 أو 5 عقارات في العاصمة، أكد الحسون ان هذا ليس صحيحا، مشيرا إلى ان الدراسة الموضوعة تؤكد ان رأس المال مناسب، في حين لم يتوقع الحسون عدد العقارات التي من الممكن ان يتم الاستثمار فيها، مكتفيا بالقول «لم اتوقع كم العقارات التي من الممكن تملكها».
ونفى العجيل ان يكون الكلام الخاص بان المحفظة انشئت بخصوص فك الرهونات الموجودة على برج الحمراء واستكمال التشطيبات النهائية للبرج مؤكدا ان هذا الكلام غير صحيح.
وتطرق العجيل في حديثه الى أن المحفظة ستستثمر رأسمالها من خلال توافر الفرص التي ستحصل عليها وليس هناك رقم معين خلال السنة الاولى نقوم بالاستثمار فيه بالسوق، وفي حال عدم توافر الفرص من الممكن ان تمضي السنة الاول والثانية دون ضخ سيولة في السوق من «المحفظة العقارية»، مشيرا الى انه لا توجد أي فرصة في الوقت الحالي امام المحفظة العقارية.
وحول علاقة المحفظة بالاوضاع السياسية الاخيرة قال الحسون ان اجراءاتنا العملية في انشاء المحفظة العقارية قد بدأت قبل التوترات السياسية.
وحول عمل شركة المقاصة العقارية، اكد الحسون انه حتى تنجح «المقاصة العقارية» لا بد من صدور تشريعات تلزم الجهات اجراء عمليات التقاص من خلالها، والآن أصبحت الامور كلها جاهزة وان عملية تآكل رأس المال ناتجة عن مصاريف ثابتة والدراسات وبناء الشركة وهو امر طبيعي.
تأسيس شركة بمليار جنيه
للاستثمار في مصر
قال العجيل ان الهيئة أسست شركة للاستثمار في الاقتصاد المصري برأسمال مليار جنيه منذ أسبوعين بعد أن حصلنا على الموافقات من السلطات المصرية.
وأضاف ان هذه الشركة ستكون الذراع الاستثمارية للهيئة الكويتية في مصر وأن أي استثمارات حالية للهيئة في البلاد قد تندرج تحت مظلة الشركة الجديدة في المستقبل.
وأفاد العجيل ان قرار تأسيس الشركة اتخذ منذ سنوات، لكن كانت هناك اجراءات قانونية وموافقات استلزمت بعض الوقت.
وأشار الى أن الشركة الجديدة ستعنى بالاستثمار في الاقتصاد المصري بشكل عام ولن يقتصر دورها على الاستثمار في سوق الاوراق المالية فقط.
وأكد أن تأسيس هذه الشركة يأتي في اطار استراتيجية الاحتياطي العام في الهيئة العامة للاستثمار التي أقرت منذ نهاية 2006 وبداية 2007 والقاضية باستكشاف فرص واعدة في اقتصادات مهمة جدا مثل السوق المصري.
وأوضح أن هذه الاستراتيجية تشمل تأسيس شركات قابضة في بعض الاسواق التي تضم استثمارات ضخمة للهيئة لتكون بمثابة مظلة لهذه الاستثمارات في هذه الدول وحتى لا تكون مهمة متابعة ومراقبة هذه الاستثمارات ملقاة فقط على عاتق الهيئة في الكويت.
الضوابط العامة للمحفظة
• يحظر على المحفظة شراء أي من أصول «بيتك» أو شركاته التابعة أو الزميلة ولا يشمل هذا الحظر العقارات المسجلة باسمه لاغراض التمويل الاسلامي.
• يحظر على المحفظة الاستثمار في العقارات التالية: السكن الخاص سواء اراض أو فلل، وحقوق المنفعة العامة كالقسائم الصناعية والشاليهات، وعقارات الـ «بي او تي».
