pdf
رئيس التحرير وليد جاسم الجاسم

رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي السابق في «الأبراج المتحدة» غادر «كيبكو» بعد 24 عاماً من الإنجازات

أحمد السميط: بيئة العمل في الكويت جاذبة قانونياً... وطاردة خدماتياً


- أفخرُ بتحمّلي مسؤولية بناء برج «كيبكو» من الصفر حتى أصبح أيقونة شامخة في قلب العاصمة
- ساهمتُ بتدبير تمويل ضخم للمشروع في خضم أزمة 2008 وتجنّبت هدر 18 مليون دينار
- بعد تحقيقي أهدافي في «كيبكو» قيادياً وإدارياً وفنياً... أبحثُ عن تجربة أعمق وأكبر
- يجب إقرار قانون تملك الأجنبي في أسرع وقت
- المشروعات الصغيرة في الكويت... «تغميس برّا الصحن»
- حل أزمة السكن بتحرير الأراضي وإشراك القطاع الخاص وتسريع إطلاق مدن جديدة
- ما تنفقه الحكومة على بدل الإيجار يكفي لبناء مدن سكنية عدة على أرقى مستوى
- رفع الفائدة يوجّه جزءاً من سيولة العقار للودائع
- إنشاء هيئة للعقار يسهم بتنظيم السوق وإنهاء معاناة متعامليه
- جُزر الدول المجاورة باتت منتزهات عالمية فيما لا تزال مهملة بالكويت
- مشاكل البنية التحتية و«الفيز» وتدني الخدمات والبيروقراطية تنفّر المستثمرين
- إدراج الشركات العائلية بالبورصة يحافظ عليها

بثقة كبيرة ونبرة يملؤها الشغف وحب العمل، لا يُخفي رئيس مجلس الإدارة الرئيس التنفيذي السابق لشركة الأبراج المتحدة القابضة، أحمد السميط، فخره بتحمله بالكامل مسؤولية مشروع برج «كيبكو» من الصفر إلى أن أصبح أيقونة شامخة في قلب العاصمة، مستذكراً قدرته والفريق المساعد على تدبير التمويل اللازمة لذلك المشروع الضخم في خضم الأزمة المالية عام 2008، وتمكنه بفضل خبرته العملية الطويلة من تجنب هدر نحو 18 مليون دينار من خلال التفاوض الناجح مع مقاولي المشروع.

السميط الذي ترك العمل في القطاع الحكومي وتابع طموحه الكبير في «الخاص» متقلداً مناصب رفيعة عدة في شركات متعددة، كان آخرها «الأبراج المتحدة» التابعة لـ «العقارات المتحدة» ذراع «كيبكو»، قرّر بعد 24 عاماً من الإنجاز مغادرة المجموعة بعد أن حقق كل أهدافه الذي سعى لها، سواء الإدارية أو الفنية، ليبحث عن تجربة جديدة أعمق وأكبر تناسب حجم قدراته وخبراته الواسعة.

وأكد السميط في مقابلة مع «الراي» أن حلّ الأزمة الإسكانية يتمثل بإطلاق سراح المزيد من الأراضي التي تتحكم الحكومة في 95 في المئة من مساحتها، وإشراك القطاع الخاص في تطويرها، مع وجود رقابة وضوابط ومتابعة ومحاسبة، وضمان عائد مناسب ومُرضٍ للمستثمرين، منوهاً إلى ضرورة تسريع إطلاق المدن السكنية من أجل تقليل عدد طلبات الإسكان إلى رقم مقبول، إن لم يكن صفراً.

وتوقع أن يعاني قطاع العقار التجاري مستقبلاً، بعد أن غيرت أزمة كورونا كثيراً من طباع التسوّق، مؤكداً أن «السكني» بلغ أوجه أثناء الجائحة وارتفعت أسعاره إلى مستويات غير مبرّرة، بفضل السيولة النقدية الكبيرة الموجودة في السوق.

وذكر السميط أن إنشاء هيئة للعقار يمثل نقلة نوعية بالنسبة للقطاع، تسهم في تنظيم السوق وإنهاء معاناة ومشكلات المتعاملين، مؤكداً في الوقت نفسه أن بيئة الكويت جاذبة من ناحية القوانين وطاردة من ناحية الخدمات.

