تعديل التركيبة قنبلة موقوتة ستنفجر عقارياً... ومصرفياً

مع تنامي الحديث حول التحرّك الحكومي نحو تعديل التركيبة السكانية بمعدلات تخالف الواقع الحالي جملة وتفصيلاً، زادت التكهنات المتشائمة بخصوص مستقبل العقارات، خصوصاً الاستثمارية.
فمع توجه الحكومة نحو خفض نسبة الوافدين إلى 30 في المئة من إجمالي عدد السكان، من 70 في المئة حالياً، تكون آلاف الشقق مهددة بأن تكون شاغرة، ما يؤثر أكثر على ميزان العرض والطلب ويؤدي محاسبياً إلى انخفاض أسعار العقارات الاستثمارية وهبوط تقييماتها، ما يعرّضها للانكشاف على البنوك.
وما يثير المخاوف أكثر أن تنتقل الضغوط العقارية إلى قطاع البنوك مع توقع تعثر الكثير من الملاك، من شركات وأفراد، وإفلاس بعضهم، لا سيما أن قيمة المحفظة العقارية وفقاً لبيانات شبه رسمية تُقدّر بـ23 مليار دينار، منها نحو 9 مليارات، عبارة عن تمويلات مصرفية، أي أن المصارف منكشفة على قطاع العقار بنحو 40 في المئة من قيمته السوقية، فيما تشكل العقارات المرهونة 66 في المئة من الضمانات المقدّمة للبنوك مقابل قروض عقارية.
ولعل بنك الكويت المركزي دقّ ناقوس الخطر مبكراً، في توجيهه البنوك أخيراً لتقديم دراسة متأنية للتغيرات التي قد تطرأ على القطاع العقاري على المدى القصير والمتوسط، لا سيما مع تفعيل التوجهات الحكومية لتعديل التركيبة السكانية، وانعكاسات ذلك على القطاع المصرفي، والاقتصاد الوطني عموماً.
أمام هذه المعطيات، لابد لملاك العقار التكيف مع التغيرات المرتقبة بحلول سريعة تعالج التغيرات التي ستطرأ على السوق، فماذا هم فاعلون مع موجة الشواغر المرتقبة وتراجع قيم ضماناتهم مع البنوك علاوة على كيفية زيادة قدرتهم على السداد وسط كل هذه التعقيدات؟

إبداء المرونة
من ناحيته، أكد أمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم، أن المعطيات الجديدة تحتم على الملاك اتخاذ خطوات سريعة لتقليل خسائرهم والتأقلم مع الوضع الجديد، سواءً على المدى القريب بمغادرة آلاف الوافدين الذين فقدوا وظائفهم في الكويت، أو على المدى البعيد بتوجه الدولة لتعديل التركيبة السكانية.
وشدّد الغانم على ضرورة بدء أصحاب العقارات المرهونة سريعاً لمباحثات مباشرة مع البنوك للتوصل إلى تفاهمات تتعلق بطرق السداد، تراعي المعطيات الجديدة التي يتعرض لها القطاع العقاري، وتقي من الوقوع في تعثرات مع تراجع الإيرادات نتيجة ارتفاع نسب الشواغر في القطاع الاستثماري.
وفي حين أوضح الغانم أن بين 70 إلى 80 في المئة من العمارات في الكويت مرهونة، شدد على أن طرح عقارات المتعثرين في المزادات العلنية لن يصب في مصلحة البنوك، لأنها لن تجد مشترياً لها، في ظل انخفاض التقييمات وعدم وجود مستأجرين، لافتاً إلى أن المرحلة الجديدة تتطلب تعاوناً بين البنوك وملاك العقار لتجاوز المصاعب التي سيتعرض لها القطاع في قادم الأيام.
وأكد أن إدارات البنوك الكويتية على مستوى عال من المسؤولية، وبالتأكيد ستبدي تعاوناً مع أصحاب العقارات بما يحقّق مصلحة الاقتصاد الكويتيـ متوقعاً أن يغادر نحو 750 ألفاً من الوافدين وأسرهم الكويت مع نهاية العام الحالي، ما سيؤدي إلى احتدم المنافسة بين الملاك لاستقطاب المستأجرين وتقديم إغراءات، إما بتخفيض الإيجار أو بتوسيع نطاق الخدمات المقدمة.
وأفاد بأن على الملاك أيضاً إيجاد طرق لتخفيض التكاليف مع الحرص على تقديم خدمات متطورة تغري المستأجرين وتحافظ عليهم، موضحاً أن ملاك العقار لن يكونوا قادرين على توظيف الشواغر الكبيرة التي ستملأ القطاع العقاري مع تعديل التركيبة السكانية في أي غرض، فهي أشبه بـ«بالطابوق الذي لا يمكن حمله في شنطة»، مضيفاً أن ما حدث في دبي قد يحدث في الكويت، وستكون الحلول محدودة جداً أمام الملاك.
وبسؤال الغانم عن إمكانية لجوء بعض الملاك إلى الأساليب غير القانونية للمحافظة على تقييم عماراتهم، قال الغانم إن هذا الأمر كان يحدث في الماضي بتأجير الوحدات بسعر معين وكتابة قيم أعلى في العقد الإيجاري، إلا أن ذلك سيكون صعباً جداً ومكشوفاً وليس من مصلحة المالك، لأن علاقة أصحاب العمارات مع البنوك الراهنة لعقاراتهم في المرحلة المقبلة ستكون أثمن من المحافظة على التقييمات بأساليب ملتوية.

