رأي مالي
الاستثمارات العقارية ... أصول حقيقية للباحثين عن دخل
يشهد الاقتصاد العالمي منذ سنوات عديدة الكثير من الأزمات والمشاكل، التي أثّرت وتؤثّر بشكل كبير على المستثمرين وخياراتهم الاستثمارية ومستوى العوائد.
وبفضل إجراءات البنوك المركزية وانخفاض التضخم، إلى جانب العوائد المنخفضة على النقد والعائد السلبي على السندات، أصبح الاستثمار العقاري الخيار الأول بالنسبة للمستثمرين الباحثين عن دخل.
وفي الوقت الذي يبحث فيه كبار المستثمرين، مثل صناديق المعاشات التقاعدية وصناديق الثروة السيادية، عن الاستثمارات المدرّة للدخل، فإنه من غير المرجح أن يختفي الضغط الموجود، للاستثمار في العقارات خلال السنوات القليلة المقبلة.
ولا يعد مديرو صناديق المعاشات التقاعدية من أنواع المستثمرين الذي يمكن أخذهم في العادة على محمل الجد، لأنهم مستثمرون على المدى الطويل يبحثون عن الأسهم المدرّة للدخل.
وعلى الرغم من ذلك فإن العالم الاستثماري، مثل صناديق الثروة السيادية التي تدير تريليونات الدولارات والتي هي أكبر بكثير من صناديقهم، يتابع استراتيجياتهم الاستثمارية بحثاً عن أي تغيير في أسلوبهم الاستثماري، كما أن صناديق المعاشات التقاعدية تتمتع بتدفق نقدي ضخم، ولذلك يجب على المستثمرين متابعة ما يقوم هؤلاء به وما هي خططهم المستقبلية.
وكان مديرو صناديق المعاشات التقاعدية مشغولين على مدى السنوات القليلة الماضية، بالاستثمار في العقارات المدرّة للدخل في جميع أنحاء العالم، وهي باعتراف الجميع تأتي من قاعدة منخفضة، ما يعني بالنسبة لهم وصناديق الثروة السيادية أن الاستثمار العقاري أصبح فئة جيدة وموثوق بها من الأصول.
وكان هناك عامل كبير وراء هذا التحول في الاستثمارات العقارية، ونحن نعتقد أنها هيكلية وستستمر لفترة طويلة، إذ أن الضغط المتزايد على مديري صناديق المعاشات التقاعدية لتحقيق دخل من أجل تلبية أعداد المتقاعدين المتزايدة، دفع هذا القطاع لاستكشاف والبحث في فئات الاستثمار غير التقليدية، وبذلك فإنهم يعملون خارج المناطق الآمنة.
إن حجم أموال التقاعد التي تبحث عن تلك العقارات المدرّة للدخل ارتفع في جميع أنحاء العالم، وتعتبر صناديق الثروة السيادية لاعبا آخر في هذا المجال الاستثماري.
وتتركز معظم صناديق الثروة السيادية في البلدان المنتجة للسلع الأساسية، وقد أجبر انهيار أسعار السلع الأساسية والنفط بعض هذه الصناديق، للبحث عن تنويع أصولها، وتحويل بعض أموالهم إلى الاستثمارات العقارية.
وركز هؤلاء المستثمرون تاريخياً، على الاستثمار في الأسهم والسندات التي تبدو في الوقت الحاضر مكلفة للغاية، ويواجه قطاع صناديق التقاعد وصناديق الثروة السيادية، لأسباب هيكلية وديمغرافية، قرارات صعبة.
وتتمثل أكبر أولوياتهم في تلبية التزاماتهم المالية، إذ تمتلك صناديق التقاعد وصناديق الثروة السيادية في الوقت الحاضر مزيجاً من الأسهم والسندات، ولذلك فإنه لا ينبغي أن يثير التحول إلى الاستثمارات العقارية أي قلق محتمل من ارتفاع في سوقي الأسهم أو السندات.