وفي ما يلي نص المقابلة:

• بداية، حدّثنا عن مؤهلاتك العلمية، من أين تخرّجت وما هو تخصصك؟

- تخرّجت في كلية التجارة والعلوم الإدارية في جامعة الكويت 1987، تخصص إدارة صناعية بتقدير جيد جداً، وفي ذلك الوقت لم يكن يوجد تخصص مساند لتخصص إدارة الأعمال، لذلك سجلت مواد في تخصص المحاسبة، وعليه كنت ملماً بكلا التخصصين عند التخرج.

كما التحقت بجامعة هارفرد في بوسطن بـ3 برامج أهمها برنامج المدير العام «The General Manager Program»، حيث امتد البرنامج الواحد إلى أكثر من شهرين عشت فيهما كطالب داخل الجامعة. لقد كانت تجربة مميزة ومثرية خلال العام 2004، خصوصاً أن مناصب من يُقبل في هذا البرنامج لا بد أن تكون قيادية، وعليه كان الاحتكاك اليومي بتلك الخبرات المختلفة مثرياً جداً.

• كيف بدأت مسيرتك العملية؟

- كنت أعمل خلال الجامعة مسؤول مبيعات في وزارة المواصلات، جامعاً بين الدراسة والعمل قبل إقرار قانون منع ذلك، وبعد تخرجي التحقت بشركة البترول الوطنية كمحاسب في مصفاة الشعيبة.

• وما أهم المناصب التي تقلّدتها خلال مسيرتك؟

- تدرّجت في المناصب بمصفاة الشعيبة إلى أن أصبحت محاسباً للحسابات العامة، ومن ثم محاسباً أول على الموازنة والتكاليف، وفي 1998 قرّرت الانتقال للعمل في القطاع الخاص بعد توافر فرصة في شركة المشاريع القابضة (كيبكو) مساعداً لمدير المالية والمحاسبة قبل الانتقال عام 2000 إلى شركة كامكو مديراً للمالية والمحاسبة، ومن ثم مساعداً للمدير العام للمالية والعمليات، وبالوقت نفسه تقلّدت مهام رئاسة لجنة الالتزام.

وفي 2007 تم ترشيحي للعمل رئيساً لمجلس إدارة ورئيساً تنفيذياً لشركة أبراج المتحدة القابضة، التي كان رأسمالها 45 مليون دينار، وتولّيت مسؤولية مشروع بناء وإدارة برج «كيبكو» بتكلفة 100 مليون.

وتمتلك «الأبراج المتحدة» أصولاً أخرى إضافة إلى برج «كيبكو» متمثلة في برجي الشهيد والمدينة و«مارينا بلازا» ومبنى مواقف السيارات بنظام الـ«بي أو تي»، حيث كانت جميع تلك الأصول تخضع لإشرافي المباشر طوال فترة إدارتي التي قاربت 15 عاماً، وبلغت نسبة الإشغال في جميع أصول الشركة 100 في المئة في معظم فترات تقلّدي للمنصب.

وفي 2011، انتخبت عضواً في مجلس إدارة بنك برقان 3 سنوات، كما تقلّدت منصب نائب رئيس مجلس الإدارة للشركة المتحدة للإنتاج الزراعي والحيواني 20 عاماً، ونائب رئيس مجلس الإدارة لشركة كوفوما الرائدة في صناعة الأخشاب والأثاث للمدة نفسها، ومديراً عاماً لشركة الجهراء الزراعية.

وتم تعييني للعمل عضواً في لجنة الاستثمار الأجنبي التابعة لوزارة التجارة آنذاك، قبل أن تتحول إلى هيئة، كما أنني شغلت منصب عضو مجلس إدارة في شركة الفنادق الكويتية، وكذلك نائب رئيس مجلس الإدارة في شركة العبدلي بوليفارد في الأردن التابعة لـ«العقارات المتحدة».

