إضافة إلى إجراءات المحجوز عليها المزمع استصدار حكم بيعها في مزاد
تحرّك مصرفي لتغيير تسييل العقارات: إصدار شهادة الأوصاف تزامناً مع تقييم الرهونات
- الشهادة تستغرق 4 أشهر أو 6 ما يرفع كلفة التمويل
- ضم الإجراءات يزيد شفافية العقار المرهون أمام المزايد
- البنوك تحضّر لطلب تسهيلات إجرائية من الجهات القضائية المعنية
أفادت مصادر ذات صلة لـ«الراي»، بأن البنوك تحضّر لتقديم طلب إلى الجهات القضائية المعنية، تقترح من خلاله الحصول على تسهيلات إجرائية، خاصة بإصدار شهادة أوصاف العقارات المرهونة لديها، أو المحجوز عليها، والمزمع استصدار حكم مرسى مزاد من دائرة البيوع في شأنها، بعد تعثر أصحابها عن سداد قروضهم.
وبيّنت المصادر أن الدورة الحالية للتعامل قضائياً مع دعاوى تسييل العقارات المرهونة أو المحجوزة، تبدأ برفع الدعوى، وبعد ذلك يتم العرض على إدارة الخبراء لتقييم الأصل، وبعد الموافقة تطلب المحكمة من «البلدية» شهادة أوصاف للعقار محل المزايدة، والتي تعد شرطاً للتسجيل، وهنا تبدأ إشكالية البنوك.
فترة ممائلة
ووفقاً للإجراءت المتبعة، يستغرق متوسط إصدار شهادة الأوصاف من «البلدية» نحو 4 أشهر، في حين قد يطول الإجراء في بعض الحالات إلى 6 أشهر، يتم بدء عدّادها بعد أن يحيل الخبير المثمّن تقريره، الذي قد يستغرق أيضاً فترة مماثلة، ما يشكّل عبئاً زمنياً على البنك الدائن.
وبالطبع، يترتب على هذه الخطوات كلفة مالية إضافية على قيمة المديونية، خصوصاً إذا كانت الجهة التمويلية تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية، حيث يتوقف تسجيلها لأي أرباح على المدين بمجرد انتهاء مدة عقد تمويله، ولو استغرق الخلاف معه سنوات إضافية.
ولفتت المصادر إلى أن البنوك تدرس الطلب من الجهات المعنية بأن يتزامن خط إصدار شهادة أوصاف العقارات المرهونة أو المحجوز عليها، مع إجراءات تقييم هذه العقارات لدى خبراء وزارة العدل، ما يؤدي إلى تقليص الدورة الزمنية الطويلة لذلك، منوهة إلى أن المقترح محل النقاش في هذا الخصوص يتضمن أيضاً بأن تقوم المحكمة بتولي طلب إصدار شهادة الأوصاف مباشرة من «البلدية»، وليس البنك الدائن، مع إلزام «البلدية» بتوقيت محدد لتقديم شهادتها يسبق الجلسة المقررة لذلك.
كتاب المحكمة
وأشارت المصادر، إلى البنوك تسعى لتفادي الإشكالية الإجرائية في هذا الخصوص بأن تقدم شهادة الأوصاف من خلال إدارة كتاب المحكمة إلى «البلدية» منذ تاريخ تحويل الدعوى للخبراء لتقييم العقارات محل البيع، حتى يسير خط التقييم وإصدار الشهادة في توقيت واحد.
وذكرت المصادر أن الإجراءات المطلوبة لتحقق «البلدية» قبل إصدار شهادة الأوصاف للعقار المرهون تستغرق وقتاً طويلاً، ما يزيد من وجاهة مقترح البنوك أكثر بضم الإجراءات وتفعيلها في توقيت واحد.
وقالت المصادر «البنوك لا تطالب بمخالفة القانون، بل تؤكد على أهمية تطبيقه، واتباع كل الإجراءات التي تضمن سلامة البيانات المقدمة في شهادة الأوصاف، لكنها تسعى إلى اختصار الدورة الزمنية الطويلة لهذا الإجراء من خلال ضم انطلاق إجراء تسييل العقارات قضائياً، بأن تعمل في وقت واحد، وبذلك يمكن ضمان صدور التقارير النهائية معاً».
تسريع الإصدار
وذكرت أن هناك اعتباراً آخر يزيد وجاهة طلب البنوك بتسريع إصدار شهادة أوصاف العقارات المرهونة، وهو أن البيانات المقدمة في الشهادة بشكل أسرع تقود لوضع صورة أوضح عن العقار المسيّل أمام المزايدين، ومن ثم تقديره وفقاً لقيمته الحقيقية، وليس بناءً على تكهنات، سواء إيجابية أو سلبية، مؤكدة أن توافر مثل هذه البيانات في وقت مبكر يساعد متخذ القرار على بناء رأيه، وما إذا كان سيشارك أصلاً في المزايدة على العقار المقدم أم لا.
وإلى ذلك، نوهت المصادر إلى أن البنوك تدرس حالياً الصيغة التي يجب تقديمها في هذا الخصوص من الناحية القانونية، مؤكدة أن التسريع بشهادة أوصاف العقارات المرهونة سيقدم فائدة مزدوجة، حيث يوفر من ناحية جهد ووقت البنوك الدائنة، ومن ناحية ثانية يزيد من شفافية العقار محل المزايدة أمام المزايدين بوقت كافٍ، ومن ثم تكون الأسعار المقدمة في المزاد واقعية، ولا تخالف حقيقة سعر الأصل الذي يجري تسييله.
المستندات المطلوبة للبيوع
عند صدور حكم نهائي بالبيوع يتم تقديم جملة من المستندات الثبوتية المطلوبة إلى «البلدية» لتحديد العقار الصادر به حكم قضائي، وهي كالآتي:
كتاب من الإدارة القانونية.
كتاب من إدارة التنفيذ بوزارة العدل بطلب تحديد العقار.
أصل الصيغة التنفيذية للحكم القضائي.
الوثيقة الشرعية إن وجدت أو صورة عنها من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق (وزارة العدل).
طلب الرأي التنظيمي للعقار من إدارة التنظيم (ماعدا السكن الخاص).
