سندات شبه سيادية لحل «الرهن العقاري»

أوصى المستشار العالمي شركة «ماكينزي آند كومباني»، الجهات المعنية في الكويت، بتبنّي تنظيمات تسمح لبنك الائتمان الكويتي إصدار سندات شبه سيادية، وتنظيم نشاط للأوراق المالية المدعومة برهونات عقارية، علاوة على السماح بتسويق منتجاتها، مع تعديل نسب الرافعة المالية، وتطوير الإطار العام للحجز على الرهونات العقارية.
وحصلت «الراي» على الدراسة التي أعدها «ماكينزي» بناءً على طلب بنك الائتمان الكويتي، حول إعادة هيكلة التمويل العقاري والذي تسعى الكويت لإقرار قانون بخصوصه، حيث أوصى المستشار 6 جهات، وهي وزارة المالية - إدارة الدين العام، وبنك الكويت المركزي، وبنك الائتمان الكويتي، واتحاد مصارف الكويت، وهيئة أسواق المال، والهيئة العامة للرعاية السكنية، بتنفيذ 27 مبادرة، تمهيداً لإقرار قانون ينظم عمليات الرهن العقاري.
وحثّ «ماكينزي» وزارة المالية - إدارة الدين العام، على وضع سياسات ومنهجية تدعم وتضمن الفائدة طبقاً لسيناريوهات معدل الفائدة المتغيرة، واتباع الشفافية في خطط إصدار السندات، مع تفعيل قدرات بنك الكويت المركزي التنظيمية ولوائحه، ومراجعة الإطار العام للتمويل الاستهلاكي لجهة الحدود، ونسب الاقتراض.
وحدد المستشار العالمي مهام مشتركة للجهات الـ 6، تتضمن إعداد مواءمة لمسودة القانون، وتطوير الموافقة على التشريعات، مع تفصيل خطة الضمان، ووضع آليات للتنفيذ، وأخيراً إشراك الجهات ذات الصلة، فيما وضع جدولاً زمنياً مقترحاً لإصدار قانون للرهن العقاري، يبدأ بتسليم المشروع إلى البرلمان لأخذ الموافقة، مع نهاية العام الحالي، وإكمال تحول بنك الائتمان نهاية 2020.
وبيَّن «ماكينزي» في دراسته أن المسار الرئيسي لسن قانون ينظم الرهن العقاري عبر البنوك وإكمال تحول «الائتمان»، يتكون من 3 مراحل رئيسية وهي:

المرحلة الأولى:
إعداد القانون وتسليمه إلى البرلمان لأخذ الموافقة، مع نهاية 2018، على أن يتلاءم إعداد المسودة مع الجهات ذات الصلة المشاركة في المشروع، إضافة إلى تصميم مفصل للعمليات الرئيسية للنظام الاقتصادي، وإيجاد آلية مفصلة لخطة الضمان بالنسبة للأفراد المحجوز عليهم.

المرحلة الثانية:
إصدار أول رهن عقاري عبر البنوك طبقاً للمخطط الجديد منتصف ونهاية 2019، على أن يسبق ذلك تطوير قدرات الرهن العقاري لدى البنوك، وتفعيل القدرات التنظيمية واللوائح بالنسبة لـ «المركزي»، علاوة على تطوير إرشادات الاكتتاب بالنسبة لبنك الائتمان، وتجهيز آلية المطورين المعتمدة والتشريع التنفيذي للقانون.

