تراجعت 3.2 في المئة عن يوليو وارتفعت 8.6 في المئة عنها قبل 12 شهراً
تقرير «الوطني» العقاري الشهري / مبيعات العقار في أغسطس: استمرار التعافي التدريجي
أشار بنك الكويت الوطني في موجزه الاقتصادي الأخير إلى أن نشاط السوق العقاري تراجع خلال شهر أغسطس، لكن ما زالت هناك بوادر انتعاش تدريجي في المبيعات من مستوياتها المتدنية التي شهدها العام الماضي.
فبحسب الإحصائية الشهرية للعقود المسجلة الصادرة عن إدارة التسجيل العقاري والتوثيق في وزارة العدل والتي لا تشمل البيع بالوكالات، بلغ إجمالي عدد الصفقات في قطاعات «السكني» و«الاستثماري» (شقق) و«التجاري» خلال شهر أغسطس 374 صفقة، بانخفاض قدره 9.9 في المئة مقارنة مع شهر يوليو الأسبق. وفي الواقع، ارتفعت مبيعات العقار بنحو 12.7 في المئة عن مستواها قبل عام، مسجلة بذلك أول ارتفاع لها منذ ثمانية عشر شهراً، والذي يعزى بشكل أساسي إلى ضعف حركة المبيعات التي كان قد شهدها شهر أغسطس من العام الماضي.
أما من حيث القيمة، فرأى «الوطني» أن الصورة تبدو متشابهة، حيث تراجع إجمالي قيمة المبيعات في أغسطس بواقع 3.2 في المئة عن مستواها في يوليو، لكنها ارتفعت على أساس سنوي بواقع 8.6 في المئة بعد تراجعها بنسبة 37.9 في المئة في الشهر الأسبق. وكان لتحسن أداء الاقتصاد وسهولة شروط التمويل أثر إيجابي مما عزز الثقة في القطاع العقاري، ناهيك عن الأثر الايجابي الناجم عن الحكم القضائي الذي سمح للمؤسسات المالية الإسلامية بالتداول في العقار السكني والذي بدوره يتوقع أن يساهم مستقبلاً في دعم القطاع العقاري ورفع نشاطه من المستويات المنخفضة التي سجلها. ونحن نتطلع إلى تحسن إضافي في نشاط السوق خلال عام 2010.
العقار السكني
وأشار «الوطني» إلى أن مبيعات العقار السكني، التي تستحوذ على نحو 75 في المئة من جملة تداولات سوق العقار، واصلت تسجيل مكاسب إضافية خلال النصف الأول من عام 2009. ومع أن عدد المبيعات انخفض بواقع 8.8 في المئة عن الشهر الأسبق إلى 280 صفقة شهرياً، إلا أن مبيعات الأشهر الثلاثة المنتهية في أغسطس قد ارتفعت بنسبة 18 في المئة عن الأشهر الثلاثة السابقة. ومن ناحية ثانية، لحظ الوطني أن متوسط قيمة الصفقة الواحدة قد سجل أعلى مستوى له منذ نهاية 2008 ليبلغ 198 ألف دينار. وعلى الرغم من أن هذا المتوسط قد يكون عرضة لتغيرات ملحوظة لأنه لا يأخذ بعين الاعتبار طبيعة وحجم العقار، إلا أن ارتفاع الأسعار وتداول العقارات الكبيرة قد يكون مؤشراً على عودة الثقة والنشاط للسوق.
العقار الاستثماري
ولفت «الوطني» إلى أن عدد صفقات البيع في القطاع الاستثماري (الشقق) تراجع خلال شهر أغسطس بنسبة 7.2 في المئة ليبلغ 90 صفقة. وبمقارنته بالقطاع السكني، يلاحظ أن هذا القطاع لا يزال يحتفظ بثباته نسبياً غير متأثر بالتغيرات التشريعية التي حدت من حجم التداول في القطاع السكني. ولكن يبدو أن هنالك تغيرات كبيرة قد طرأت على السعر مقابل حجم الصفقة في هذا القطاع، حيث بلغ معدل قيمة الصفقة لهذا العام 344 ألف دينار تقريباً، أي نصف مستواها لعام 2007. وفي المقابل، فإن متوسط قيمة الصفقة كان قد تراجع في القطاع السكني بواقع 5 في المئة فقط. وهذا التطور يعكس تباطؤ حجم التداول على البلوكات الكبيرة أو التأخير في تنفيذ مشاريع البناء الكبرى. وقد يكون ذلك مؤشراً أيضاً على ضعف الطلب والذي بدوره أثر على مستويات الإيجار وبالتالي على تقييم العقار.
العقار التجاري
وأشار «الوطني» إلى أن العقار التجاري سجل 4 صفقات في أغسطس مقارنة مع 11 صفقة في الشهر السابق. وعلى الرغم من محدودية عدد هذه الصفقات، فإنه من الصعب فصل أثر العوامل الاستثنائية من المسار الاعتيادي لهذا القطاع في المدى القصير. وبشكل عام، انخفض معدل التداول في العقار التجاري خلال العام الحالي إلى 7 صفقات شهرياً مقارنة مع 11 صفقة لعام 2008.