• ما الذي دفعك للانتقال من «البترول الوطنية» إلى القطاع الخاص؟

- في 1998 كان الوضع في القطاع الخاص غير جاذب إطلاقاً والقطاع الحكومي مقصداً مغرياً، ولاسيما قطاع البترول، وكنت شغوفاً بالبحث عن تحديات جديدة، لذا لم أتردد لحظة في اقتناص الفرصة، وقبول العرض الذي قُدّم لي من «كيبكو».

وبعد أن أمضيت 24 عاماً جميلة ورائعة في المجموعة، قرّرت في صيف 2022 المغادرة بعد أن حققت كل أهدافي التي سعيت لها، سواء القيادية أو الإدارية أو الفنية.

• بدأ مشروع بناء برج «كيبكو» مع أزمة 2008 فكيف تم تأمين التمويل آنذاك؟المشروع بدأ في ظل أزمة مالية عالمية طاحنة جراء مشكلة الرهن العقاري في أميركا.

ونجحنا في تأمين التمويل من خارج المجموعة، إذ تمكنّا من إقناع بيت التمويل الكويتي (بيتك) بما نملك من أصول ذات تدفق نقدي ممتاز ومستقر لمنحنا قرض التمويل اللازم، حيث وافق بعد دراسة وافية لملف الشركة.

وانتهينا من المشروع في الفترة المقدّرة محققين نسبة إشغال وصلت 80 في المئة بأقل من سنتين بعد افتتاح البرج 2012، مع الالتزام التام بالموازنة المقدّرة، وكان لحسن إدارة المشروع الفضل بتجنب هدر نحو 18 مليون دينار من خلال التفاوض الناجح مع جميع مقاولي المشروع.

وتحوّل برج «كيبكو» في النهاية إلى أيقونة في وسط العاصمة يضمّ 60 طابقاً تشمل 38 طابقا تجاريا و11 دوراً سكنياً.

ونفخر بأن عملاء الأبراج الثلاثة من أرقى وأقوى الشركات في الكويت.

• كيف ترى وضع القطاع العقاري محلياً؟

- إذا قارنّا تداولات القطاع العقاري في النصف الأول 2022 مع الفترة المقابلة 2021، سنرى أن الطلب على القطاع السكني انخفض نحو 50 في المئة، بينما ارتفع الطلب على القطاع الاستثماري 19 في المئة و«التجاري» بنحو 190 في المئة بعد التعافي من جائحة كورونا، وهنا أنوّه إلى أن قطاع العقار التجاري سيعاني مستقبلاً، حيث إن الجائحة غيّرت كثيراً من طباع التسوّق مع اتجاه نسبة كبيرة من المستهلكين إلى «الأونلاين»، وعليه أعتقد أن المتاجر الكبيرة والمجمعات التجارية ستعاني من انخفاض الطلب.

أما بالنسبة للقطاع السكني فوصل إلى أوجه أثناء «كورونا» وارتفعت أسعاره إلى مستويات غير مبرّرة، مع وجود سيولة نقدية وفيرة وأشخاص لديهم ملاءة مالية كبيرة في الكويت، فيما تنوّع الطلب بين الشراء بهدف السكن في مناطق نموذجية تتمتّع بخدمات مميزة، والمضاربة والاستفادة من القفزات المجنونة للأسعار.

• ما وصفتك لحل الأزمة الإسكانية؟

- لا أعلم لماذا سمّيت أزمة إسكانية في بلد غني جداً وأرض مسطحة بشكل كامل لا تتضمن وعورة ولا تضاريس معقدة، بمعنى أنه كان بالإمكان بناء مدن إسكانية على أرقى مستوى وأفضل جودة وبأقل تكلفة، لكن ذلك لم يحصل.

ولا أريد الخوض بالأسباب التي أصبح القاصي والداني ملماً بها، لكن أنا كنت من أشد المعارضين لسن قانوني 8 و9 الخاصين بالرهن العقاري وضرائب الأراضي غير المستغلة، إذ إن ذلك لم يحل المشكلة الإسكانية بل زادها تعقيداً وارتفعت الطلبات الإسكانية خلال فترة وجيزة بعد إقرار القانونين بـ2009 على ما أعتقد من 50 ألفاً إلى أكثر من 100 ألف، ولم يتم كسر الاحتكار أو كبح جماح أسعار الأراضي.