• يحظر على المحفظة تملك الشيوع في عقار وتملك وحدات ضمن عقار، واجراء عمليات مبادلة عقارات بأخرى والاقتراض.
• ان يكون البائع قد تملك العقار قبل 3 سنوات على الاقل.
• ان تكون العقارات غير مخالفة للانظمة والقوانين ذات العلاقة.
• ان تكون حالة العقار جيدة ولم يمض على بنائه أكثر من 5 سنوات.
• يمكن للمحفظة شراء العمارات غير مكتملة البناء والعمل على استكمال بنائها في حال وجود جدوى من ذلك.
• تسجيل جميع العقارات المشتراة باسم حكومة دولة الكويت ممثلة بالهيئة العامة للاستثمار.
اللجنة التنفيذية
تعين الهيئة العامة مكتب تدقيق متخصصا للتدقيق على المحفظة تتلخص مهامه في ما يلي :
• اعداد ميزانيات ربع سنوية للوقوف على نتائج اعمال المحفظة.
• اعداد الميزانية السنوية الختامية معتمدة وفق الاصول المحاسبية المتبعة.
• الاطلاع في اي وقت على السجلات المحاسبية والوثائق المتعلقة باعمال المحفظة.
• المراجعة الدورية الشاملة لجميع تعاملات المحفظة سواء عقود البيع أو الشراء وما يتبعها من اجراءات والعقود مع المقاولين والشركات وما يتبعها من اجراءات والدورة المستندية والبرامج المحاسبية والمالية المستخدمة.
• تقديم الاقتراحات اللازمة لتطوير النظم المالية والمحاسبية والدورة المستندية بهدف احكام الرقابة على المحفظة.
• رفع تقارير بنتائج التدقيق إلى الهيئة العامة للاستثمار.
تقييم العقارات
يتم تقييم العقارات المرغوب في شرائها أو بيعها من جهات معتمدة ويستبعد مدير المحفظة من تقييم العقارات ان كانت له مصلحة مباشرة أو غير مباشرة.
طرق استثمار المحفظة
• التملك الحر: مثل شراء العقار بالقيمة السوقية مع امكانية البيع في اي وقت خلال عمر المحفظة، والاجارة وهو شراء العقار بقيمة لا تزيد على 70 في المئة من قيمته السوقية واعادة تأجيره للمالك السابق مقابل دخل صافي لا يقل عن 3 في المئة فوق سعر خصم البنك المركزي مع حق المالك باعادة الشراء بذات سعر شراء الهيئة للعقار.
• الريبو: وهو شراء العقار بقيمة لا تزيد على 70 في المئة من قيمته السوقية مع حق المالك باعادة الشراء بكامل القيمة السوقية عند عقد الاتفاق.
آلية عمل المحفظة
• استقبال العروض وتسجيلها في سجل خاص بعد التأكد من استيفاء جميع المستندات اللازمة ومطابقة العرض لشروط المحفظة.
• الكشف على العقار.
• اعداد الدراسة اللازمة متضمنة التقييمات والتوصية والعرض على اللجنة التنفيذية.
الحسون: تقارير ربع سنوية
عن عمل المحفظة لـ«الهيئة»
قال الحسون ان من ضمن ضوابط المحفظة تزويد الهيئة بتقارير دورية ربع سنوية غير مدققة وسنوية مدققة عن الأداء، ومن ضمن الضوابط أن تكون اجراءات التخارج من المحفظة واضحة وميسرة وأصولها مسجلة باسم دولة الكويت ممثلة في الهيئة العامة للاستثمار أو اي جهة أخرى تحددها الهيئة.
واستعرض الحسون بعض شروط المحفظة ومنها أن يكون مديرها شركة عقارية أو مالية مدرجة في البورصة الكويتية وخاضعة لرقابة الجهات الرسمية المعنية وتتمتع بسمعة جيدة وكفاءة عالية وان يسمح نشاط مدير المحفظة ونظامه الأساسي بادارة أملاك الغير.