ومع أن تراجع عدد الصفقات قد يبدو تطوراً غير مرغوب به لهذا القطاع، إلا أنه قد يوحي في الوقت ذاته إلى تراجع عدد المبيعات الاضطرارية أو تسييل الأصول التي لجأت إليه بعض الشركات للحصول على التمويل أو السيولة النقدية. كما يلاحظ أن شهر أغسطس قد شهد ارتفاعاً في متوسط أسعار العقار التجاري، حيث ارتفع هذا المتوسط إلى 1.34 مليون دينار مقابل 473 ألف دينار لشهر يوليو و907 آلاف دينار لشهر يونيو.
قروض بنك التسليف والإدخار
أما بالنسبة للقروض المقررة من بنك التسليف والادخار، فلحظ «الوطني» أن عددها تراجع خلال شهر أغسطس إلى 350 قرضاً، منخفضاً بواقع 7.9 في المئة عن الشهر الأسبق. وبلغ متوسط القروض المقررة خلال فترة الأشهر الأربعة الماضية 358 قرضاً، منهياً بذلك الارتفاع الشديد الذي شهدته في العام السابق، حيث بلغت معدلات القروض المقررة خلال الفترة من مايو 2008 إلى ابريل من عام 2009 نحو 458 قرضاً. ويشار إلى أن عدد قروض بنك التسليف والادخار- والتي غالباً تستخدم لبناء وترميم المنازل السكنية- يرتبط بعدد القسائم الموزعة على المواطنين من قبل الحكومة. وكانت الفترة السابقة قد شهدت نشاطاً كثيفاً بسبب الزيادة في توزيع القسائم السكنية في المناطق الجديدة مثل مدينتي جابر الأحمد وسعد العبدالله.
ارتفاع قروض شراء المنازل القائمة
أشار «الوطني» إلى أن عدد القروض المقررة لشراء المنازل القائمة خلال شهر أغسطس قد وصل إلى 96 قرضا متجاوزاً، للشهر الثاني على التوالي، عدد قروض البناء الجديد والبالغ 87 قرضاً. ويعود ذلك في جانب منه إلى تباطؤ برنامج التوزيعات أخيراً، مما خفف الطلب على قروض البناء الجديد. ولكن الارتفاع في قروض شراء المنازل القائمة قد تخطى مستوياته المنخفضة التي كانت قد وصلت إلى 40 قرضاً خلال شهر فبراير ولمتوسطها لعام 2008 البالغ 89 قرضاً، الأمر الذي يعزز الأمل بعودة الثقة إلى السوق العقاري.
فبحسب الإحصائية الشهرية للعقود المسجلة الصادرة عن إدارة التسجيل العقاري والتوثيق في وزارة العدل والتي لا تشمل البيع بالوكالات، بلغ إجمالي عدد الصفقات في قطاعات «السكني» و«الاستثماري» (شقق) و«التجاري» خلال شهر أغسطس 374 صفقة، بانخفاض قدره 9.9 في المئة مقارنة مع شهر يوليو الأسبق. وفي الواقع، ارتفعت مبيعات العقار بنحو 12.7 في المئة عن مستواها قبل عام، مسجلة بذلك أول ارتفاع لها منذ ثمانية عشر شهراً، والذي يعزى بشكل أساسي إلى ضعف حركة المبيعات التي كان قد شهدها شهر أغسطس من العام الماضي.
أما من حيث القيمة، فرأى «الوطني» أن الصورة تبدو متشابهة، حيث تراجع إجمالي قيمة المبيعات في أغسطس بواقع 3.2 في المئة عن مستواها في يوليو، لكنها ارتفعت على أساس سنوي بواقع 8.6 في المئة بعد تراجعها بنسبة 37.9 في المئة في الشهر الأسبق. وكان لتحسن أداء الاقتصاد وسهولة شروط التمويل أثر إيجابي مما عزز الثقة في القطاع العقاري، ناهيك عن الأثر الايجابي الناجم عن الحكم القضائي الذي سمح للمؤسسات المالية الإسلامية بالتداول في العقار السكني والذي بدوره يتوقع أن يساهم مستقبلاً في دعم القطاع العقاري ورفع نشاطه من المستويات المنخفضة التي سجلها. ونحن نتطلع إلى تحسن إضافي في نشاط السوق خلال عام 2010.