على الجانب الآخر، ينبغي على الحكومة إطلاق سراح المزيد الأراضي التي تتحكم في 95 في المئة من مساحتها، وإشراك القطاع الخاص في تطويرها مع وجود رقابة وضوابط ومتابعة ومحاسبة، وضمان عائد مناسب ومرض للمستثمرين.

يجب توفير مزيد من المدن الإسكانية بسرعة وتقليل عدد الطلبات إلى رقم مقبول إن لم يكن صفراً، بما يؤدي حتماً إلى انخفاض أسعار الأراضي والفلل الخاصة بشكل كبير، علماً بأن ما تنفقه الحكومة على بدل الايجار يكفي لبناء مدن إسكانية عدة على أرقى مستوى.

• كيف سيؤثر رفع الفائدة المتصاعد على القطاع العقاري؟

- إذا ارتفعت الفائدة زادت كلفة التمويل وتحوّلت المباني المرهونة إلى عبء على أصحابها، وسيبدأ المستثمرون مع الزيادات المتكررة لأسعار الخصم بالتفكير ألف مرة قبل دخول أحد القطاعات العقارية.

هناك 350 مليون دينار خرجت من القطاع السكني في النصف الأول من 2022 وذهبت إلى ملاذات آمنة، ورفع الفائدة سيوجّه جزءاً من سيولة العقار إلى الودائع. إن الفجوة بين كلفة المال والعائد على العقار ضيقة جداً وغير مغرية للمستثمرين للمخاطرة، كما أن ارتفاع العائد على الودائع يغري المستثمرين للتوجه إلى هذا الوعاء الادخاري المضمون والآمن بعيداً عن التحديات التي تحملها عملية شراء العقار وتشغيله، ما يعني أن كل رفع لسعر الفائدة سيؤدي حتماً لسحب سيولة من سوق العقار وتحوّلها لودائع آمنة في البنوك، لكن يجب أن أنوه إلى أن الآثار المترتبة على رفع سعر الفائدة لن تظهر بالمنظور القريب، إذ يحتاج الأمر عاماً أو عامين لتصبح جلية.

• لدى جميع دول الخليج هيئات عقارية منظمة للسوق، فهل ترى ضرورة لإنشاء هيئة بالكويت؟

- نعم، أنا أويد الفكرة تماماً لأن إنشاء هيئة للعقار يمثل نقلة نوعية بالنسبة للقطاع، إذ تسهم في تنظيم السوق وإنهاء معاناة ومشكلات المتعاملين، وإبعاد الدخلاء على كل المهن المتعلقة بالقطاع العقاري، لاسيما الوساطة والتقييم، إلى جانب إنهاء البيروقراطية وبطء إنجاز المعاملات، والقضاء على عمليات النصب ومحاسبة المتسببين بها.

• وماذا عن السياحة والمشاريع الترفيهية؟

- على الدولة أن تتبنى المشاريع الترفيهية لأن الترفيه عن الأطفال وكذلك الكبار بات أمراً مكلفاً للأسر الكويتية والمقيمين في الوقت الحالي، فلا متنفس لهم سوى المجمعات التجارية.

إن تبنّي مشاريع مثل المدينة الترفيهية وحديقة الشعب سيعمل على إحداث نقلة نوعية بهذا القطاع وإعطائه دفعة نحو الأمام، لكننا نلاحظ أن الجزر في الدول المجاورة للكويت باتت منتزهات عالمية، في حين أن جزيرة فيلكا وجزر كويتية عدة لا تزال مهملة، فلِمَ لا يتم تحويلها إلى منتزهات عالمية على أعلى طراز مع تسهيل إجراءات دخول السياح إلى الدولة ليكون ذلك رافداً لميزانية الدولة ومتنفساً ذا تكلفة معقولة لمواطنيها والقاطنين على أرضها؟