وعلى النقيض من ذلك فإن للاستثمارات العقارية ارتباطا منخفضا بفئات الأصول الأخرى، وتتمتع في الوقت نفسه بمعدل جيد في تحقيق الدخل.
ويتمتع الاستثمار العقاري على وجه الخصوص، بإمكانات كبيرة ودائمة لأخذه بعين الاعتبار بشكل أكبر، ويجب أن يعي المستثمرون أن نسبة الارتباط المنخفضة، أو عدم وجود أي علاقة على الإطلاق، لا يعني أن هذه الاستثمارات هي آمنة، بل يعني فقط أن مستثمرين متعددين يحتفظون بها لأسباب مختلفة.
وقام المستثمرون أصحاب الملاءة المالية العالية منذ الأزمة المالية في عام 2008، التي تسببت لهم بأضرار وخسائر كبيرة، بتغيير أساليبهم الاستثمارية، وبدأوا منذ ذلك الحين بالاستثمار بشكل كبير في العقار.
ويبحث هؤلاء المستثمرون عن عوائد عالية وتدفق نقدي ثابت، وقد ظهر القطاع العقاري باعتباره فئة الأصول المفضلة بالنسبة لهم، بعدما ارتفعت شعبيته بشكل حاد منذ عام 2011.
وبعدما أصبحت أولوية المستثمرين، هي الحفاظ على رأس المال، فقد تغير توزيع أصولهم، وهم يبحثون بشكل متزايد للاستثمار في العقارات.
ونحن نعتقد أن هذه مقاربة استثمارية سليمة، وقد حدث ذلك من قبل، إذ يبحث المستثمرون، كلما كان هناك تحول كبير في التغييرات الهيكلية والديمغرافية، عن الاستثمارات المُدرّة للدخل الآمنة والموثوق بها.
وهناك مخاطر عندما تساهم العوامل الهيكلية في إجبار توجيه رأس المال نحو فئات أصول جديدة، قد لا يفهمها الكثير من المستثمرين، ولكن من غير المرجح أن يهدأ الضغط للاستثمار في العقارات أو البنية التحتية لسنوات عديدة مقبلة.
وبفضل إجراءات البنوك المركزية وانخفاض التضخم، إلى جانب العوائد المنخفضة على النقد والعائد السلبي على السندات، أصبح الاستثمار العقاري الخيار الأول بالنسبة للمستثمرين الباحثين عن دخل.
وفي الوقت الذي يبحث فيه كبار المستثمرين، مثل صناديق المعاشات التقاعدية وصناديق الثروة السيادية، عن الاستثمارات المدرّة للدخل، فإنه من غير المرجح أن يختفي الضغط الموجود، للاستثمار في العقارات خلال السنوات القليلة المقبلة.
ولا يعد مديرو صناديق المعاشات التقاعدية من أنواع المستثمرين الذي يمكن أخذهم في العادة على محمل الجد، لأنهم مستثمرون على المدى الطويل يبحثون عن الأسهم المدرّة للدخل.
وعلى الرغم من ذلك فإن العالم الاستثماري، مثل صناديق الثروة السيادية التي تدير تريليونات الدولارات والتي هي أكبر بكثير من صناديقهم، يتابع استراتيجياتهم الاستثمارية بحثاً عن أي تغيير في أسلوبهم الاستثماري، كما أن صناديق المعاشات التقاعدية تتمتع بتدفق نقدي ضخم، ولذلك يجب على المستثمرين متابعة ما يقوم هؤلاء به وما هي خططهم المستقبلية.
وكان مديرو صناديق المعاشات التقاعدية مشغولين على مدى السنوات القليلة الماضية، بالاستثمار في العقارات المدرّة للدخل في جميع أنحاء العالم، وهي باعتراف الجميع تأتي من قاعدة منخفضة، ما يعني بالنسبة لهم وصناديق الثروة السيادية أن الاستثمار العقاري أصبح فئة جيدة وموثوق بها من الأصول.
