إخلاء المواطن بيته المرهون... إذا تعثر!

كشفت مسودة مشروع قانون الرهن العقاري الجديد الذي تعكف إدارة الفتوى والتشريع على دراسته حالياً، أنه يستهدف تمويل المدن الجديدة فقط، أي تلك التي سيتم إنشاؤها بعد صدوره (القانون).
وتنص مسودة مشروع القانون الجديد التي تنشرها «الراي» على «تقوم مؤسسة الرعاية السكنية بتنفيذ وإدارة برنامج إعادة إسكان اجتماعي خاص يضمن توفير سكن بديل للمستفيد في حالة إخلائه من العقار بسبب إجراءات التنفيذ المتخذة ضده».
كما شدّدت على أنه «لا يجوز الاستفادة من التمويل المدعوم المقدم وفق مشروع القانون ومن قرض بنك الائتمان في الوقت نفسه».

كما تنص المسودة على أنه «لا يجوز للمستفيد التصرف في العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات أو ترتب أي حق عيني إلا عقب الحصول على موافقة مسبقة من المؤسسة والجهات المانحة للتمويل».
ومن المقترح وفق المسودة، احتفاظ المواطن بالمزايا التمويلية نفسها التي يحصل عليها في الوقت الحالي من «الائتمان» على قرضه المقسط، على أن تقوم الحكومة بتعويض البنوك من خلال تحمّل الفائدة عن التمويل المدعوم الذي تقدمه، نيابة عن المستفيد، على أن تُترك لبنك الكويت المركزي صلاحية تحديد الحد الأقصى الجديد المسموح به للتمويل العقاري. وبناء على ذلك، سيتخلى بنك الائتمان عن دوره التقليدي في تمويل القروض المقسطة للمستحقين لصالح البنوك، مع استمرار المواطن في الحصول على المزايا الاقتراضية نفسها التي يتمتع بها حالياً مع «الائتمان» دون أي تغيير عليها، كما أن البنوك ستقوم بتغطية أي تمويلات عقارية إضافية يطلبها العميل.
وفي ما يلي مسودة مشروع قانون الرهن العقاري الجديد:

مادة (1)

في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعني المبين قرين كل منها:
الجهات المانحة للتمويل: البنوك وشركات التمويل وشركات الاستثمار الخاضعة لرقابة بنك الكويت المركزي، والتي يدخل نشاط التمويل العقاري للسكن الخاص ضمن أغراضها.
- التمويل المدعوم: التمويل المقدم من الجهات المانحة في إطار برنامج الدعم الذي يقرره هذا القانون.
- المستفيد: الشخص الذي يحصل على التمويل من قبل إحدى الجهات المانحة للتمويل المدعوم وفق أحكام هذا القانون، والذي لم يسبق له الحصول على قرض من بنك الائتمان الكويتي.
- السكن الخاص: هو سكن المواطن الذي ينطبق عليه الاستفادة من نظام الرعاية السكنية.
- الوزير المختص: وزير الدولة لشؤون الإسكان.
- المؤسسة: المؤسسة العامة للرعاية السكنية.
- قرض بنك الائتمان: هو القرض الذي يمنح للمواطنين في إطار برنامج الرعاية السكنية لأغراض شراء أو بناء أو توسعة أو ترميم السكن الخاص.
- الدعم: الكلفة التي تتحملها وزارة المالية لتغطية الفوائد أو العوائد التي تتقاضاها الجهات المانحة على التمويل المقدم منها للمستفيدين في حدود قيمة قرض بنك الائتمان.

مادة (2)

تسري أحكام هذا القانون على نشاط التمويل المدعوم المقدم من الجهات المانحة لشراء أو بناء أو زيادة الإيداع بالتوسعة أو الترميم لعقار السكن الخاص للشخص المستفيد من نظام الرعاية السكنية.
ويكون هذا التمويل بضمان، رهن العقار رهناً رسمياً طبقاً لأحكام هذا القانون والإجراءات والشروط التي تحددها اللائحة التنفيذية.
ولا يجوز الاستفادة من التمويل المدعوم المقدم وفق هذا القانون، ومن قرض بنك الائتمان الكويتي.

مادة (3)

تحدد اللائحة التنفيذية الشروط والإجراءات المنظمة لبرنامج دعم التمويل العقاري للسكن الخاص، ويصدر بنك الكويت المركزي فوائد وضوابط منح هذا التمويل بما في ذلك معدل الفائدة أو العائد على التمويل.