تحويل الأموال حسب الشراء
قال العجيل ان عملية سداد رأسمال المحفظة لـ «بيتك» ستكون على حسب عمليات الشراء ومن المفترض أن يتم تحويل قيمته إلى حساب المحفظة حتى يتم تحويل الاموال إلى البائع وهي صفقة بصفقة.
وأكد العجيل ان اللجنة ستناقش امكانية توزيع وتحويل الحسابات إذا رأت ضرورة لذلك إلى بعض البنوك، مشيرا في الوقت نفسه إلى انه وبعد صدور قرار تعيين ممثلي الهيئة في اللجنة ستباشر عملها والذي قد يصل إلى اسبوع.
وبين العجيل ان تفعيل دور المحفظة سيخلق حتما ثقة واستقرارا في السوق العقاري المحلي، كما أنها أسست للاستثمار وليس لمنافسة القطاع الخاص وستكون هناك لجنة تنفيذية للاشراف عليها.
وأضاف العجيل « يتولى رئاسة المحفظة أحد ممثلي هيئة الاستثمار كما يتولى منصب نائب الرئيس أحد ممثلي هيئة الاستثمار ويشترط لصحة انعقادها حضور أربعة أعضاء».
كشف المدير التنفيذي في قطاع الاحتياطي العام في الهيئة العامة للاستثمار بدر العجيل أن «المحفظة العقارية المليارية» ستحقق عوائد تصل نسبتها إلى ستة في المئة كحد أدنى من عمرها الذي يبلغ 5 سنوات قابلة للتمديد عامين آخرين، مؤكدا ان فكرة تأسيسها جاءت لاستكشاف فرص جديدة في السوق العقارية المحلية فقط.
كلام العجيل جاء خلال المؤتمر الصحافي الذي دعت اليه الهيئة أمس والتي أشار خلالها إلى ان الهيئة العامة للاستثمار تبنت سياسة التوسع واكتشاف الفرص الاستثمارية في اسواق عديدة، حيث ان هذه الاستراتيجية تخدم قطاع الاحتياطي العام بشكل رئيسي وميزانية الدولة.
وأوضح العجيل أن فكرة تأسيس المحفظة العقارية جاءت لاكتشاف فرص جيدة في العقار المحلي عقب انعكاسات الازمة العالمية على اقتصاديات المنطقة ككل وكذلك السوق المحلي والتي افرزت انعكاسات السلبية على فرص واعدة للغاية في السوق المحلي.
وأشار العجيل إلى أن فكرة تاسيس المحفظة جاءت منذ أكثر من 4 أشهر تقريبا، حيث رأت الهيئة أن هناك تدنيا في اسعار العقارات أو الاصول العقارية بشكل عام وفي العقار التجاري بشكل خاص، لافتا إلى انه ترتب على ذلك اعتقادنا بان هناك فرصة جيدة يجب ان تستغل عبر تأسيس المحفظة للاستثمار في هذه الاصول.
وقال «نعتقد انه وبحكم ان الهيئة العامة للاستثمار مستثمر استراتيجي طويل الاجل ستتحقق للهيئة عوائد جيدة وستخلق ثقة في القطاع العقاري بشكل رئيسي وتقوم على تحفيز القطاع بالكامل وايضا تعيد الاستقرار للمستثمرين».
وبين العجيل أنه سيكون هناك لجنة تأسيسية للاشراف على هذه المحفظة، وفي المرحلة الأولى سيكون مدير المحفظة هو بيت التمويل الكويتي (بيتك) بحكم خبرته ومعرفته بالقطاع العقاري المحلي، في حين ستنظر اللجنة التنفيذية والهيئة العامة كذلك في امكانية ان يتم اختيار مديرين محافظ آخرين حتى تتاح الفرصة لشركات قادرة على تحقيق اهداف الهيئة في هذه المحفظة.
