قطاع العقار في الكويت صحي.... مقارنة بدول الخليج

نظم بنك الخليج جلسة حوارية لمناقشة وضع سوق العقار في الكويت وآخر مستجداته، بمشاركة نخبة من كبار التنفيذيين في الشركات العقارية الكويتية، والمختصين في القطاع العقاري والجهات الحكومية والنفع العام ذات العلاقة.
وتأتي هذه الجلسة انطلاقاً من حرص البنك على تبادل الخبرات والتجارب، بين المختصين وأصحاب القرار، بما يثري بيئة الأعمال ويعود بالنفع على الجميع.
وشارك في الحلقة النقاشية مدير عام بلدية الكويت أحمد المنفوحي، ورئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح، ورئيس مجلس الإدارة الرئيس التنفيذي في شركة التنمية العقارية أسامة بوخمسين، ونائب الرئيس التنفيذي في شركة المركز المالي الكويتي «المركز» بسام العثمان.
وحضر الفعالية أيضاً نائب رئيس مجلس الإدارة الرئيس التنفيذي في الأرجان العالمية العقارية خالد المشعان، والخبير العقاري سليمان الدليجان، والرئيس التنفيذي في «أجيال العقارية» عبدالعزيز الخترش، ومدير عام هيئة الصناعة عبدالكريم تقي، ونائب الرئيس التنفيذي للمشاريع في «وفرة العقارية» محمد الزمامي، ورئيس مجلس إدارة الجمعية الاقتصادية مهند الصانع.

تحت السيطرة
ويأتي ذلك في وقت يعتبر القطاع العقاري في الكويت قطاعاً صحياً، مقارنة مع دول مجلس التعاون الخليجي، بسبب عدم توسعه بين عامي 2013 و 2016، إذ يعتبر المعروض تحت السيطرة.
ولفت المشاركون في الحلقة، إلى أنه رغم السيطرة على المعروض، إلا أن هناك جملة عوامل أثرت على نشاط وحجم الصفقات والتداولات في بعض قطاعاته، مبينين أن التراجع كان ملحوظاً في أسعار القطاع الاستثماري على وجه الخصوص، الذي تراجع في 2018، بنسب تتراوح بين 0.3 و0.5 في المئة.
وأشاروا إلى أن القطاع سجل مع بداية العام الحالي، وتحديداً في الربع الأول تراجعاً بنسبة 0.3 في المئة، مقارنة مع الفترة المماثلة من 2018، منوهين بتراجع أسعار العقار الاستثماري ما أثر بدوره على حركة التداولات التي تراجعت بدورها 16.2 في المئة في الربع الأول من 2019، لتشهد بعدها نمواً طفيفاً في الربع الثاني بنسبة 1.5 في المئة.
وذكروا أن التداولات عاودت الهبوط بنسبة 25.7 في المئة خلال الربع الثالث من العام الحالي على أساس سنوي.
وتشير الأرقام إلى أن وضع القطاعين السكني والتجاري من حيث الأسعار والتداولات، تأتي أفضل من القطاع الاستثماري، إذ إنه ورغم ارتفاع معدلات تداول السكني والتجاري بنسبة 47 و57 في المئة على التوالي في الربع الأول من العام الحالي، إلا أن ارتفاع الأسعار في القطاعين بلغ 0.2 و0.1 في المئة على التوالي في الفترة المذكورة.