المرحلة الثالثة (نهاية 2020):
وتشمل إكمال تحول بنك الائتمان، وتحديث تنفيذ عمليات هيئة الرعاية السكنية، واختبار عملية الرهن، والصيانة والمراقبة، مع تسريع تسليم الوحدات عبر هيئة الرعاية السكنية وكفاءة عملية الرهن.
وفي هذه المرحلة يتعيَّن على «الائتمان» المبادرة نحو تفصيل معايير الرهون العقارية، بخطة تفصيلية تصل إلى المستثمرين ووكالات التصنيف، وتحويل إجراءات العمل إلى سياسات مع تجميع وتحسين ومواءمة العمليات التفصيلية، لتحويل دعم الفوائد وشراء الرهن العقاري مع البنوك و«المالية».
إلى جانب وضع تفاصيل الهيكل التنظيمي بالتوافق مع التعديلات الجديدة، علاوة على تحديد عدد الموظفين للفرق الإضافية بالنسبة للعمليات والخزانة وإدارة المخاطر، وتوظيف أو تدريب الموظفين للفرق الجديدة.
وأشار «ماكينزي» إلى تطوير نماذج وإطار عمل إدارة المخاطر، وكذلك تطوير نموذج تسعير متطور لسندات البناء أو الشراء، من خلال أنظمة البائعين لرصد ومتابعة شراء الرهن العقاري وعلاقات المستثمرين وأسواق السندات، مع بناء آليات الدفع وقنوات لدعم الفائدة وشراء الرهن العقاري.
وبالنسبة لـ «المركزي» أوصى «ماكينزي» بمراجعة الإطار العام للتمويل الاستهلاكي (الحدود، نسب الاقتراض)، ووضع معايير وخصائص لمنتجات الرهن العقاري، مع تصميم نظام للتقييم الائتماني للبنوك، علاوة على مراجعة المتطلبات الاحترازية للرهن العقاري، ومتطلبات المخصص للقروض السكنية، إلى جانب مراجعة نسبة الاقتراض إلى الإيداع المطلوبة، وبناء الإطار الرقابي اللازم وتطوير الإمكانات اللازمة لتنظيم الرهن العقاري في جميع مراحله.
أما البنوك فدعاها «ماكينزي» إلى تطوير منتجات الرهن العقاري بالتوافق مع قواعد وتوجيهات «المركزي»، مع استقطاب موظفين جدد أكفاء وتطوير قدرات ومهارات الموظفين الحاليين، وتطوير الإطار العام للحجز على الرهونات العقارية، وتطوير قواعد البيانات والنظم الخاصة بالرهن العقاري، إلى جانب تحديث إجراءات وسياسات العمل المتعلقة بالقروض العقارية.
كما أوصى «ماكينزي» الهيئة العامة للرعاية السكنية بالمبادرة بالشفافية حول التخصيص السنوي للأراضي، والوحدات، ومشاركة التوقعات مع الأطراف المشاركة، والتأكد من توافر المنتجات السكنية المختلفة، وتطوير قائمة المقاولين المعتمدين، إلى جانب إنشاء مدن سكنية جذابة، إضافة إلى تنفيذ العمليات المطلوبة لتغير مكان السكن وتقديم السكن البديل.
ولفتت المصادر إلى أن النقاشات المفتوحة بين الجهات المعنية في هذا الخصوص تشمل دراسة العديد من المسائل المتعلقة بالأزمة الإسكانية، والحلول المناسبة لها، ومن ضمنها تقدير كلفة تقديم الدولة للخدمة الإسكانية للمواطنين وكيفية تطويرها، والكلفة المتوقع أن تترتب عليها في حال تدخلت مباشرة لتغطية تمويل طلبات الإسكان، من خلال الخيارات التمويلية البديلة الممكنة، سواء عبر طرحها لسندات وصكوك أو من خلال الاقترض المباشر من السوق أو حتى من خلال السحب من الاحتياطي.
وأكدت البنوك غير مرة أنها تستطيع أن تشارك بقوة في عملية تمويل أصحاب القسائم الإسكانية من خلال إقرار منتج الرهن العقاري بفضل منسوب السيولة المرتفع لديها، في وقت أعلن فيه بنك الائتمان أنه لا يستطيع منفرداً مقابلة العدد المتنامي من طلبات الإسكان المقررة، سواء المعلن عنها أو المخطط لها، والتي تتجاوز 110 آلاف طلب، مبيناً أن حدوده الائتمانية الممكنة لمقابلة طلبات تمويل الإسكان المقبلة تتوقف عند مليار دينار، ما يعني أنه لا يستطيع تمويل أكثر من نحو 12 ألف طلب، في وقت يجري الحديث فيه عن خطة لتسليم أضعاف هذا الرقم.