وأكد العجيل انه سيكون هناك فريق عمل مهني مكلف لادارة هذه المحفظة ومتابعتها وسيكون لها لائحة تنظيمية للجنة التنفيذية وستمنح صلاحيات معينة، لافتا إلى أن ما فوق هذه الصلاحيات ستتم مراجعة الادارة العليا في الهيئة العامة للاستثمار.
وأضاف العجيل «سيكون للمحفظة مراقب حسابات خارجي لضمان عمل الحسابات الختامية بشكل مطلع للجميع، وستعين اللجنة التنفيذية في المحفظة مراقب حسابات داخليا أو مدققا داخليا لضمان التأكيد على ان شروط وضوابط المحفظة تحققت بشكل يحقق اهداف الهيئة».
وقال العجيل إن مدة المحفظة ستكون خمس سنوات قابلة للتجديد عاما ومن ثم عاما آخر، مشيرا في الوقت نفسه إلى ان جهات التقييم في المحفظة هي جهات التقييم المعتمدة في الدولة وعلى رأسها بيت التمويل الكويتي والبنك الدولي، مبيناً ان «بيت التمويل الكويتي» لن يقيم العقارات التي لها مصلحة مباشرة أو غير مباشرة.
وردا على سؤال بخصوص الشروط المعينة للبيع أو الشراء قال العجيل ان المحفظة ستقوم بالشراء بسعر السوق الحالي ولا اعتقد انها ستنظر إلى تكلفة المشروع بالكامل عندما بدء العمل به أو شرائه أو تكلفة البائع، ومن العدالة ان يقوم المحفز بالشراء بسعر السوق الحالي.
من جانب آخر، قال العجيل ان حجم سوق العقاري التجاري والدراسة التي قدمها بيت التمويل الكويتي حددت بان رأسمال المحفظة والتي من الممكن ان يتم تأسيس محفظة من خلاله هو مليار دينار، حيث ان الهيئة العامة اخذت بعين الاعتبار بان هذا هو الرأسمال المناسب للدخول في هذه الفترة، ومبدئياً هذا هو رأسمال المحفظة، نافيا ان يكون هناك نية لزيادة رأسمال المحفظة.
واشار العجيل إلى أن المحفظة لن تتجه إلى شراء اسهم في عقارات محددة، مشيرا إلى أن المحفظة ستعمل وفق الضوابط الموضوعة لها وآلية عمل المحفظة.
وردا على سؤال بخصوص اذا كانت المحفظة ستقوم بشراء عقارات لشركات يكون مقرها الكويت أو عقارات تابعة لشركات كويتية خارج الكويت، اكد العجيل ان المحفظة وطريقة العمل فيها واضحة الشروط وانها ستقوم بشراء عقارات محلية فقط.
في سؤال بخصوص طريقة تقييم العقار، قال مدير ادارة العقار في الهيئة العامة للاستثمار خالد الحسون إن الجهاز التنفيذي في «بيتك» سيقوم بتقييم العقارات والتأكد من مطابقتها لشروط المحفظة وان هناك جدوى من شراء هذا العقار ومن ثم تقديم دراسة حول هذا العقار إلى اللجنة التنفيذية الخاصة بالمحفظة التي ستقرر الشراء من عدمه، مؤكدا في الوقت نفسه ان المحفظة هدفها استثماري بحت.
واكد العجيل انه لم يكن هناك تنسيق مباشر مع البنوك التي لديها عقارات مرهونة لآلية دعم قطاع البنوك والقطاع العقاري من خلال فك الرهونات لهذه العقارات، مشيرا الى ان العقارات التي تواجه تعثر معين بالتأكيد ستكون في مصلحة الرهونات التي تملكها البنوك».