«ستاربكس» و«الشايع ستاربكس» تتبرعان بـ 3 ملايين دولار لمساعدة أهالي غزة

منذ 19 دقيقة

ارتفاع معدل البطالة في بريطانيا إلى 4.2 في المئة

منذ 45 دقيقة

قيمة الأراضي
وشهدت قيمة الأراضي في الكويت ارتفاعات ملحوظة في بعض المواقع النادرة والمميزة، بين عامي 2015 و2016، إذ كان متوسط سعر المتر بالعقار الاستثماري في العاصمة بحدود 800 دينار، أما حالياً فهو بحدود 1400 و 1500 دينار.
وكشف المشاركون في الفعالية أنه رغم ارتفاع الأسعار، ما زالت بعض الشركات العقارية العائلية لها حصتها المؤثرة من تداولات العقار الاستثماري والتجاري، وأن عدد الأراضي الاستثمارية الخالية تتراوح ما بين 1200 إلى 1300 أرض فقط، بعد التوسّع الكبير الذي شهدته الكويت قبل عام 2013 والذي جاء استجابةً لقلّة المعروض.
وتابعوا أنه على الجانب السكني، كان سعر المتر في محافظة مبارك الكبير بحدود 400 دينار بين عامي 2015 و 2016، أما اليوم فهو بحدود 600 دينار تقريباً، إذ يأتي ارتفاعها رغم تغييب دور الشركات العقارية بموجب قانون (28/‏‏‏‏‏9)، الذي يمنعها من التملك، ما دفع بعضها نحو الاستثمار في هذا المجال بدول الخليج واوروبا.
وتابعوا أن العقار الصناعي يشهد طلباً متنامياً على المخازن والأراضي الصناعية بشكل عام، إذ تظهر البيانات المتاحة حالياً ارتفاع أسعار قطاعي الخدمي والحرفي، موضحين أن هذا الارتفاع غير مدفوع من قبل أصحاب الصناعة، بل من متداولين يتحكّمون بالعرض وسعره، وأن المستفيد هو تاجر العقار الذي يبحث عن النفع المادي السريع، بسبب عدم وجود قانون تملّك في هذا القطاع.
وأشار المحاضرون إلى أن العقارات التي تستهدف قطاع التجزئة والمطاعم، تعاني في الوقت الحاضر بسبب ضعف الطلب بالنظر إلى ارتفاع أسعار الإيجارات، إذ لن يعود الطلب على المعروض في هذه الشريحة إلا إذا انخفضت الإيجارات.

مشروعات ضخمة
يأتي ذلك في وقت تشهد أسعار بعض الأراضي ارتفاعاً ملحوظاً، في الوقت الذي تعتبر فيه البلاد الأقل إنفاقاً بين دول مجلس التعاون الخليجي على المبادرات الضخمة، مثل تطوير الواجهة البحرية، والشويخ الصناعية، ومنطقة الشاليهات، ومشروع سكن العمال، أو ما يسمى بالمجتمعات المغلقة (Gated community)، وغيرها من المشاريع الكبيرة كالمدن الصناعية.
وذكر الخبراء خلال الحلقة النقاشية أنه وفيما تتوجه الدول المجاورة إلى تطوير «المشروعات الضخمة» (Mega Projects) التي حقق العديد منها نجاحاً، لم تواكب الكويت هذا التوجه رغم ما تملكه من أساسيات ديموغرافية ومالية تدعم تطويرها، بما يعود بالمنفعة على الشركات التي تشارك فيها، فضلاً عن فئات المجتمع التي تستهدفها.
ورأوا أنه بناء على ذلك، يحتاج القطاع اليوم إلى طرح مناطق سكنية واستثمارية وتجارية جديدة، من قبل الحكومة التي تعتبر المالك الرئيسي للأراضي، لتعديل هيكلية التداول العقاري بالكويت، رغم مساعي الهيئة العامة للإسكان إلى طرح مشاريع عقارية كبرى، مثل المولات والمكاتب والسكن الاستثماري في مشروع مدينة جابر الأحمد، ومدينة صباح الأحمد، والمدن السكنية الجديدة مثل جنوب سعد العبدالله وفق نظام الشراكة.

تعزيز الشفافية
كما أكد المشاركون أن توفير المعلومات المطلوبة عن العقار بأشكاله كافة، يعدّ معضلة يعاني منها السوق، إذ يعتمد القطاع على بيانات تجمعها مختلف الجهات الحكومية، عند تسجيل وتداول العقارات. ولفتوا إلى أن اللامركزية تحد من إمكانية إصدار دراسات معمّقة، بما يخص التطلعات المستقبلية والفرص التي قد يوفّرها هذا القطاع.
وشددوا على أن الشركات العقارية تفتقد إلى وجود جهة يكون الغرض منها تجميع البيانات الخاصة بالقطاع من السوق، وتوفيرها لجميع المستثمرين من الشركات والأفراد الباحثين عن استثمار رؤوس أموالهم في الكويت.
وذكروا أن هذه البيانات التي تعتمد عليها الشركات العقارية في إعداد الدراسات، تأتي لوضع منهجية واضحة تحقق أهداف المستثمر وتسهم بازدهار القطاع، كما تحميهم بدورها من الفشل في التطوير العقاري.
وبينوا أن تعزيز الشفافية يعتبر من أسس النهوض بأي قطاع حيوي، وأن تفويض جهة مستقلّة قادرة على توفير البيانات اللازمة عن القطاع، وتعمل على تنظيمه من خلال وضع الأطر والحلول المناسبة للنهوض به، سيساهم في رفع مستوى الشفافية بالقطاع.
واعتبروا أنه عندما تتعزز الشفافية يرتفع مستوى تدفق رؤوس الأموال، لأن المستثمر ينظر قبل الدخول في أي استثمارات إلى البيانات والمعلومات المتوفرة عن أي استثمار يرغب بالدخول فيه. وافاد الخبراء أن الحلول التي يجب تنظيمها تحت إشراف هذه الجهة، هي إتاحة الفرصة لاستثمار الأراضي ووضع معايير وقوانين واضحة للمطورين العقاريين، وخلق توازن بين العرض والطلب.

