9 مدن تواجه فقاعة...ارتفعت أسعار عقاراتها 3 مرات
تقترب طفرة الإسكان العالمية من نهايتها، بعدما تسارع نمو أسعار المنازل في 25 مدينة رئيسية حول العالم إلى 10 في المئة في المتوسط خلال الفترة من منتصف عام 2021 إلى منتصف 2022، وهو أعلى معدل نمو سنوي منذ عام 2007، وفقاً لتحليل من بنك الاستثمار السويسري، «يو بي إس».
ويشير مؤشر «UBS Global Real Estate Bubble Index 2022»، وهو دراسة سنوية يجريها مكتب الاستثمار الرئيسي في «UBS Global Wealth Management»، إلى أن الاختلالات في أسواق الإسكان العالمية مرتفعة للغاية وأن الأسعار غير متزامنة مع ارتفاع أسعار الفائدة.
وجاءت تورنتو وفرانكفورت في الصدارة لمؤشر هذا العام، حيث أظهر السوقان خصائص فقاعة أسعار واضحة، كما تزداد المخاطر أيضاً في زيورخ وميونيخ وهونغ كونغ وفانكوفر وأمستردام وتل أبيب وطوكيو، إذ تضاعفت أسعار العقارات بها 3 مرات.
وفي الولايات المتحدة، تقع جميع المدن الخمس التي تم تحليلها في منطقة التصنيف «مُبالغ فيها» مع اختلال التوازن في ميامي ولوس أنجليس أكثر من سان فرانسيسكو وبوسطن ونيويورك، كما لاتزال أسواق الإسكان في ستوكهولم وباريس وسيدني مبالغ فيها على الرغم من بعض اتجاهات تشير إلى هدوء السوق.
وعلى الرغم من عام مزدهر، إلا أن سوق الإسكان في دبي في منطقة القيمة العادلة.
وشهدت 25 مدينة عالمية باستثناء 3 فقط - باريس وهونغ كونغ وستوكهولم – ارتفاعاً في أسعار المساكن، كما كان تسارع نمو الرهون العقارية غير المسددة واضحاً في جميع المدن تقريباً، وللعام الثاني على التوالي، نمت ديون الأسر بشكل أسرع من المتوسط طويل الأجل.
ووفقاً للتقرير، فإنه نتيجة لأسعار الفائدة المنخفضة طيلة العقد الماضي، انحرفت أسعار المساكن باستمرار عن الدخل والإيجارات.
وشهدت المدن الواقعة في منطقة مخاطر الفقاعات اليوم ارتفاعات في الأسعار بمتوسط 60 في المئة من حيث معدلات التضخم المعدلة خلال هذه الفترة، بينما زادت الدخول الحقيقية والإيجارات بنحو 12 في المئة فقط.
كما تضاعفت معدلات الرهن العقاري تقريباً في المتوسط في جميع المدن التي تم تحليلها منذ أدنى نقطة لها في منتصف 2021.
وإلى جانب ارتفاع أسعار العقارات بشكل ملحوظ، فإن مساحة المعيشة التي يُمكن تحمل تكاليفها من الناحية المالية لعامل خدمة من ذوي المهارات العالية هي في المتوسط أقل بمقدار الثلث مما كانت عليه قبل «كورونا» مباشرة.
جنيف وزيورخ
وارتفعت أسعار المساكن في زيوريخ بنحو 20 في المئة منذ بداية الوباء، فيما وصلت نسبة السعر إلى الإيجار مستويات مرتفعة لا تتماشى مع أسعار الفائدة في جارتها السويسرية جنيف، ودخلت المدينة في مرحلة «مبالغ فيها» وفقاً لتصنيف «يو بي إس».
فرانكفورت وميونيخ
وبرزت مدينتا فرانكفورت وميونيخ في صدارة الترتيب كأكثر المدن داخل منطقة اليورو المعرضة لمخاطر فقاعة الإسكان، إذ شهدتا ارتفاعاً في أسعار العقارات أكثر من الضعف بالقيمة الاسمية على مدار العقد الماضي، رغم أن النمو الحالي قد تباطأ إلى نحو 5 في المئة بين منتصف 2021 ومنتصف 2022 من مستوياته السابقة التي تجاوز 10 في المئة.
وشهد سوق الإسكان في أمستردام أقوى نمو في الأسعار بين أسواق منطقة اليورو بنسبة 17 في المئة بالقيمة الاسمية، وتصنف المدينة الآن في منطقة خطر الفقاعة.
طوكيو وهونغ كونغ
وارتفعت أسعار المساكن في طوكيو بشكل شبه مستمر لأكثر من عقدين من الزمن مدعومة بظروف التمويل الجذابة والنمو السكاني.
وصلت الاختلالات إلى عتبة مخاطر الفقاعة حيث استمرت القدرة على تحمل التكاليف في التدهور.
وسجل سوق الإسكان في هونغ كونغ تصحيحاً اسمياً للأسعار بنسبة 4 في المئة تقريباً بين منتصف 2021 ومنتصف 2022.
فانكوفر وتورنتو
زادت مستويات أسعار المنازل الحقيقية في فانكوفر وتورنتو بأكثر من 3 أضعاف في آخر 25 عاماً، فيما كان المؤشر يومض إشارات تحذير في العامين الماضيين.
وكان أحدث ارتفاع في الأسعار بنسبة 35 في المئة أخرى خلال الوباء.
