«المركز» يعلن قرب إطلاق صندوقه الرابع للعقار الأميركي

أعلن المركز المالي الكويتي (المركز)، إحدى المؤسسات المالية الرائدة في منطقة الشرق الأوسط في مجالي الخدمات المالية والتمويلية وإدارة الأصول، أنه بصدد طرح صندوق المركز للعقار الأميركي - 4 - تطوير الوحدات السكنية التأجيرية، وهو صندوق متوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية ويبلغ رأسماله 67.2 مليون دولار أميركي، وسوف يعمل الصندوق على الاستثمار بصورة انتقائية في تطوير عقارات الشقق السكنية في الولايات المتحدة الأميركية.

ويقوم بنك البحرين والكويت بدور مدير مشارك لصندوق المركز للعقار الأميركي - 4 - تطوير الوحدات السكنية التأجيرية في شراكة هي الرابعة من نوعها مع المركز. حيث تجسدت تلك الشراكة في السابق من خلال اطلاق ثلاثة صناديق استثمارية في سوق العقار الأميركي وهي صندوق «المركز» للاستثمار في العقار الصناعي الأميركي- 1، صندوق «المركز»- بنك البحرين والكويت للاستثمار في العقار التجاري الأميركي- 2 والذي تم بيعه أخيراً في صفقة بلغت قيمتها 245 مليون دولار أميركي محققا اجمالي نسبة عائد داخلي بلغت 27 في المئة، وصندوق «المركز»- بنك البحرين والكويت للاستثمار في العقار التجاري الأميركي- 3.

وبهذه المناسبة صرح رئيس قسم الاستشارات الاستثمارية غسان السماك قائلا «نتطلع الى تحقيق المزيد من النجاح على صعيد تعاوننا مع المركز، كما نأمل ان تسفر تلك الشراكة عن نتائج ايجابية لكلا الطرفين».

ومن جانبه، صرح رئيس شركة «مار- جلف مانجمنت» (مار- جلف) سامي شبشب وهي شركة تابعة ومملوكة بالكامل للمركز وتشكل ذراعه في السوق العقاري الأميركي، قائلا «يستهدف هذا الصندوق، وهو الرابع الذي نطلقه في مجال العقار الأميركي، الاستثمار بانتقائية عالية في تطوير عقارات ايجار الشقق السكنية في الولايات المتحدة الأميركية، ونأمل بذلك أن نضيف إنجازاً آخر إلى سجل آدائنا الناجح من خلال تحقيق عوائد مجزية لمستثمرينا».

واضاف شبشب قائلا «لطالما كان اختيار التوقيت المناسب من اهم عوامل نجاح استثماراتنا العقارية في الولايات المتحدة الأميركية، لذا فاننا سنطرح هذا الصندوق لأننا نرى فرصة سانحة لتحقيق عوائد مغرية محدودة المخاطر من خلال تطوير عقارات ايجار الشقق السكنية بالولايات المتحدة الأميركية».

ومن خلال دراسة المعطيات الأساسية للوضع الراهن، يبني الصندوق منهجيته الاستثمارية على الازدهار المرتقب والمؤكد لقطاع العقار المخصص لسكن العائلات المتعددة والمدعوم بالمعدلات المتنامية على الشقق السكنية كونه المستفيد الأكبر من التغيرات الاقتصادية والديموغرافية ومن اهمها:

- الأسعار المرتفعة والمتقلبة للمنازل: لقد شهدت أسعار المنازل ارتفاعا متسارعا على مدى السنوات الست الماضية، ما يجعل شراء المنازل عملية باهظة التكاليف، مما يرفع الطلب ويزيد الاقبال على استئجار الشقق السكنية.

- أزمة سوق الرهن العقاري الثانوي: إن العدد المتزايد لحالات التخلف عن السداد يؤدي إلى تشديد معايير الرهن، ورفع قيمة الدفعات الأولية، وتقلص عدد طلبات الرهن، وانخفاض مبيعات المنازل الأمر الذي يؤدي إلى عزوف المشترين المرتقبين. وفضلا عن ذلك، فإن من المتوقع على نطاق واسع أن تنخفض أسعار المنازل. تعمل هذه العوامل مجتمعة إلى انخفاض معدلات تملك المنازل.