آلية الشراء
وبالنسبة للتوزيع الجغرافي للمحفظة قال العجيل ان المحفظة ستعمل من خلال تقسيمة معينة وستراعي عند عملية الشراء ان تكون هناك آلية فرص استثمارية مناسبة مهما كانت سواء داخل العاصمة أو خارجها، ولكن بطبيعة الحال معظم الفرص الاستثمارية المستهدفة هي معظمها داخل العاصمة نتيجة لتركز معظم عقارات المكاتب التجارية داخل العاصمة التي تأثرت بالاحداث الاخيرة نتيجة الازمة المالية، لافتا إلى أن هذا التوجه جاء من خلال الدراسة الموضوعة لها.
وعن العائد الاستثماري من العقار الذي سترى المحفظة انها فرصة قال العجيل سيكون العائد متغيرا وبحسب ظروف السوق والوقت، ان هناك تقديرات للعوائد المتوقعة في الدراسة وستكون كحد ادنى للعائد المتوقع للمحفظة 6 في المئة والحد الاقصى مفتوح.
وقال الحسون ردا على سؤال بخصوص اتعاب الادارة إنه سيكون هناك نوعان من الاتعاب الاول اتعاب ثابتة والثاني مصاريف خاصة بالادارة وتشجيعية خاصة باداء المحفظة، ولكن من الصعب حاليا تحديد قيمة الاتعاب.
وردا على سؤال بخصوص ان «بيتك» هو الجهة التي اعدت الدراسة وهو من قام بادارة المحفظة وأيضا هو الجهة المقيمة للعقار فمن هو المشرف على «بيتك»، قال العجيل ان هناك مراقب حسابات ومدققا داخليا يشرف على عمل بيت التمويل وكذلك الهيئة قامت بمراجعة الدراسة التي اعدها بيت التمويل مع جهات أخرى وتأكدت من الدراسة بشكل كامل.
وأضاف « اللجنة التي تقوم بالاشراف على بيت التمويل اعضاؤها من الهيئة العامة للاستثمار وهم 5 أعضاء 3 أعضاء للهيئة و2 من بيت التمويل».
ولفت العجيل الى ان بنك الكويت الدولي هو احدى الجهات التي تتعامل معه ادارة العقار وكلف بمهام اخرى بانه يقيم عقارات ولديه تعاملات مع الادارة وإذا ارادت من خلال ممثليها في اللجنة ان تستعين بالبنك الدولي فمن الممكن ان تستعين فيه وسيكون احد المقيمين الرئيسيين لاصول المحفظة. وفي سياق آخر قال إن «الدولي» قد تسند إليه إدارة جزء من أموال المحفظة.
وردا على سؤال بخصوص ان المحفظة العقارية تنطبق على 4 أو 5 عقارات في العاصمة، أكد الحسون ان هذا ليس صحيحا، مشيرا إلى ان الدراسة الموضوعة تؤكد ان رأس المال مناسب، في حين لم يتوقع الحسون عدد العقارات التي من الممكن ان يتم الاستثمار فيها، مكتفيا بالقول «لم اتوقع كم العقارات التي من الممكن تملكها».
ونفى العجيل ان يكون الكلام الخاص بان المحفظة انشئت بخصوص فك الرهونات الموجودة على برج الحمراء واستكمال التشطيبات النهائية للبرج مؤكدا ان هذا الكلام غير صحيح.
وتطرق العجيل في حديثه الى أن المحفظة ستستثمر رأسمالها من خلال توافر الفرص التي ستحصل عليها وليس هناك رقم معين خلال السنة الاولى نقوم بالاستثمار فيه بالسوق، وفي حال عدم توافر الفرص من الممكن ان تمضي السنة الاول والثانية دون ضخ سيولة في السوق من «المحفظة العقارية»، مشيرا الى انه لا توجد أي فرصة في الوقت الحالي امام المحفظة العقارية.
وحول علاقة المحفظة بالاوضاع السياسية الاخيرة قال الحسون ان اجراءاتنا العملية في انشاء المحفظة العقارية قد بدأت قبل التوترات السياسية.
