الجري: مشروع الحرير والجزر... ضرورة ملحّة

لا يخفي الخبير العقاري، وليد الجري، تفاؤله الكبير بمشروع طريق الحرير والجزر وميناء مبارك، معتبراً إياه حاجة ملحة للكويت لتنويع اقتصادها، مؤكداً أنه سيغيّر وجه البلاد، وسينعش المنطقة بأكملها من خلال توفير أعداد كبيرة من الفرص الوظيفية، فضلاً عن جذب استثمارات خارجية مهولة.
وأكد الجري في مقابلة مع «الراي» أن هناك مودة كبيرة بين المواطن والعقار، مبيناً أنه وعلى الرغم من تدني عوائده في الفترة الأخيرة إلا أنه لا يزال «الابن البار» في نظر الكثيرين.
ولفت الجري إلى أن القطاع العقاري لا يزال يعاني من فترة الركود منذ سنوات عدة، مبدياً تفاؤله بأن العام الحالي سيشهد تحسّناً طفيفاً.
وبيّن أن أسعار أراضي السكن الخاص هبطت في 2018، إلا أنها في المجمل لا تزال مرتفعة وليست في متناول الكثير من المواطنين الذين يحلمون ببناء بيت العمر، معتبراً أن تجربة السكن العمودي قد اثبتت فشلها في تقليل طلبات الرعاية السكنية لأن المواطن غير مؤهل من قبل الحكومة لقبول ذلك، ومنطقة الصوابر خير دليل.
وفي ما يلي نص المقابلة:

• كيف تقيّم القطاع العقاري في 2018؟
يعد القطاع العقاري أحد أعمدة الاقتصاد الكويتي، ولا يزال الكويتيون يعتبرونه أأمن تجارة بالنسبة لهم، فهناك مودة كبيرة بين المواطن والعقار، وخصوصاً «الشياب»، إذ إنه وعلى الرغم من تدني عوائده في الفترة الأخيرة إلا أنه لا يزال الابن البار في نظرهم.
إن مبيعات العام 2018 حتى نهاية شهر نوفمبر الماضي، تجاوزت مجمل مبيعات 2017 بنحو 27 في المئة، وفاق مؤشر عدد الصفقات المسجلة 7 في المئة، إذ وصلت المبيعات إلى نحو 3.5 مليار دينار، وهذا الرقم يدل على أن القطاع بدأ يتنفس الصعداء بعد فترة الركود الطويلة.
وبنظرة فاحصة إلى القطاعات، نرى أن رقعة السكن الخاص لا تتجاوز 7 في المئة من مجمل مساحة الكويت، والمناطق التي شهدت التداولات الأكبر في 2018 كانت شرق القرين أو جنوب السرة، ولم تكن الأرقام كبيرة كما في سنوات قبل الركود.
أسعار أراضي السكن الخاص هبطت بشكل ملحوظ في العام الماضي، مقارنة مع السنوات الماضية، ولكنها في المجمل لا تزال مرتفعة، وليست في متناول كثير من المواطنين، وخصوصاً الشباب، رغم زيادة حد القرض الإسكاني، فالكويتي الذي لا يريد أن ينتظر الرعاية السكنية سيكون أمام حل أمرّ من الانتظار وهو الرزوح تحت سيف الديون لفترة طويلة جداً.
إن عدم توفر الخدمات الكاملة في المناطق البعيدة، مثل صباح الأحمد أو المطلاع، يحول دون قبول الكثير من المواطنين للسكن فيها والتنازل عن أدوارهم والانتظار لفترات أطول للحصول على أرض في منطقة ثانية.
• لم لا تلجأ الدولة إلى السكن العمودي لتخفيف هذه الطلبات؟
- السكن العمودي لم يكن حلاً ناجعاً لتقليل طلبات الإسكان، ومنطقة الصوابر خير مثال على ذلك، حيث لم تحقق هذه المنطقة الأهداف المرجوة منها، وقد أعادت الدولة تثمينها وتسلمتها من سكانها مقابل إعطائهم أراض في مناطق أخرى.