• هل ترى أن الكويت جاذبة للاستثمارات؟ وماذا ينقصها؟

- بيئة الكويت جاذبة قانونياً لكنها طاردة من ناحية الخدمات. وعندما كنت عضواً بلجنة الاستثمار الأجنبي، أتذكر أنني جلستُ مع مستثمرين أجانب، وكنت أسمع منهم جميعاً أن الكويت من أفضل الدول للاستثمار لأنها دولة قوانين تحمي حقوق المستثمرين مهما كانت أهمية ونفوذ الطرف الآخر، إلا أن ما يثنيهم عن الإقبال وجود مشاكل في خدمات البنية التحتية وإصدار سمات الدخول «الفيز» وتدني مستوى الخدمات وبيروقراطية وتعقيدات إصدار التراخيص، إضافة إلى معابر ومطارات متأخرة لا تضاهي ما لدى الدول المجاورة، وكما يقال رأس المال جبان. وأرى أنه يجب إقرار قانون تملك الأجنبي في أسرع وقت.

• كيف يمكن أن تستفيد الكويت من تجارب الدول الرائدة في مجال الاستدامة؟

- إذا نظرنا إلى تجارب هونغ كونغ وسنغافورة وماليزيا وتركيا، نرى أنها ركّزت على التعليم في المرحلة الأولى، حيث أصبح التعليم الحكومي أعلى مستوى من التعليم الخاص، على أن يقابل ذلك خطة إصلاحية حكومية على المدى الطويل.

غالبية الدول ذات الاستدامة ربطت التعليم بالنشاط الذي يمثّل العمود الفقري لاقتصاداتها بما يصب بشكل رئيسي بالناتج القومي لتلك الدول، وكيّفت مناهجها لتصب وتثري ذلك الهدف، في حين أنه عند قياس ذلك بالكويت نجد أن العمود الفقري لديها هو النفط، وعليه كان من الواجب على الدولة أن تطوّر مناهج التعليم لتركز على دراسة النفط ومشتقاته الصناعية.

إن من شأن نظام تعليم بهذا الشكل أن يُنتج مخرجات ممتازة من الشباب الكويتي، ليقوم صندوق المشاريع الصغيرة والمتوسطة بدوره بتمويل مبادراتهم وأفكارهم لتأسيس شركات ومصانع مرتبطة بصناعة مشتقات النفط، تبدأ صغيرة ثم تكبر لتسهم بشكل فعال في الناتج القومي وأيضاً في استيعاب مخرجات التعليم من الكويتيين، كما سيخفض ذلك بشكل كبير الضغط على ميزانية الدولة ويدعم مشاركة القطاع الخاص في كل المجالات، لكن واقع الحال في الكويت حالياً يُظهر أن جلّ المبادرات الصغيرة والمتوسطة تصبّ في فتح مطاعم ومقاه وأمور بعيدة كل البعد عن المشاركة الفعالة بناتج الدولة القومي وتحقيق الاستدامة، فالطريقة التي تعمل فيها المشاريع الصغيرة والمتوسطة الآن هي كما يقول المثل «تغميس برّا الصحن»، أي أنها لا تسهم بناتج الدولة وغير مربوطة بالاقتصاد.

• هل أنت من مؤيدي إدراج الشركات العائلية في البورصة أم معارض؟

- نعم أؤيد إدراج الشركات العائلية، فلقد أظهرت الدراسات التي أجريت على الشركات العائلية أن نسبة كبيرة من الجيل الثالث يبدد الثروة، في حين أن 70 في المئة من تلك الشركات استمرت لأن الجيل الثاني قام بإدراجها وتحويلها إلى مساهمة مقفلة أو عامة وتحوّل الملاك إلى كبار المساهمين. إن إدراج الشركات العائلية يحافظ عليها ويجعلها أكثر شفافية وحوكمة.

5 معوقات تحول دون تطوير قطاع العقار

قال السميط إن أول معوّق لتطوير القطاع العقاري في الكويت يتمثل بتكلفة الأرض إذ تعادل حالياً 70 في المئة من كلفة المشروع، ما قد يجبر المطوّر على التضحية بمواصفات وجودة المشروع للوصول إلى معادلة تضمن له ربحاً وعائداً من استثماره، يقابل ذلك عدم وجود «كود» بناء واضح يلزم المطوّرين بمستوى وجودة مشاريعهم العقارية.