وكان هناك عامل كبير وراء هذا التحول في الاستثمارات العقارية، ونحن نعتقد أنها هيكلية وستستمر لفترة طويلة، إذ أن الضغط المتزايد على مديري صناديق المعاشات التقاعدية لتحقيق دخل من أجل تلبية أعداد المتقاعدين المتزايدة، دفع هذا القطاع لاستكشاف والبحث في فئات الاستثمار غير التقليدية، وبذلك فإنهم يعملون خارج المناطق الآمنة.
إن حجم أموال التقاعد التي تبحث عن تلك العقارات المدرّة للدخل ارتفع في جميع أنحاء العالم، وتعتبر صناديق الثروة السيادية لاعبا آخر في هذا المجال الاستثماري.
وتتركز معظم صناديق الثروة السيادية في البلدان المنتجة للسلع الأساسية، وقد أجبر انهيار أسعار السلع الأساسية والنفط بعض هذه الصناديق، للبحث عن تنويع أصولها، وتحويل بعض أموالهم إلى الاستثمارات العقارية.
وركز هؤلاء المستثمرون تاريخياً، على الاستثمار في الأسهم والسندات التي تبدو في الوقت الحاضر مكلفة للغاية، ويواجه قطاع صناديق التقاعد وصناديق الثروة السيادية، لأسباب هيكلية وديمغرافية، قرارات صعبة.
وتتمثل أكبر أولوياتهم في تلبية التزاماتهم المالية، إذ تمتلك صناديق التقاعد وصناديق الثروة السيادية في الوقت الحاضر مزيجاً من الأسهم والسندات، ولذلك فإنه لا ينبغي أن يثير التحول إلى الاستثمارات العقارية أي قلق محتمل من ارتفاع في سوقي الأسهم أو السندات.
وعلى النقيض من ذلك فإن للاستثمارات العقارية ارتباطا منخفضا بفئات الأصول الأخرى، وتتمتع في الوقت نفسه بمعدل جيد في تحقيق الدخل.
ويتمتع الاستثمار العقاري على وجه الخصوص، بإمكانات كبيرة ودائمة لأخذه بعين الاعتبار بشكل أكبر، ويجب أن يعي المستثمرون أن نسبة الارتباط المنخفضة، أو عدم وجود أي علاقة على الإطلاق، لا يعني أن هذه الاستثمارات هي آمنة، بل يعني فقط أن مستثمرين متعددين يحتفظون بها لأسباب مختلفة.
وقام المستثمرون أصحاب الملاءة المالية العالية منذ الأزمة المالية في عام 2008، التي تسببت لهم بأضرار وخسائر كبيرة، بتغيير أساليبهم الاستثمارية، وبدأوا منذ ذلك الحين بالاستثمار بشكل كبير في العقار.
ويبحث هؤلاء المستثمرون عن عوائد عالية وتدفق نقدي ثابت، وقد ظهر القطاع العقاري باعتباره فئة الأصول المفضلة بالنسبة لهم، بعدما ارتفعت شعبيته بشكل حاد منذ عام 2011.
وبعدما أصبحت أولوية المستثمرين، هي الحفاظ على رأس المال، فقد تغير توزيع أصولهم، وهم يبحثون بشكل متزايد للاستثمار في العقارات.
ونحن نعتقد أن هذه مقاربة استثمارية سليمة، وقد حدث ذلك من قبل، إذ يبحث المستثمرون، كلما كان هناك تحول كبير في التغييرات الهيكلية والديمغرافية، عن الاستثمارات المُدرّة للدخل الآمنة والموثوق بها.
وهناك مخاطر عندما تساهم العوامل الهيكلية في إجبار توجيه رأس المال نحو فئات أصول جديدة، قد لا يفهمها الكثير من المستثمرين، ولكن من غير المرجح أن يهدأ الضغط للاستثمار في العقارات أو البنية التحتية لسنوات عديدة مقبلة.