في الحقيقة إن المواطن بحاجة إلى تأهيل للقبول بالسكن في البناء العامودي، حيث إنه لا يزال يبحث عن المكان الواسع جداً والمصافط المتعددة، بالإضافة إلى أنه يريد أن يبني شققاً في الأدوار العليا لتأجيرها لسد نفقاته المتزايدة وديونه، كما أنه يريد أن يضمن مستقبل أولاده، فكيف تريده أن يسكن في طابق من 300 متر؟
• ماذا عن القطاعين الاستثماري والتجاري؟
- أسعار القطاع الاستثماري هبطت بشكل ملحوظ خلال الفترة الماضية، لقد دفعت التغيرات الواسعة في لائحة الرسوم المطبقة، وخصوصا في قطاعي الصحة والكهرباء، العديد من الوافدين إلى «تسفير» عائلاتهم في مسعى منهم إلى تقليص المصاريف، لاسيما في ظل تراجع فرص العمل المتاحة بعد إقدام
الحكومة على تقليص نسب الوافدين في الوزارات والمؤسسات العامة بمعدلات كبيرة، وإحلالهم بمواطنين، إلى جانب ارتفاع أسعار السلع بشكل عام، ما انعكس سلباً على العقار الاستثماري، ومعدلات إشغاله بعد زيادة نسبة المعروض مقابل تراجع الطلب بشكل ملحوظ.
هبوط الإيجارات في 2018 انعكس سلباً على تقييم العمارات بشكل عام، حيث كان سعر الـ 600 متر مربع نحو مليون دينار، في حين أن اليوم انخفض عن هذا الرقم بكثير. اتوقع انخفاض الإيجارات في الفترة المقبلة، وذلك بعد تزايد الشواغر ودخول كثير من العمارات الجديدة إلى الخدمة في حين أن الطلب تراجع.
أما أداء القطاع التجاري فقد كان جيداً خلال الفترة الماضية، وأتوقع أن يواصل على الأداء نفسه في 2019، ولكن هنا لابد أن أشير إلى شيء يلاحظه أهل الكويت بأن أغلب المطاعم التي تقع على طريق البحر على امتداد طريق الفحيحيل تشهد شواغر كبيرة، والملاك يجدون صعوبة في إعادة تأجيرها بسبب مغالاتهم بالإيجارات بطريقة غير مقبولة، خصوصاً وأن المستثمرين شباب كويتيون لا يزالون في أول طرق الاستثمار، وأغلبهم يعتمدون على صندوق المشاريع الصغيرة والمتوسطة.
إن القانون القديم كان يسمح بتشييد المطاعم إذا كانت مساحة الأرض 2500 متر مربع، في حين أن القانون الحالي لا بد أن تصل مساحة الأرض إلى 10 آلاف متر مربع، وهذا أدى إلى تكدّس المطاعم وتركزها في مناطق معينة بجانب بعضها البعض، في حين أنه يتوجب على البلدية أن تلزم الملاك بتنويع الأنشطة المقامة على هذه المساحات من نواد صحية وأماكن ترفيهية للأطفال، ومحلات تجارية، وغير ذلك حتى نحصل على التكامل في الخدمات.
• هل ترى أن الفصل بين التجاري والاستثماري أفضل؟
- نعم بوجهة نظري أفضل، لا بد وأن الجميع يلاحظ أن هناك عمارات تحتوي على محلات تجارية متنوعة في الطوابق الأولى من حلاقين ومعاهد مساج وغيرها من الأنشطة، إلا أنك لا تجد من يسكن شققها الاستثمارية، لأن المستأجر لا يتمتع بالخصوصية المطلوبة، في ظل كثير ممن يدخل ويخرج على هذه العمارة، وبالتالي فإن الفصل سيؤدي إلى زيادة الإشغال ونمو الأرباح سواء في الاستثماري أو التجاري.