تحديات تنظيمية
ولفت المحاضرون إلى أنه وفي ظل ما يشهده القطاع العقاري المحلي، من ضعف وانخفاض ملحوظ في النشاط، والحاجة إلى خلق بيئة أكثر شفافيةً، تنظمها قوانين ورؤية واضحة ومعايير بناء وتمدين، تساهم في تعزيز دوره على المدى الطويل، وتشجع على استقطاب الاستثمارات، يبرز القطاع الخاص كأحد الحلول الرئيسية لتلبية متطلبات الصناعة والنهوض بمستواها، في ظل النقص الذي تشهده الكويت على مستوى جودة التطوير العقاري.
وأشاروا إلى أن مطوري العقار يواجهون العديد من العقبات في السوق، ومن بينها تباين الأرقام، وعدم تطابقها مع البيانات والقوانين التي يعمل بها العقار، إذ يشير البعض منها إلى أن قطاع السكن الخاص يستقطب 50 في المئة من إجمالي التداول في القطاع العقاري، على الرغم من أن الكويت تشهد أزمة إسكانية ملحّة، تنتج عنها بدلات إيجارات فاقت الملياري دينار خلال السنوات الخمس الأخيرة.
وأضافوا أن شركات التطوير العقاري، مغيبة عن لعب دور إيجاد حل للأزمة التي يعيشها القطاع، رغم الإمكانيات التي تتمتع بها، والمتمثلة في تطويرها مشاريع خارج الكويت.

عوائد القطاع
وتمثل قيمة الأرض نحو 60 إلى 70 في المئة من قيمة الاستثمار الإجمالي للعقار، في حين أن النسبة المجدية اقتصادياً لتطويره ينبغي أن تساوي 20 في المئة من قيمة الاستثمار.
ويعود سبب ارتفاع القيمة إلى احتكار الأراضي، وإلى مشاكل طالت القطاع منذ أكثر من 50 عاماً، ومن ضمنها شبكة الطرق، والبنية التحتية، التي باتت تحتاج إلى الاستثمار فيها بشكل أكبر وأوسع، عبر طرح مشاريع بنية تحتية للمناطق الجديدة وفق قانون الشراكة.
وأكد المشاركون في حلقة «الخليج» النقاشية، أنه من المهم الأخذ بالاعتبار الجانب التجاري والجدوى الاقتصادية في التطوير العقاري، والتي لا تدعم اليوم الوصول إلى القيمة العادلة في أسعار العقارات بسبب الاحتكار وانعدام التنظيم.
وشددوا على أنه يجب على الجهات الحكومية تقبّل فكرة، أن القطاع العقاري سيبدأ بالتنظيم تلقائياً عند معالجة الخلل الأساسي، وهو نقص الدعم والمحفزات للقطاع الخاص ونقص معايير البناء، أو ما يسمى بالـ«كود» على مستوى السكن الخاص وغيرها، منوهين بأنه لا بد من النظر إلى أهمية إيجاد خطة واضحة توفر حلولاً لقضية تخطيط للأراضي.

6  مطالبات للحل

1 - يعاني قطاع العقار السكني في الكويت من مشكلة حجم البيوت الكبيرة الذي يستنزف الموارد والطاقة والبنية التحتية، ويدفع التوسّع العمراني إلى مرحلة الخطر، ويكمن الحل في تجزئة العقار وخلق مدن جديدة وبنسب بناء منخفضة، وهنا تحتاج القرارات الخاصة بحجم البيوت إلى المراجعة.
2 - تعتبر الصناديق العقارية المدرة للدخل «REITs»، التي تم طرحها في البورصة، أداة تساهم في تعزيز الاستثمارات المحلية والعالمية بهذا القطاع في الكويت، وتخلق بيئة أوضح وموثوقة، وهي منتج جديد للمستثمر الصغير تَعِد بتوزيعات ثابتة، ويتوقع أن تستقطب رؤوس أموال جديدة للسوق، وهي تحتاج إلى تعزيز دورها كأداة استثمارية جديدة في السوق.
3 - يغيب عن السوق الرهن العقاري الذي يعتبر من أساسيات بناء القطاع الخاص، وتطوير قطاع السكن الخاص، ويساعد إقراره في حل المشكلة الإسكانية.
4 - إصدار قوانين جديدة قادرة على استقطاب الأموال الكويتية بدل هروبها، وإشراك القطاع الخاص في توفير حلول للأزمة الإسكانية.
5 - تعزيز مشاركة القطاع الخاص في مشاريع البنية التحتية عبر قانون الشراكة.
6 - توفير البيانات والدراسات الخاصة بالسوق، لمساعدة المستثمر على اتخاذ قراراته الاستثمارية.