مادة (4)

لأغراض التمويل المشار إليه بالمادة (2) يجوز للجهات المانحة للتمويل التعامل على السكن الخاص بالبيع أو الشراء أو الرهن أو إصدار حوالة حق أو إصدار توكيل بالتصرف للغير وقبول وكالة بالتصرف عن الغير في القسائم أو البيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص في أي موقع وضمن أي مشروع أو غير ذلك من التصرفات سواء كان ذلك بشكل مباشر أو غير مباشر، وكل ذلك وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية.
كما تحدد اللائحة التنفيذية القواعد التي تنظم التعامل على العقارات المرهونة ونقل ملكيتها، والتنفيد عليها.

مادة (5)

لا ينعقد رهن العقار إلا بموجب عقد تمويل رسمي موثق وفق القانون، ويجب أن يكون العقار معيناً بالذات تعييناً دقيقاً في عقد الرهن وإلا وقع الرهن باطلاً، ولا يسقط قيد رهن العقار الضامن للتمويل طوال فترة العقد.
وتبين اللائحة التنفيذية نموذج عقد التمويل متضمناً جميع البيانات والشروط بما بأقل وأحكام هذا القانون وتعليمات «المركزي» الخاصة بذلك، ويكون للجهة المانحة للتمويل والمستفيد، إضافة ما يرونه من شروط لا تتعارض مع أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية.

مادة (6)

لا يجوز للمستفيد التصرف في العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات أو ترتب أي حق عيني إلا عقب الحصول على موافقة مسبقة من المؤسسة والجهات المانحة للتمويل، وبشرط قبول المتصرف إليه الحلول محل المستفيد في الالتزامات المترتبة على عقد التمويل.
ولا يجوز للجهات المانحة للتمويل رفض الموافقة على تصرف المستفيد في العقار أو تأجيله أو تمكين الغير من الانفراد بشغله لأسباب جدية تتعرض معها خطواتها للخطر.
ويجوز للجهات المانح للتمويل حوالة حقوقها المترتبة لها بموجب عقد التمويل دون حاجة لموافقة المستفيد أو إعلانه وفق الضوابط التي يضعها «المركزي».

مادة (7)

يكون حكم مرسى المزاد باتاً ولا يجوز الطعن عليه إلا لسبب في إجراءات المزايدة أو لشكل الحكم، ويجوز لشاغل العقار - من الغير - الطعن على الحكم بالاستئناف إذا تضمن الحكم إخلاءه من العقار.
ويرفع الاستئناف إلى المحكمة المختصة بالإجراءات المعتادة خلال 7 أيام من تاريخ النطق بالحكم، عدا شاغل العقار فيبدأ الاستئناف بالنسبة له من تاريخ إعلانه بالحكم.

مادة (8)

لا يترتب على رفع دعوى الاستحقاق من الغير وفق إجراءات التنفيذ على العقار ما لم تقض المحكمة المختصة بغير ذلك.

مادة (9)

تقوم المؤسسة بتنفيذ وإدارة برنامج إعادة إسكان اجتماعي خاص يضمن توفير سكن بديل للمستفيد في حالة إخلائه من العقار بسبب إجراءات التنفيذ المتخذة ضده.

مادة (10)

يعمل بأحكام هذا القانون ويعلم قانوناً خاصاً وما ورد به من أحكام تكون هي الواجبة التطبيق في حال تعارضها مع الأحكام الواردة في أي قانون آخر.

مادة (11)

يصدر الوزير المختص اللائحة التنفيذية لهذا القانون والقرارات اللازمة لتفنيذ أحكامه خلال 6 أشهر من تاريخ نشر القانون، ويعمل به من تاريخ نشر اللائحة التنفيذية في الجريدة الرسمية.

140 ألف دينار

توقّعت مصادر مطلعة على تفاصيل مسودة مشروع قانون الرهن العقاري، أن يسهم في تخفيف العبء عن بنك الائتمان، ويقضي على قوائم الانتظار الحالية لطالبي السكن.
ونوهت المصادر إلى أنه لا يوجد في الكويت حالياً قانون مستقل للرهن العقاري، وإنما بحكم الرهن بوصفه من الحقوق العينية التبعية (التأمينات العينية)، مشيرة إلى أن مشروع القانون الجديد ينظم إمكانية قيام المواطن بشراء عقار سكن خاص بتمويل من أحد البنوك التجارية مقابل رهن هذا العقار.
ومن المرتقب أن تنظم للائحة التنفيذية التعامل على العقارات المرهونة، ونقل ملكيتها والتنفيد عليها، ووفقاً للمقترحات سيرفع سقف التمويل إلى مبالغ تتجاوز القيمة الإجمالية المقررة حالياً بـ70 ألف دينار، وبحد أقصى 140 ألفاً، على أن تقدم البنوك كامل مبلغ التمويل.

لجنة المشروع

أعدت مشروع القانون لجنة مشكّلة برئاسة بنك الكويت المركزي، وتضم في عضويتها كلاً من اتحاد المصارف، وبنك الائتمان، بالتعاون مع المستشار العالمي شركة «ماكينزي اند كومباني».