- الأوضاع الديموغرافية المواتية والهجرة: من المتوقع للفئة العمرية من 20 إلى 29 سنة، وغالبيتهم من المستأجرين، أن تتزايد بمقدار 5.5 مليون شخص على مدى السنوات العشر المقبلة مع نضوج العوامل الداعمة للازدهار. ومن المتوقع للهجرة أن تسبب دافعا الى زيادة قاعدة المستأجرين المرتقبين بمقدار 12 مليون نسمة.

- النمو القوي لمعدلات التوظيف: ازداد عدد الوظائف خارج إطار أعمال المزارع بمقدار 8.4 مليون وظيفة منذ شهر مايو 2003، ما انعكس على شكل نمو واضح في عدد المستأجرين المرتقبين.

وتفضي العوامل السابقة مجتمعة إلى ارتفاع الإيجارات وانخفاض معدلات الشواغر، وبالتالي إلى نمو قوي في صافي الدخل التشغيلي لعقارات الشقق السكنية. ففي الولايات المتحدة ازدادت معدلات الإيجارات على مستوى البلاد خلال السنوات الثلاث والنصف الماضية بمعدل سنوي يبلغ 3.1 في المئة، في حين انخفضت معدلات الشواغر بمقدار مئة نقطة أساس. ومن المتوقع لهذه الاتجاهات أن تستمر في المستقبل، حيث من المتوقع ان تنمو معدلات الإيجار بمعدل متوسط سنوي قدره 3.4 في المئة على مدى الخمس سنوات المقبلة، وأن تأخذ معدلات الشواغر منحنى تنازلياّّ (المصدر : ريس إنك).

أما على مستوى أسواق رأس المال، فقد افضى نشاط التملك المكثف من قبل المستثمرين إلى انخفاض مهم في معدلات عائد الرسملة، وتواصل الانخفاض بالرغم من الأزمة في سوق الرهن العقاري الثانوي. وقد انخفضت معدلات العائد على رأس المال بنحو 300 نقطة أساس منذ عام 2001 لتبلغ 6 في المئة في شهر ديسمبر 2007، وهذا ما أدى إلى هامش إيجابي بين قيم العقارات في السوق وتكاليف التطوير، الأمر الذي انعكس على شكل فرص محتملة لتحقيق عوائد مغرية.

وفي اطار سعيه الدؤوب نحو استكشاف هذه الفرص واغتنامها بشكل فعال في هذا المجال، أقام «المركز» شراكة مع «بوسطن كابيتال كوربوريشن»، وهي إحدى الشركات الرائدة المالكة والمديرة لعقارات الوحدات السكنية التأجيرية في الولايات المتحدة الأميركية، وتشمل الاستثمارات الحالية لهذه الشركة أكثر من 158 ألف شقة سكنية مخصصة لسكن العائلات المتعددة بتكلفة تطوير إجمالية تبلغ نحو 11.5 بليون دولار أميركي. وقد نفذت هذه الشركة مشاريع عديدة وتحتفظ بعلاقات قوية مع معظم الشركات المطورة للعقارات السكنية المتعددة العائلات على مستوى البلاد ككل.

ويتوقع «المركز» أن يتم استثمار نسبة 50 في المئة من رأس المال المنتظر للصندوق في مشاريع تطوير الشقق السكنية ذات الجودة العالية، وذلك في مرحلة ما قبل إنجاز تلك المشاريع. وقد استثمر «المركز» سلفا في صفقتين وليدتين تنطويان على إنشاء 344 شقة في سياتل و 240 شقة سكنية في فينيكس، وهي استثمارات تمثل 37 في المئة من رأس المال المنتظر للصندوق. ومن المتوقع للصندوق أن ينجز صفقته الثالثة في ديسمبر 2007، وهي صفقة تنطوي على إنشاء 212 وحدة سكنية في مدينة دنفر.

وإضافة إلى الاستثمارات المذكورة أعلاه، يتوافر لدى المركز سلسلة قوية من الصفقات قيد الدراسة، حيث قام بمراجعة 6 فرص أخرى محتملة للتطوير العقاري، وتشمل إنشاء ما مجموعه 1.987 وحدة سكنية تبلغ قيمة الاستثمار الرأسمالي فيها أكثر من 72 مليون دولار أميركي.