• هل الرهن العقاري حل لتملك بيت العمر؟
- قانون الرهن العقا ري موجود في كل دول العالم، ويجب إقراره في الكويت، والتحرك الأخير لرفع سقف الاقتراض من البنوك أمر جيد إلا أنه يجب الانتباه إلى التكلفة الشهرية التي سيتحملها المواطن وعدد الأعوام الطويلة التي سيظل مداوماً على دفع أقساط فيها، كما يتوجب على الدولة أن تدرس جميع السيناريوهات في حال تعثّر المواطن يوماً ما بعد تحوله إلى التقاعد، وكيف سيتم التعامل معه، هل سيحجز على بيته، ويلقى في الشارع وعائلته، أم أن الحكومة ستتدخل وتحول دون ذلك.
أدعو جميع المواطنين الذين سيقدمون على الاقتراض إلى دراسة الأمر على المدى البعيد بطريقة متأنية، والأخذ بعين الاعتبار ألا تتجاوز نسبة القرض 40 في المئة من راتبه، وإلا سيكون عرضة للتعثر في المستقبل لاسيما بعد إحالته إلى التقاعد.
• هل بدأ المواطن ينسى آثار النصب العقاري أم لا يزال متخوفاً؟
- النصّاب موجود والمواطن موجود، وحينما تقول للمواطن سأعطيك عائداً بنحو 20 في المئة يأتيك مسرعاً ظناً منه أنه قد وجد الاستثمار الذي كان يبحث عنه، ولا يدري أنه قد استدرج إلى المصيدة. بعض النصابين باعوا أراضي لمواطنين في مناطق تبعد عن لندن 200 كيلومتر على أنها اراض استثمارية، قبل أن يكتشفوا أنها مناطق زراعية ممنوع تشييد أبينة عليها. قلة الوعي تلعب دوراً كبيراً في الوقوع في مثل هذه الأمور، فاستشارة محام يجب أن تكون الخطوة الأولى للمشتري لاسيما إذا كان عقاراً خارجياً. أريد أن أشير إلى طريقة التسويق التي كان يتبعها بعض المواطنين في الماضي، حيث كانت الدواوين تلعب دوراً كبيراً في اسقاط كثيرين في مصيدة النصب، لأن كلا منهم يغري أصدقاءه وأقرباءه لدخول الاستثمار نفسه، معللاً ذلك بنسب العوائد التي لم تكن منطقية أبداً دون استشارة خبراء أو محامين، وبالتالي وصلنا إلى أن آلاف من المواطنين يبحثون عن حقوقهم المسلوبة في المحاكم.
إن الإجراءات الأخيرة التي اتخذتها وزارة التجارة قطعت الطريق على هؤلاء النصابين، وحمت المستهلك بشكل كبير. إن «التجارة» يقع على عاتقها مسؤولية كبيرة في مراقبة المعارض، والتدقيق على أوراق ومشاريع الشركات التي تريد عرض منتجاتها للتأكد من صحتها وموثوقيتها. كما يجب عليها تفعيل حساب الطرف الثالث لمنع النصب من قبل الشركات الخارجية، حيث إن هذا الحساب يساعد في حفظ حق المشتري لاسيما وإن كان العقار المراد شراؤه خارجياً أو قيد الإنشاء.
• ما توقعاتك للسوق العقاري المحلي للعام الحالي؟
- أرى أن العام 2019 سيكون أفضل نسبياً للقطاع العقاري من السنوات الماضية التي شهد فيها حالة من الركود، لكن لن يشهد طفرة كبيرة، حيث لا يوجد في الكويت مساحات كبيرة متبقية حتى يتم التداول عليها مثلما كانت المضاربات العقارية في الماضي، والدليل على ذلك أن كثيرا من مكاتب الدلّالين قد أغلقت لأن السوق صار شحيحاً. الاستثمار في العقار آمن، ولكن العوائد التي يجنيها منه المستثمر لا تتجاوز الـ 6 في المئة، ولذلك نرى أن جميع الأموال «الجبانة» تذهب إلى العقار دون غيره من القطاعات.