أسعار النفط تقفز 3 في المئة وسط تقارير عن ضربات إسرائيلية على إيران

منذ 4 ساعات

«ستاندرد أند بورز» تخفض تصنيف إسرائيل على خلفية المخاطر الجيوسياسية

منذ 5 ساعات

تصحيح الأسعار
من ناحيته، قال مدير شركة المؤشر للاستشارات العقارية والاقتصادية، حامد السهيل، إن قطاع العقار الاستثماري يسير نحو عملية تصحيح قاسية قد تمتد لسنوات، نتيجة التوجه لتعديل التركيبة السكانية وتخفيض عدد الموظفين في الشركات والقطاع الحكومي، وتخفيض الرواتب في أغلب القطاعات التجارية، مبيناً أن هذا الإجراء سيساعد على تصحيح الأسعار وعودتها إلى مستويات طبيعية، خصوصاً وأن أغلب المباني الاستثمارية في الكويت سيئة جداً في جودتها. ولفت إلى أن أسعار الأراضي الاستثمارية سيكون لها أيضاً نصيب من الانخفاض نظراً لزيادة حجم المخاطر في القطاع.
ولفت السهيل إلى أن هناك العديد من المباني ستعاني قريباً من انهيار نسب الإشغال لأن المستأجر سيبحث عمّا يتناسب مع احتياجاته الفعلية وبأسعار أقل عن تلك التي كانت قبل «كورونا»، مشيراً إلى أن بعض المناطق مثل المهبولة انخفضت فيها الأسعار أخيراً بأكثر من 25 في المئة، وهناك مبان انخفضت فيها نسب الاشغال إلى 20 في المئة، بعدما نقلت شركات عديدة عمالتها لمناطق أخرى.
وفي ما يخص انكشاف البنوك على القطاع العقاري بشكل كبير، أكد السهيل أنه بالنسبة للقطاع الاستثماري للأسف فإن أغلب الأصول ذات جودة سيئة، وسيتعثر جزء كبير منها، وعلى ملاك العقارات المرهونة التعامل مع البنوك في أقرب وقت لإيجاد حلول لتيسير عمليات السداد وتمديد فترتها، وفي هذه الحالة ستلجأ البنوك إلى رفع هامش الفائدة بسبب ارتفاع المخاطر ومدة القرض.

الـ«أونلاين» يؤثر الـ«أونلاين» يؤثر على «التجاري»
ذكر السهيل أن العقار التجاري سيتأثر بانخفاض أرباح شركات التجزئة وتقليص عمليات التوسع وإغلاق بعض المحلات وانتشار المبيعات «أونلاين» وتقليل عدد العمالة، ومن ثم تقليل مساحات المكاتب، موضحاً أن هناك نوعية من العقارات التجارية ستواجه مشاكل كبيرة خاصة المرهونة التي ستنخفض فيها نسب الإشغال إضافة إلى الإيجارات. ولفت إلى أن أسعار الأراضي التجارية ستنخفض أيضاً، بما يصل إلى 20 في المئة في نهاية العام، ويرجح أن يستمر الانخفاض بشكل تدريجي لسنوات قادمة، موضحاً أن شركات عقارية عديدة ستحتاج إلى إعادة هيكلة دقيقة تشمل عملياتها التشغيلية وأصولها مع هيكلة إدارية شاملة. وأشار السهيل إلى أن المشكلة أن هناك العديد من الشركات المتعثرة من قبل الأزمة الحالية، وتحديداً منذ أزمة 2008، ولم تنجح في إعادة الهيكلة عندما كان السوق مزدهراً، فكيف ستنجح الآن؟