وحول عمل شركة المقاصة العقارية، اكد الحسون انه حتى تنجح «المقاصة العقارية» لا بد من صدور تشريعات تلزم الجهات اجراء عمليات التقاص من خلالها، والآن أصبحت الامور كلها جاهزة وان عملية تآكل رأس المال ناتجة عن مصاريف ثابتة والدراسات وبناء الشركة وهو امر طبيعي.
تأسيس شركة بمليار جنيه
للاستثمار في مصر
قال العجيل ان الهيئة أسست شركة للاستثمار في الاقتصاد المصري برأسمال مليار جنيه منذ أسبوعين بعد أن حصلنا على الموافقات من السلطات المصرية.
وأضاف ان هذه الشركة ستكون الذراع الاستثمارية للهيئة الكويتية في مصر وأن أي استثمارات حالية للهيئة في البلاد قد تندرج تحت مظلة الشركة الجديدة في المستقبل.
وأفاد العجيل ان قرار تأسيس الشركة اتخذ منذ سنوات، لكن كانت هناك اجراءات قانونية وموافقات استلزمت بعض الوقت.
وأشار الى أن الشركة الجديدة ستعنى بالاستثمار في الاقتصاد المصري بشكل عام ولن يقتصر دورها على الاستثمار في سوق الاوراق المالية فقط.
وأكد أن تأسيس هذه الشركة يأتي في اطار استراتيجية الاحتياطي العام في الهيئة العامة للاستثمار التي أقرت منذ نهاية 2006 وبداية 2007 والقاضية باستكشاف فرص واعدة في اقتصادات مهمة جدا مثل السوق المصري.
وأوضح أن هذه الاستراتيجية تشمل تأسيس شركات قابضة في بعض الاسواق التي تضم استثمارات ضخمة للهيئة لتكون بمثابة مظلة لهذه الاستثمارات في هذه الدول وحتى لا تكون مهمة متابعة ومراقبة هذه الاستثمارات ملقاة فقط على عاتق الهيئة في الكويت.
الضوابط العامة للمحفظة
• يحظر على المحفظة شراء أي من أصول «بيتك» أو شركاته التابعة أو الزميلة ولا يشمل هذا الحظر العقارات المسجلة باسمه لاغراض التمويل الاسلامي.
• يحظر على المحفظة الاستثمار في العقارات التالية: السكن الخاص سواء اراض أو فلل، وحقوق المنفعة العامة كالقسائم الصناعية والشاليهات، وعقارات الـ «بي او تي».
• يحظر على المحفظة تملك الشيوع في عقار وتملك وحدات ضمن عقار، واجراء عمليات مبادلة عقارات بأخرى والاقتراض.
• ان يكون البائع قد تملك العقار قبل 3 سنوات على الاقل.
• ان تكون العقارات غير مخالفة للانظمة والقوانين ذات العلاقة.
• ان تكون حالة العقار جيدة ولم يمض على بنائه أكثر من 5 سنوات.
• يمكن للمحفظة شراء العمارات غير مكتملة البناء والعمل على استكمال بنائها في حال وجود جدوى من ذلك.
• تسجيل جميع العقارات المشتراة باسم حكومة دولة الكويت ممثلة بالهيئة العامة للاستثمار.
اللجنة التنفيذية
تعين الهيئة العامة مكتب تدقيق متخصصا للتدقيق على المحفظة تتلخص مهامه في ما يلي :
• اعداد ميزانيات ربع سنوية للوقوف على نتائج اعمال المحفظة.
• اعداد الميزانية السنوية الختامية معتمدة وفق الاصول المحاسبية المتبعة.
• الاطلاع في اي وقت على السجلات المحاسبية والوثائق المتعلقة باعمال المحفظة.