• كيف ستحفز رؤية الكويت 2035 الاقتصاد وخصوصاً العقار؟
- إن أهم المشاريع في رؤية الكويت 2035 ترتكز على مدينة الحرير والجزر وميناء مبارك، وهي مشاريع ضخمة جداً ستكون مكلفة على الدولة إذ استثمرتها لوحدها، ولذلك نرى أنها ستعتمد على شركات مملوكة من قبل الحكومة الصينية للقيام بذلك وهي خطوة جيدة، إلا أنه يجب في الوقت نفسه إشراك القطاع الخاص، وخصوصاً الشركات الكويتية، لأن ذلك سينعكس نمواً على الاقتصاد المحلي.
كلنا يعلم أن مشروع تطوير جزر فيلكا قدّم قبل 15 عاماً، حيث قامت عدة شركات عقارية كبرى مدرجة بالبورصة بتقديم تصور ووضع المخططات التي كانت أشبه بالخيال من جمالها، ولكن المشروع توقف في يوم وليلة من قبل الحكومة، لكن الآن وبعد تبني النائب الأول لرئيس مجلس الوزراء، وزير الدفاع الشيخ ناصر صباح الأحمد الصباح لمشاريع مدينة الحرير والجزز فإنني كلي ثقة بأنها سترى النور. هذه المشاريع حاجة ملحة للكويت لتنويع اقتصادها الذي يعتمد في مجمله على النفط، متأكدا من أنها ستغيّر وجه البلاد، وستحيي المنطقة بأكملها، وستخلق أعداداً كبيراً من الفرص الوظيفية، وستفتح آفاق التعاون مع دول الجوار، وستصبح بيئة خصبة جاذبة للاستثمار والسكن، ومنطقة تجارية حرة استثنائية تخدم شمال الخليج.
هذه المشاريع ستحول الكويت إلى مدينة سياحية بامتياز، إذ سنشهد تشييد فنادق عالمية فيها ومنتجعات وأماكن ترفيهية ستجذب مئات آلاف الزوار من مختلف دول العالم، كما سنشهد أعداداً كبيرة من الخليجيين، وبالتالي ستؤمّن دخلاً إضافياً للكويت بعيداً عن النفط.
أتمنى أن يكون لمنطقة الحرير والجزر قانون خاص بها وهيئة مستقلة تديرها بعيداً عن البيروقراطية المعهودة في وزارات الدولة، الكويت ليست أقل من أي دولة متطورة في العالم، فلدينا جميع المقومات، وعلى رأسها العنصر البشري المبدع ورأس المال.

موظفون... بلا عمل!

لفت الجري إلى أن هناك تقارير تؤكد أن فئة كبيرة من الموظفين في الحكومة ليس لهم عمل حقيقي يقومون به، بل إن الدولة توظّفهم لأنها ملزمة بذلك فقط.
وقال «عملت الدولة مطلع العام 2000 على تشجيع المواطنين على التوجه إلى القطاع الخاص عبر تقديم العديد من الحوافز، لكنها في وقت من الأوقات رفعت الرواتب في القطاع العام، ما دفع إلى هجرة من القطاع الخاص إلى العام أفرزت التكدس الذي نراه، وبالتالي شكلت عبئاً كبيراً على ميزانية الدولة، وأدت إلى تضخم بند الرواتب بشكل كبير».
وأضاف «المواطن يبحث عن الراتب الجيد والبدلات، ولأعطيك مثالاً على ذلك، دعنا نفترض أن الدولة مددت ساعات العمل حتى 4 عصراً ودعمت القطاع الخاص لتقديم رواتب تساوي التي تقدمها هي فبالتأكيد سيتوجه الجميع نحو القطاع الخاص، لاسيما وأن المجال أوسع فيه للابداع وإثبات الذات».