العقار السكني
وأشار «الوطني» إلى أن مبيعات العقار السكني، التي تستحوذ على نحو 75 في المئة من جملة تداولات سوق العقار، واصلت تسجيل مكاسب إضافية خلال النصف الأول من عام 2009. ومع أن عدد المبيعات انخفض بواقع 8.8 في المئة عن الشهر الأسبق إلى 280 صفقة شهرياً، إلا أن مبيعات الأشهر الثلاثة المنتهية في أغسطس قد ارتفعت بنسبة 18 في المئة عن الأشهر الثلاثة السابقة. ومن ناحية ثانية، لحظ الوطني أن متوسط قيمة الصفقة الواحدة قد سجل أعلى مستوى له منذ نهاية 2008 ليبلغ 198 ألف دينار. وعلى الرغم من أن هذا المتوسط قد يكون عرضة لتغيرات ملحوظة لأنه لا يأخذ بعين الاعتبار طبيعة وحجم العقار، إلا أن ارتفاع الأسعار وتداول العقارات الكبيرة قد يكون مؤشراً على عودة الثقة والنشاط للسوق.
العقار الاستثماري
ولفت «الوطني» إلى أن عدد صفقات البيع في القطاع الاستثماري (الشقق) تراجع خلال شهر أغسطس بنسبة 7.2 في المئة ليبلغ 90 صفقة. وبمقارنته بالقطاع السكني، يلاحظ أن هذا القطاع لا يزال يحتفظ بثباته نسبياً غير متأثر بالتغيرات التشريعية التي حدت من حجم التداول في القطاع السكني. ولكن يبدو أن هنالك تغيرات كبيرة قد طرأت على السعر مقابل حجم الصفقة في هذا القطاع، حيث بلغ معدل قيمة الصفقة لهذا العام 344 ألف دينار تقريباً، أي نصف مستواها لعام 2007. وفي المقابل، فإن متوسط قيمة الصفقة كان قد تراجع في القطاع السكني بواقع 5 في المئة فقط. وهذا التطور يعكس تباطؤ حجم التداول على البلوكات الكبيرة أو التأخير في تنفيذ مشاريع البناء الكبرى. وقد يكون ذلك مؤشراً أيضاً على ضعف الطلب والذي بدوره أثر على مستويات الإيجار وبالتالي على تقييم العقار.
العقار التجاري
وأشار «الوطني» إلى أن العقار التجاري سجل 4 صفقات في أغسطس مقارنة مع 11 صفقة في الشهر السابق. وعلى الرغم من محدودية عدد هذه الصفقات، فإنه من الصعب فصل أثر العوامل الاستثنائية من المسار الاعتيادي لهذا القطاع في المدى القصير. وبشكل عام، انخفض معدل التداول في العقار التجاري خلال العام الحالي إلى 7 صفقات شهرياً مقارنة مع 11 صفقة لعام 2008.
ومع أن تراجع عدد الصفقات قد يبدو تطوراً غير مرغوب به لهذا القطاع، إلا أنه قد يوحي في الوقت ذاته إلى تراجع عدد المبيعات الاضطرارية أو تسييل الأصول التي لجأت إليه بعض الشركات للحصول على التمويل أو السيولة النقدية. كما يلاحظ أن شهر أغسطس قد شهد ارتفاعاً في متوسط أسعار العقار التجاري، حيث ارتفع هذا المتوسط إلى 1.34 مليون دينار مقابل 473 ألف دينار لشهر يوليو و907 آلاف دينار لشهر يونيو.
قروض بنك التسليف والإدخار
أما بالنسبة للقروض المقررة من بنك التسليف والادخار، فلحظ «الوطني» أن عددها تراجع خلال شهر أغسطس إلى 350 قرضاً، منخفضاً بواقع 7.9 في المئة عن الشهر الأسبق. وبلغ متوسط القروض المقررة خلال فترة الأشهر الأربعة الماضية 358 قرضاً، منهياً بذلك الارتفاع الشديد الذي شهدته في العام السابق، حيث بلغت معدلات القروض المقررة خلال الفترة من مايو 2008 إلى ابريل من عام 2009 نحو 458 قرضاً. ويشار إلى أن عدد قروض بنك التسليف والادخار- والتي غالباً تستخدم لبناء وترميم المنازل السكنية- يرتبط بعدد القسائم الموزعة على المواطنين من قبل الحكومة. وكانت الفترة السابقة قد شهدت نشاطاً كثيفاً بسبب الزيادة في توزيع القسائم السكنية في المناطق الجديدة مثل مدينتي جابر الأحمد وسعد العبدالله.
ارتفاع قروض شراء المنازل القائمة
أشار «الوطني» إلى أن عدد القروض المقررة لشراء المنازل القائمة خلال شهر أغسطس قد وصل إلى 96 قرضا متجاوزاً، للشهر الثاني على التوالي، عدد قروض البناء الجديد والبالغ 87 قرضاً. ويعود ذلك في جانب منه إلى تباطؤ برنامج التوزيعات أخيراً، مما خفف الطلب على قروض البناء الجديد. ولكن الارتفاع في قروض شراء المنازل القائمة قد تخطى مستوياته المنخفضة التي كانت قد وصلت إلى 40 قرضاً خلال شهر فبراير ولمتوسطها لعام 2008 البالغ 89 قرضاً، الأمر الذي يعزز الأمل بعودة الثقة إلى السوق العقاري.