• المراجعة الدورية الشاملة لجميع تعاملات المحفظة سواء عقود البيع أو الشراء وما يتبعها من اجراءات والعقود مع المقاولين والشركات وما يتبعها من اجراءات والدورة المستندية والبرامج المحاسبية والمالية المستخدمة.
• تقديم الاقتراحات اللازمة لتطوير النظم المالية والمحاسبية والدورة المستندية بهدف احكام الرقابة على المحفظة.
• رفع تقارير بنتائج التدقيق إلى الهيئة العامة للاستثمار.
تقييم العقارات
يتم تقييم العقارات المرغوب في شرائها أو بيعها من جهات معتمدة ويستبعد مدير المحفظة من تقييم العقارات ان كانت له مصلحة مباشرة أو غير مباشرة.
طرق استثمار المحفظة
• التملك الحر: مثل شراء العقار بالقيمة السوقية مع امكانية البيع في اي وقت خلال عمر المحفظة، والاجارة وهو شراء العقار بقيمة لا تزيد على 70 في المئة من قيمته السوقية واعادة تأجيره للمالك السابق مقابل دخل صافي لا يقل عن 3 في المئة فوق سعر خصم البنك المركزي مع حق المالك باعادة الشراء بذات سعر شراء الهيئة للعقار.
• الريبو: وهو شراء العقار بقيمة لا تزيد على 70 في المئة من قيمته السوقية مع حق المالك باعادة الشراء بكامل القيمة السوقية عند عقد الاتفاق.
آلية عمل المحفظة
• استقبال العروض وتسجيلها في سجل خاص بعد التأكد من استيفاء جميع المستندات اللازمة ومطابقة العرض لشروط المحفظة.
• الكشف على العقار.
• اعداد الدراسة اللازمة متضمنة التقييمات والتوصية والعرض على اللجنة التنفيذية.
الحسون: تقارير ربع سنوية
عن عمل المحفظة لـ«الهيئة»
قال الحسون ان من ضمن ضوابط المحفظة تزويد الهيئة بتقارير دورية ربع سنوية غير مدققة وسنوية مدققة عن الأداء، ومن ضمن الضوابط أن تكون اجراءات التخارج من المحفظة واضحة وميسرة وأصولها مسجلة باسم دولة الكويت ممثلة في الهيئة العامة للاستثمار أو اي جهة أخرى تحددها الهيئة.
واستعرض الحسون بعض شروط المحفظة ومنها أن يكون مديرها شركة عقارية أو مالية مدرجة في البورصة الكويتية وخاضعة لرقابة الجهات الرسمية المعنية وتتمتع بسمعة جيدة وكفاءة عالية وان يسمح نشاط مدير المحفظة ونظامه الأساسي بادارة أملاك الغير.
تحويل الأموال حسب الشراء
قال العجيل ان عملية سداد رأسمال المحفظة لـ «بيتك» ستكون على حسب عمليات الشراء ومن المفترض أن يتم تحويل قيمته إلى حساب المحفظة حتى يتم تحويل الاموال إلى البائع وهي صفقة بصفقة.
وأكد العجيل ان اللجنة ستناقش امكانية توزيع وتحويل الحسابات إذا رأت ضرورة لذلك إلى بعض البنوك، مشيرا في الوقت نفسه إلى انه وبعد صدور قرار تعيين ممثلي الهيئة في اللجنة ستباشر عملها والذي قد يصل إلى اسبوع.
وبين العجيل ان تفعيل دور المحفظة سيخلق حتما ثقة واستقرارا في السوق العقاري المحلي، كما أنها أسست للاستثمار وليس لمنافسة القطاع الخاص وستكون هناك لجنة تنفيذية للاشراف عليها.
وأضاف العجيل « يتولى رئاسة المحفظة أحد ممثلي هيئة الاستثمار كما يتولى منصب نائب الرئيس أحد ممثلي هيئة الاستثمار ويشترط لصحة انعقادها حضور أربعة أعضاء».