وبين أنه في بلدان مجاورة يوجد هذا الكود ويتم مراجعته وتطويره كل 5 سنوات، ما يُظهر تصميم المدن الحديثة بصورة جميلة، مثل ما هو حاصل في هونغ كونغ ودبي وقطر.

ولفت السميط إلى أن ثاني عائق أمام تطوير القطاع العقاري يتمثل بالدورة المستندية وإصدار الرخص، متسائلاً: هل يُعقل أن يستغرق إصدار وثائق تملك وحدات برج «كيبكو» والشهيد والمدينة 5 سنوات كاملة؟!

وأوضح أن ثالث المعوقات ضعف الخدمات العامة والبنية التحتية، حيث يعاني المطوّرون العقاريون من هذه الأمور بشكل خاص، إضافة إلى غياب بعض القوانين المهمة مثل الرهن العقاري وتملك الأجنبي، وأخيراً غياب المستثمر والمطور الأجنبي، إذ يتم معظم التطوير العقاري من خلال شركات وطنية أو حكومية.

قطاع حكومي متضخم و«خاص» منكمش

أفاد السميط بأن الإدارة الحكومية تفتقر إلى الجودة في تنفيذ مشاريع الدولة المختلفة، في حين أنها تهيمن على معظم المشاريع الرأسمالية «الجامبو».

ولفت إلى أن الدول التي حققت تقدماً واستدامة خلال العقدين الماضيين مثل سنغافورة وهونغ كونغ خفّضت عدد الموظفين في الإدارات الحكومية مع الاحتفاظ بموظفين ذوي كفاءة وجودة عالية رواتبهم تضاهي رواتب القطاع الخاص، ونقلت معظم الخدمات إلى القطاع الخاص مع وجود رقابة فعالة بفريق صغير من الموظفين الحكوميين ذوي المهارات العالية، كما اهتمت بالتعليم الحكومي الذي أصبح أعلى مستوى من التعليم الخاص وبنوعية ورواتب المدرسين باعتبارهم أساس ومنبع كفاءة وجودة الأجيال القادمة.

وأضاف: «اهتمت تلك البلدان كذلك وطوّرت مواردها، إلا أن ما يحدث في الكويت العكس تماماً، في ظل وجود قطاع حكومي متضخم وذي كفاءة وجودة منخفضة، وقطاع خاص منكمش، وأخيراً تعليم يحتاج ثورة حقيقية بتطوير المناهج والاهتمام بالمعلم ونوعيته».

وعبّر السميط عن أمله بتغيّر الأوضاع إلى الأفضل خلال المستقبل القريب، قائلاً: «متفائلون جداً بذلك، نتيجة ما نراه من بوادر الإصلاح والنية الصادقة لتحقيقه، قيادة وشعباً».

نصائح للمبادرين

نصح السميط المبادر بدراسة المشروع باستفاضة قبل الإقدام على تنفيذه، والعمل على تخفيض الدين وزيادة المدخرات قدر المستطاع.

وقال إنه يجب على المبادرين أيضاً معرفة القوانين والتمتع بالمرونة اللازمة، إلى جانب الاطلاع الواسع في مجال العمل.

إذا كان معك مليونا دينار فقسّمهما... ثلاثاً

قال السميط: «إذا كان معك مليونا دينار في ظل الوضع الحالي محلياً وإقليمياً بوجود تضخم على مستوى العالم، وبوادر حرب وتباطؤ في الاقتصادات العالمية، وخوف من حصول كساد يؤدي إلى انهيار مالي، فيجب عليك تقسيمهما إلى 3 أقسام: جزء يتم الاحتفاظ به (كاش) في البنك والمنزل يوزع حسب رغبة المستثمر، وجزء آخر يُستثمر في سندات قصيرة الأجل والمعادن مثل الذهب والفضة، أما الجزء الأخير فيُستثمر في شيء ملموس يدرّ مردوداً ثابتاً مثل العقار».

الأكثر قراءة
يومي
اسبوعي