المبادرات المطلوبة

البنك الدولي يحصل على تعهدات تبلغ 11 مليار دولار لتعزيز قدرته على الإقراض

منذ ساعتين

صندوق النقد يخفض توقعات النمو في الشرق الأوسط

منذ 8 ساعات

بنك الائتمان

1 - تصميم الإطار العام ووضع شروط ومحددات الرهن العقاري بالإضافة إلى وضع خطة تفصيلية  للتواصل مع وكالات التصنيف والمستثمرين.
2 - تطوير إجراءات العمل إلى سياسات.
3 - تفاصيل الهيكل التنظيمي، عدد الموظفين والموظفين الجدد/‏‏‏‏‏‏ إعادة تدريب الموظفين.
4 - هيكل الحوكمة «اللجان والمواثيق».
5 - تطوير النماذج والبنية التحتية المطلوبة.
6 - تطوير قاعدة البيانات وأدوات إعداد التقارير.
7 - تحديث اللوائح الداخلية للتشغيل بما في ذلك اقتراح تعديل معدل الرفع المالي.
وأوصى «ماكينزي» في هذا الخصوص بتفصيل معايير الرهون العقارية، ووضع خطة تفصيلية للوصول إلى المستثمرين ووكالات التصنيف. وتحويل إجراءات العمل إلى سياسات. وكذلك تجميع وتحسين ومواءمة العمليات التفصيلية لتحويل دعم الفوائد وشراء الرهن العقاري مع البنوك ووزارة المالية. ووضع تفاصيل الهيكل التنظيمي بالتوافق مع التعديلات الجديدة. إلى جانب تحديد عدد الموظفين للفرق الإضافية بالنسبة للعمليات والخزانة وإدارة المخاطر. وتوظيف أو تدريب الموظفين للفرق الجديدة.
كما اقترح تطوير النماذج والانظمة المطلوبة. وتطوير نماذج وإطار عمل إدارة المخاطر. وكذلك تطوير نموذج تسعير متطور للسندات. والبناء أو الشراء من خلال أنظمة البائعين لرصد ومتابعة شراء الرهن العقاري وعلاقات المستثمرين وأسواق السندات. وبناء آليات الدفع وقنوات لدعم الفائدة وشراء الرهن العقاري. وتطوير البيانات والأطر والأدوات (التقارير، لوحات المعلومات). وكذلك تحديث اللوائح الداخلية للتشغيل. فيما اقترح الحصول على الموافقات اللازمة لتعديل نسب الرافعة المالية.

بنك الكويت المركزي


8 - مراجعة الإطار العام للتمويل الاستهلاكي (الحدود، نسب الاقتراض).
9 - وضع معايير وخصائص لمنتجات الرهن العقاري.
10 -  تصميم نظام للتقييم الائتماني للبنوك.
11 - مراجعة المتطلبات الاحترازية للرهن العقاري (مراجعة متطلبات المخصص للقروض السكنية، مراجعة نسبة الاقتراض إلى الإيداع المطلوبة).
12 -  بناء الإطار الرقابي اللازم وتطوير الإمكانات اللازمة لتنظيم الرهن العقاري في جميع مراحله.

اتحاد المصارف

13 - تطوير منتجات الرهن العقاري بالتوافق مع قواعد وتوجيهات البنك المركزي بما في ذلك المنتجات المتوافقة مع أحكامالشريعة الاسلامية.
14 - استقطاب موظفين جدد أكفاء وتطوير قدرات ومهارات الموظفين الحاليين.
15 - تطوير الإطار العام للحجز على الرهونات العقارية.
16 - تطوير قواعد البيانات والنظم الخاصة بالرهن العقاري.
17 - تحديث إجراءات وسياسات العمل المتعلقة بالقروض العقارية.

«الرعاية السكنية»

18 - مراعاة الشفافية لدى التخصيص السنوي للأراضي والوحدات ومشاركة التوقعات مع الأطراف المشاركة والسعي للإلتزتم بالتخصيص السنوي المعلن.
19 - التأكد من توافر منتجات سكنية مختلفة.
20 - تطوير قائمة المقاولين المعتمدين.
21 - إنشاء مدن سكنية جذابة لتشجيع المشترين إلى المدن الجديدة.
22 - تطوير منهجية لدعم العائلات التي تم الحجز على  مساكنها، وتنفيذ العمليات المطلوبة لتغير مكان السكن وتقديم السكن البديل.
وزارة المالية- إدارة الدين العام
23 - وضع سياسات لدعم وضمان الفائدة طبقاً لسيناريوهات معدل الفائدة المتغيرة.
24 -  وضع منهجية لدعم وضمان الفائدة وتحديد العمليات لتنفيذ دعم سعر الفائدة والضمانات.
25 - وضع آلية للتنسيق مع إدارة الدين العام لإصدار السندات والشفافية في خطط الإصدار.

هيئة أسواق المال

26 - تبني التنظيمات التي تسمح لبنك الائتمان في إصدار السندات شبه السيادية.
27 - إصدار تعليمات تنظم نشاط الأوراق المالية المدعومة بالرهونات العقارية، والسماح بتسويق منتجات الرهون العقارية عبر بنك الائتمان.

مهام مشتركة

• إعداد ومواءمة مسودة القانون.
• تطوير الموافقة على التشريعات.
• تفصيل خطة الضمان.
• وضع آليات للتنفيذ وإشراك الجهات ذات الصلة.